[nhạc]
[Alex] Việc kiểm soát giá thuê nhà khá phổ biến với những người cho thuê trên toàn thế giới
vì chính sách đề xuất mức giá cho thuê thấp nên đã dẫn tới những hệ quả rất tai hại.
Về dài hạn, độ phổ biến cảu chính sách
có thể phá hủy cả thành phố.
Bạn có thể nhìn thấy điều đó ở Mumbai, Ấn Độ
Toàn bộ dự đoán về chính sách kiểm soát giá cho thuê
có thể được nhìn thấy ở Mumbai.
Có một sự thiếu hụt về nhà cho thuê
rất, rất ít nhà cho thuê mới được xây mới
và nhiều ngôi nhà cũ được cho thuê đang sụp đổ
Ở mức thuê từ 500 đến 600 Rupee/tháng tương đương gần 10 USD/tháng,
Những người chủ đất thậm chí không đủ tiền để trả thuế,
chứ chưa nói đến chi trả cho việc duy trì và sửa chữa.
Kiểm soát giá thuê nhà bắt đầu ở Mumbai vào năm 1949
khi mà việc thuê nhà đóng băng vào năm 1940
Và, thật ngạc nhiên, giá thuê đã hầu như không tăng từ thời điểm đó
mặc dù lạm phát cao và quá trình đô thị hóa.
Để tìm hiểu nhiều hơn, Tôi đã nói chuyện với Vaidehi Tandel,
Reuben Abraham và Kshitj Batra
từ Học viện IDFC - một tổ chức phi lợi nhuận ở Mumbai
hoạt động trên những vấn đề về cơ sở hạ tầng thành phố
[Alex] Họ đóng băng giá thuê nhà vào năm 1940?
[Kshiti] Họ đã làm thế.
Chúng tôi nghe những gia đình kể chuyện, rằng họ đang trả
vài trăm rupee mỗi tháng
cho một căn hộ đáng lẽ đáng giá 1 Lakh Ruppe/ tháng
Bạn hãy nói cho chúng tôi một "lakh" là gì
Xin lỗi. Nó là khoảng 100,000 Rupees
Wow! vậylà họ đang trả 100 hoặc 200,300 Rupees một tháng
cho một thứ đáng giá 100.000 Rupees?
Vâng. Trong trường hợp này, thực sự có nhiều gia đình
mà hoàn toàn giàu có.
Nhưng họ đã được cho ở trong những căn hộ có giá cho thuê được kiểm soát
và họ đã đang sống ở đó.
Những căn có giá trị lớn.
Một vài trong chúng là những căn hộ rất rất lớn.
Ở Ấn Độ, quyền lợi của người đi thuê rất mạnh,
trong khi hệ thống luật pháp thì rất chậm thay đổi.
Người chủ của toà nhà này --
cái mà đã chịu kiểm soát giá thuê trong thời gian dài
đã cố gắng thời gian dài để đuổi những người thuê nhà.
Thực tế, người chủ của toà nhà này liên quan đến một vụ kiện tụng
mà đã bắt đầu bởi ông của anh ấy từ 50 năm trước
Có một biển báo gây chú ý từ những người chủ.
Xem này
"Những phần của toà nhà ở trên đang trong điều kiện hư hại,
có khả năng sập,
và nguy hiểm cho bất cứ ai đi vào cũng như ngang qua
Nó đang sập.
Nó đang bắt đầu vỡ.
Bây giờ, một phần, đó là lời đe doạ để cố gắng khiến những người thuê nhà rời đi.
Nhưng nó là một mối đe doạ hoàn toàn đáng tin.
[phóng viên] Một toà nhà đã sập khiến nhiều người tử vong ở Ấn Độ.
Một toà nhà 5 tầng đã sập ở Mumbai sáng sớm hôm thứ sáu
trong khi mọi người đang ngủ.
Chưa xác định được chính xác có bao nhiêu người nằm dưới đống đổ nát
Người giải cứu đang đào bới để tìm kiếm người sống sót suốt cả ngày.
[Vaidehi] Thực sự không có động lực nào cho họ sửa chữa những tòa nhà này
và bạn có thể thấy những toà nhà thực sự đã bị hư hỏng nặng
đang bị kiểm soát bởi giá cho thuê
Vì thế, chính quyền đã tạo ra chính sách đánh giá tòa nhà
để xem xét các hư hỏng và yêu cầu chủ nhà chi trả cho việc sửa chữa
Nó giống như một loại thuế đặc biệt?
Đúng, cho việc duy trì và sửa chữa những thứ đang sập đổ ấy
với rủi ro của chính sách kiểm soát giá cho thuê.
Nên, chính quyền có thực sự sử dụng khoản tiền thuế thu được
để sữa chữa những toà nhà này?
Thực sự, tôi không chắc
[Alex] Có một vấn đề khác với việc kiểm soát giá thuê ở Mumbai
Chính sách kiểm soát giá thuê làm các chủ đất thà bỏ trống nhà
hơn là cho thuê để chịu rủi ro và có khả năng
có một người thuê nhà mà họ không thể bị đuổi đi
trong suốt nửa thế kỉ.
Không ngạc nhiên khi 15%
nhà ở ở Mumbai nằm trống không.
[Kshitij] Tôi nghĩ cuộc điều tra dân số vào năm 2011--
một khảo sát của chính phủ--
tìm thấy rằng 11 triệu bất động sản
đang bị bỏ trống ở vùng đô thị Ấn Độ, một con số khổng lồ,
chính họ ước tính là sự thiếu hụt nhà ở là 18 triệu.
