Nos últimos 50 anos,
estivemos construindo subúrbios
com várias consenquências não intencionais.
E eu vou falar sobre algumas dessas consequências
e apresentar alguns projetos realmente interessantes
que eu acredito que nos deem razões imensas
para sermos realmente otimistas
de que o próximo grande projeto de design e construção dos próximos 50 anos
será a adaptação dos subúrbios.
Então, seja reformando shoppings morimbundos
ou reabitando grandes lojas
ou restaurando mangues
onde fizeram estacionamentos,
eu creio que
um número crescente
de espaços vazios e subutilizados
especialmente, locais de venda de varejo
nos subúrbios
nos dá, na verdade, uma grande oportunidade
de pegar nossa pouco sustentável
paisagem de hoje
e transformá-la em
locais mais sustentáveis.
E no processo, o que nos permite fazer
é redirecionar muito mais do nosso crescimento
de volta às comunidades existentes no passado
que pudéssemos usar como impulso,
e ter a infraestrutura no lugar,
em vez de continuar
a derrubar árvores
e empurrar os espaços verdes para fora da periferia.
Então, por que isto é importante?
Eu acredito que haja muitas razões.
Eu não vou entrar em detalhes, mas apenas mencionar alguns.
Apenas da perspectiva de mudanças climáticas
a média dos moradores urbanos dos Estados Unidos
possui um terço da pegada de carbono
comparado à média dos moradores do subúrbio,
principalmente porque moradores dos subúrbios dirigem muito mais,
e residem em edificações separadas
você tem muito mais superfície externa
para dar vazão à energia.
Assim, estritamente
do ponto de vista de mudanças climáticas,
as cidades já são
relativamente verdes.
A grande oportunidade
para reduzir as emissões de gases do efeito estufa
está, na verdade, na urbanização
dos subúrbios.
Todo este percurso que fazemos saindo dos subúrbios,
duplicamos a quantidade de quilômetros que dirigimos.
Aumentou nossa dependência
do petróleo estrangeiro
apesar dos ganhos em eficiência energética
Estamos apenas dirigindo mais,
não temos sido capazes de nos atualizar tecnologicamente.
A saúde pública é outra razão
para considerar a adaptação.
Pesquisadores do Centro de Controle de Doenças e outras instituições
veem cada vez mais conectando
os padrões de desenvolvimento suburbano
com estilos de vida sedentários.
E estão conectando esses estilos
com um alarmante
aumento das taxas de obesidade,
mostradas nestes mapas aqui,
e que a obesidade também vem desencadeando
grandes aumentos de doenças cardíacas
e diabetes
ao ponto onde uma criança nascida hoje
tem uma chance em três
de desenvolver diabetes.
E essa taxa vem aumentando na mesma proporção do número
de crianças que não caminham
mais para a escola,
novamente, por causa dos padrões de construção.
E finalmente há a questão do custo.
Quero dizer, quão econômico é
continuar a morar em subúrbios
com o aumento dos preços dos combustíveis?
A expansão do subúrbio para terras baratas
pelos últimos 50 anos --
sabem, os terrenos baratos nas periferias --
contribuiu para gerações de familias
desfrutarem do sonho Americano.
Mas cada vez mais
as economias prometidas
de melhora da qualidade de vida
o que é basicamente nosso modelo --
aquelas economias foram varridas
quando você considera o preço do transporte.
Por exemplo, aqui em Atlanta,
cerca da metade das residências
têm renda entre 20.000 e 50.000 por ano.
E estão gastando 29% de suas rendas
em habitação
e 32%
em transporte.
Digo, estes são números de 2005.
Isto foi antes de chegarmos a 4 dólares o galão.
Sabem, nenhum de nós
tem realmente a tendência de fazer os cálculos com nossos gastos com transporte.
E os números não vão diminuir
de uma hora para outra.
Quer você ame a frondosa privacidade dos subúrbios
ou odeie seus monótonos centros comerciais,
há razões porque é importante a readaptação.
mas é prática?
acho que sim.
June Williamson e eu pesquisamos sobre este assunto
por mais de uma década.
E encontramos mais de 80
diferentes projetos.
Mas todos estão realmente impulsionados pelo mercado.
O que está particularmente impulsionando o mercado --
Número um é a grande mudança demográfica.
Todos nós temos a tendência de pensar nos subúrbios
como naquele lugar projetado para famílias.
Mas este não é mais o caso.
Desde 2000,
cerca de dois terços das residências nos subúrbios
não possuem crianças.
Nós apenas não nos demos conta da realidade dos fatos.
A razão disto tem muito a ver com
o domínio de dois grandes
grupos demográficos do momento,
a aposentadoria dos Baby Boomers,
e então há uma lacuna,
Geração X, que é uma geração pequena.
Eles ainda estão tendo filhos.
Mas a Geração Y ainda nem começou
a atingir a idade de ter filhos.
Eles são a outra grande geração.
Então, como resultado disto
os demógrafos predizem
que até 2025,
75% a 85% das residências
não terão crianças.
E a pesquisa de mercado, e pesquisa de consumo
ao perguntar aos Boomers e à Geração Y
o que eles desejam,
como eles gostariam de viver,
nos diz que haverá uma enorme demanda --
e já estamos vendo isto --
por estilos de vida mais urbanos
dentro dos subúrbios.
Que basicamente os Boomers desejam envelhecer no local,
e que a Geração Y gostaria de viver
um estilo de vida urbano,
mas a maioria dos empregos continuarão a ser fora dos subúrbios.
A outra grande dinâmica da mudança
é a pura performance do
asfalto ineficiente.
Estou pensando agora que este seria um ótimo nome
para uma banda de rock independente.
mas imobiliárias geralmente utilizam isto
para se referirem aos estacionamentos subutilizados.
E os subúrbios estão cheios deles.
Quando os primeiros subúrbios pós-guerra foram construídos
nas áreas baratas
longe dos centros,
fazia sentido construir
estacionamentos térreos.
Mas este locais estão sendo deixados para trás
e ultrapassados novamente,
uma vez que continuamos a expandir.
E eles agora possuem
uma localização relativamente central.
Não faz mais sentido.
A terra é mais valiosa que apenas estacionamentos térreos.
Agora faz sentido voltar,
constuir um edifício-garagem
naqueles lugares.
Então o que você faz
com um shopping morto,
escritórios mortos?
Todos os tipos de coisas.
Em uma economia lenta como a nossa,
a reabitação é
uma das estratégias mais populares.
Portanto este é
um shopping morto em St. Louis
que foi transformado em um espaço de artes.
Agora abriga estúdios de artistas,
grupos teatrais e trupes de dança.
Não dá mais tanta receita tributária
quanto antes.
Mas está servindo à comunidade.
Está mantendo as luzes acessas.
Está se tornando, creio eu, realmente uma grande instituição.
Outros shoppings foram transformados
em lares para idosos,
em universidades,
e em todos tipos de espaço corporativo.
Também encontramos muitos exemplos
de grandes lojas mortas
que foram transformadas
em várias formas de atender a comunidade --
muitas escolas, muitas igrejas
muitas bibliotecas como esta.
Este era um pequeno mercado, o mercado Food Lion
que agora é a biblioteca pública.
Além disso, eu acho que fazendo uma bela reutilização adaptativa,
eles acabaram com alguns espaços destinados a estacionamento,
instalaram bio filtros para coleta e limpeza das calhas,
construiram mais calçadas
para conectar os bairros.
E transformaram
o que era apenas uma loja em um centro comercial,
em um centro de encontros comunitário.
Este é um pequeno shopping center em formato de L
em Phoenix, Arizona.
Realmente tudo o que fizeram foi dar uma nova cobertura de tinta brilhante,
uma mercearia gourmet,
e instalaram um restaurante em uma antiga agência de correio.
Nunca subestime o poder da comida
para mudar completamente o lugar
e torná-lo um ponto de encontro.
Tem sido tão bem sucedido que eles agora assumiram o outro lado da rua.
E os anúncios imobiliários na vizinhança
todos orgulhosamente proclamam,
"Distância a pé do Le Grande Orange,"
porque deu à vizinhança
o que os sociólogos gostam de chamar
"um terceiro lugar".
Se o lar é o primeiro lugar
e o trabalho o segundo lugar,
o terceiro lugar é onde você vai para curtir
e se socializar.
E especialmente como os subúrbios estão se tornando
cada vez menos centralizados em famílias,
residências familiares,
há uma fome real
por mais terceiros lugares.
Então, as modernizações mais dramáticas
são realmente aquelas na próxima categoria,
a próxima estratégia, reconstrução.
Agora, durante o boom, houve vários
projetos de reformas realmente dramáticas
onde o edifício original
foi posto ao chão e um novo local foi reconstruído
com uma densidade significativamente maior,
um tipo compacto, bairros urbanos possíveis de se caminhar.
Mas alguns deles foram muito mais graduais.