[Alex] Rõ ràng việc bãi bỏ kiểm soát giá thuê
sẽ giải quyết được phần lớn trong những vấn đề này.
Nhưng có cách nào khác
để có nhiều toà nhà bình dân trên thị trường?
Liệu chính quyền có thể xây nhiều nhà hơn cho người nghèo?
[Reuben] Tôi đã làm việc trên vấn đề đặc biệt này
trong ít nhất là 9 năm, và tôi phải chuyển từ việc gọi nó là
"toà nhà bình dân" sang gọi nó là "binh dân hoá toà nhà"
Bất cứ toà nhà nào vào thị trường sẽ bị tóm
bởi người giàu hay bất cứ ai có quyền.
Vì thế tôi lập luận rằng việc tập trung thực tế bây giờ
chỉ nên là gia tăng nguồn cung của các toà nhà.
Bởi vì nếu không tăng nguồn cung,
người giàu sẽ tiếp tục mua nó.
nên, bạn sẽ nhìn thấy nhiều trường hợp chỉ có ở Mumbai
bạn nhìn vào kế hoạch đô thị, và bạn nhìn thấy những kế hoạch này
cho toà nhà bình dân. nơi có 4 căn hộ 1 phòng ngủ
đã trở thành một căn hộ có 4 phòng ngủ.
theo nghĩa đen bạn lấy của người nghèo và làm căn hộ tốt cho người giàu.
dù gì bạn cũng có hai giá trên thị trường,
giá thấp sẽ được bán lên giá cao,
hoặc sẽ có một vài người điều khiển thị trường sẽ tìm cách
để bắt lấy giá thấp hơn
bởi vì có mức giá cao hơn, thực sự có sẵn trên thị trường.
hậu quả, những khu ổ chuột trông có vẻ nghèo khó,
trong khi thực tế nó thực sự là một vấn đề bất động sản
bởi vì giá thuê thì cắt cổ
ở mức thu nhập mà bạn có ở một thành phố như Mumbai.
Vì thế, khu ổ chuột thực sự là thị trường nhà ở tự do duy nhất.
Điều đó đúng, thị trường nhà ở tự do và hài hước thay
cũng là dạng nhà thuê khả dụng.
Một khi bạn đặt ra một chính sách như thế,
bạn không có một sự đối chiếu có tổ chức với nó.
Nếu bạn cố gắng gia tăng tiền thuê, bạn sẽ gặp phải một phản ứng chính trị dữ dội.
Nên, mọi người sẽ nói giá thuê đã khá cao ở Mumbai rồi,
tại sao bạn cho phép gia tăng trong kiểm soát giá thuê nhà?
Đó là một chính sách tác động không chỉ những người sống ở đây
mà cả những người không sống ở đây.
Những người tuy không sống ở đây nhưng lại muốn chuyển vào đây để sinh sống.
Đúng,đúng.
Vì thế, họ không có cơ sở chính trị để hành động.
Hoàn toàn đúng.
Wow.
[Alex] Kiểm soát giá cho thuê không phải là vấn đề duy nhất.
Tiến trình phệ duyệt
xây mới toà nhà ở Mumbai thì kéo dài
Một phần, bởi vì người xây nhà bị ràng buộc bởi vô số yêu cầu,
không chỉ là vấn đề an toàn mà còn với chiều cao của toà nhà,
kích thước phòng, và thậm chí những yêu cầu về bãi đỗ xe
cho những căn hộ cho những người hầu như không sỡ hữu xe.
Một vấn đề lớn nhất sẽ là sự phê duyệt.
Tiến trình phê duyệt--
ở đây có lâu hơn ở châu Âu hay Mỹ?
Lâu hơn nhiều. Hiện nay, chi phí vốn ở Ấn Độ
gần bằng 15% hoặc hơn.
Ở mức 15%, nếu tiến trình phê duyệt của tôi kéo dài 24 tháng,
đừng ngạc nhiên khi tôi sẽ chỉ có khả năng xây dựng những căn hộ.
Tôi sẽ không thể xây dựng bất cứ thứ gì rẻ hơn
Bời vì nó hoàn toàn về mặt tính toán.
Đó là cách mọi thứ vận hành.
Miễn là chi phí vốn duy trì ở mức cao
và tiến trình phê duyệt lâu như vậy
cuối cùng sẽ chỉ là những căn hộ cao cấp.
Những công ty mà bắt đầu với mục tiêu rõ ràng
là toà nhà bình dân-- gây một lượng vốn khổng lồ
từ cổ phần tư nhân có kế hoạch xây những căn nhà 700,000 rupee--
nay đang xây dựng những căn nhà với chi phí 5 triệu rupee
vì đó vì toàn bộ quá trình phê duyệt tốn thời gian.
Đó thật sự là hậu quả của toàn bộ những quy định này
Những gì thực sự được đưa ra với ý tốt,
nhưng rõ ràng -- bạn biết đấy phác thảo về con đường
đến địa ngục được lót bằng những dự định tốt
Đây là ví dụ hay về nó.
[Nguời dẫn chuyện] Bạn đang trên con đường hiểu biết về kinh tế học.
Chắc rằng bạn vẫn còn nhớ về video này bằng cách làm vài câu hỏi luyện tập.
Hoặc, nếu bạn sẵn sàng cho những kiến thức về sự phát triển của kinh tế
Nhấn vào video tiếp theo.
Nếu vẫn còn ở đây?
Xem qua những video phổ biến khác của Marginal Revolution University.
[nhạc]