Este é o Mashpee Commons,
a readaptação mais velha que encontramos.
E apenas gradualmente, nos últimos 20 anos
construiu urbanismo
em cima de seus estacionamentos.
A foto em preto em branco mostra
o típico shopping center dos anos 60.
E então os mapas acima que
mostram sua transformação gradual
em uma compacta
vila New England de uso misto,
e agora possui planos que foram aprovados
para conectá-lo
a novos bairros residenciais
por meio de vias arteriais
e de um lado a outro.
Então, sabem, às vezes é gradual.
Às vezes é tudo de uma vez.
Este é outro projeto de construção em áreas vazias de estacionamentos,
este outro de um conjunto de escritórios na periferia de Washington D.C.
Quando a empresa metroviária expandiu as linhas para os subúrbios
e abriu uma estação próxima a este local,
os proprietários decidiram
construir um novo edifício garagem
e colocar no lugar de seus estacionamentos térreos
uma nova rua comercial, vários apartamentos
e condomínios,
enquanto mantinham os prédios de escritórios existentes.
Aqui está o lugar em 1940.
Era apenas uma pequena fazenda
na vila de Hyattsville.
Em 1980 ela foi subdividida
em um grande mercado de um lado
e um conjunto de escritórios do outro.
e algumas zonas neutras para uma biblioteca
e uma igreja à extrema direita.
Hoje, transporte público,
a rua comercial e novas moradias
foram todas construídas.
Eventualmente eu espero que as ruas
provavelmente se estenderão através de uma remodelagem do shopping.
Já anunciaram planos
para construção de prédios de apartamentos com jardins
em cima do shopping que será reformado.
O transporte público é um grande responsável por adaptações.
Então aqui está como ele deverá ser.
Vocês podem ver aqui os novos condominios de prédios não convencionais
entre os edifícios de escritórios
e o espaço público e a rua comercial.
Este é um dos meu favoritos, Belmar.
Acredito que eles realmente construiram um lugar atraente aqui
e utilizaram toda a construção verde.
Há muitas fileiras de painéis solares nos telhados
assim como turbinas eólicas.
Este é um grande mercado
numa superquadra de 40 hectares.
Agora são 22
quadras urbanas de pedestres
com ruas públicas,
dois parques públicos, oito linhas de ônibus
e uma variedade de tipos de habitação.
Assim ele deu a Lakewood, no Colorado
o centro da cidade
que este subúrbio em particlar nunca teve.
Aqui era o shopping em seu auge.
Eles faziam seus bailes no shopping. Adoravam o lugar.
Aqui está o local em 1975
com o shopping.
Em 1995 o lugar havia morrido.
A loja de departamentos foi mantida.
E descobrimos que isto foi verdadeiro em muito casos.
As lojas de departamentos são multi-lojas; elas foram bem construídas.
Elas são fáceis de serem readaptadas.
Mas essas coisas de um só andar...
elas realmente se foram.
Então aqui está uma construção projetada.
Este projeto, penso, possui grande conectividade
com os bairrros existentes.
Está fornecendo 1,500 habitações com a opção
de um estilo de vida mais urbano.
Dois terços já foram construídos até agora.
Aqui está a nova aparência da rua comercial.
É um sucesso.
E ajudou a impulsionar
oito dos treze
shoppings regionais que Denver
possui agora, ou anunciou planos de
readaptar.
mas é importante notar que todas essas readaptações
não estão ocorrendo --
apenas escavedeiras estão chegando e avançando por toda a cidade.
Não, é um bolsão de locais para caminhar
em lugares de
propriedades sub-utilizadas.
E também está dando mais opções às pessoas.
Mas não está retirando as escolhas.
Mas também não e o suficiente
apenas criar bolsões de locais para pedestres.
Você também quer tentar obter transformações mais sistêmicas.
Precisamos também readaptar os próprios corredores.
Este é um que foi
readaptado na Califórnia.
Eles pegaram o centro comercial
mostrado nas imagens em preto e branco abaixo
e construíram um boulevard
que se tornou a rua comercial da cidade deles.
E transformou de um
feio, inseguro,
e endereço não desejável,
em um belo
atraente, bom e digno endereço.
Significa que agora esperamos começar a ver --
Eles já constuíram a prefeitura, atraíram dois hotéis.
Consigo imaginar bonitas residências construídas nessas direção aqui
sem derrubar outra árvore.
Há muitas coisas ótimas.
Mas adoraria ver outros corredores sendo readaptados.
Mas a densificação
não funcionará em todos os locais.
Às vezes tornar verde novamente
é realmente a melhor resposta.
Há muito que se aprender de
programas de estoques de terrenos bem sucedidos
em cidades como Flint, em Michigan.
Há também um movimento crescente de subúrbios agrícolas
do tipo jardins vitorianos casando com a internet.
mas talvez um dos aspectos mais importantes da recuperação do verde
seja a oportunidade de restaurar
a ecologia local,
como neste exemplo fora de Minneapolis.
Quando o shopping center fechou,
a cidade restaurou
os mangues originais do local
criando uma propriedade à beira do lago
a qual atraiu então investimentos particulares,
o primeiro investimento privado neste bairro de baixíssima renda
nos últimos 40 anos.
Assim eles conseguiram recuperar a ecologia local
e a economia local ao mesmo tempo.
Este é outro exemplo de restauração verde.
Também faz sensitido em mercados muito fortes.
Este em Seattle
está no local do estacionamento de um shopping
adjacente a uma nova parada de trânsito.
E a linha ondulada
é um caminho ao longo de um riacho que foi recuperado.
O riacho tinha sido canalizado sob o estacionamento.
Mas recuperando nossos riachos
realmente melhora a qualidade das águas
e contribui para o habitat.
Eu mostrei a vocês alguns
exemplos da primeira geração de readaptação.
E depois?
Acredito que tenhamos três desafios para o futuro.
O primeiro é planejar a readaptação
muito mais sistematicamente
em escala metropolitana.
Precisamos ser capazes de focar
em quais áreas realmente deveriam ser recuperadas.
Onde deveríamos reformar?
E onde deveríamos encorajar a reabitação?
Esses slides mostram apenas duas imagens
de um projeto maior
que parece que estão tentando fazer em Atlanta.
Chefio uma equipe que foi solicitada a imaginar
Atlanta daqui a 100 anos.
E escolhemos reverter a expansão
através de três movimentos simples -- caros, mas simples.
Um, em cem anos,
transporte público nos principais
corredores de trem e rodoviários
Dois, em cem anos,
trezentos metros de recuo
em todas as margens de córregos.
É um pouco extremista, mas temos um probleminha de água.
Em cem anos,
subdivisões que simplesmente acabam muito próximo à água
ou muito longe do transporte público, não serão viáveis.
E assim criamos a transferência de acre ecológico
para transferir direitos de desenvolvimento
para os corredores de transporte público
e permitir a restauração do verde
daquelas primeiras subdivisões
para produção alimentícia e energética.
Assim o segundo desafio
é melhorar a qualidade de design arquitetônico
das readaptações.
E encerro com esta imagem
da democracia em ação.
Este é um protesto que está acontecendo
em uma readaptação em Silver Spring, Maryland
em um parque de grama artificial.
Agora, as readaptações são frequentemente acusadas
de serem exemplos de falsos centros
e urbanismos instantâneos.
e não sem razão; não há nada mais falso
quem um parque de grama artificial.
Tenho que dizer, esses são lugares muito híbridos.
São novos, mas tentando parecer velhos.
Eles possuem ruas projetadas para pedestres,
mas taxas de estacionamento suburbanas.
Suas populações são
mais diversas que dos suburbios típicos,
mas eles são menos diferentes que das cidades.
e eles são
lugares públicos,
mas que são administrados por companhias privadas.
E apenas a aparência superficial
é - como a grama artificial aqui --
eles me fazem estremecer.
Então, como sabem, eu fico orgulhosa de que
o urbanismo esteja fazendo seu trabalho.
O fato do protesto estar acontecendo
realmente significa
que o layout das quarteirões, ruas e quadras, colocadas em espaço público,
comprometido como pode ser,
é ainda algo muito legal.
Mas tivermos que melhorar a arquitetura,
O desafio final é para todos vocês.
Quero que se unam ao protesto
e comecem a exigir
mais subúrbios sustentáveis --
mais locas sustentáveis, ponto final.
Mas culturalmente,
tendemos a acreditar que os centros
deveriam ser dinâmicos, e esperamos isso.
Mas parece que temos uma expectativa
de que os subúrbios deveriam ficar congelados para sempre
em qualquer formato adolescente
em que eles surgiram primeiramente.
É hora de deixá-los crescer.
Então eu quero que vocês
apoiem as mudanças de zoneamento,
restrições de uso de estradas, melhorias de infraestrutura
e as readaptações que estarão chegando em breve em bairros perto de vocês
Obrigada.