En los últimos 50 años,
hemos estado construyendo los suburbios
con un montón de consecuencias no deseadas.
Voy a hablar de algunas de esas consecuencias
y simplemente presentar algunos proyectos muy interesantes
que pienso que nos dan muy buenas razones
para ser muy optimistas
en que el gran proyecto de diseño y desarrollo de los próximos 50 años
va a ser la remodelación de los suburbios.
Ya sea que se trate de remodelar centros comerciales moribundos,
o de la habitabilidad de grandes tiendas abandonadas,
o de la reconstrucción de humedales
a partir de los estacionamientos,
pienso que
el número creciente
de espacios abandonados o sub-utilizados,
en especial los comercios minoristas
a lo largo los suburbios,
nos dan, en realidad, una oportunidad única
de tomar nuestros poco sustentables
paisajes actuales
y convertirlos en
lugares más sustentables.
Y en el proceso, esto nos permitirá
encauzar más de nuestro crecimiento
hacia las comunidades existentes
que necesiten impulso,
y tengan la infraestructura,
en vez de continuar
talando árboles
y reduciendo los espacios verdes.
¿Por qué es importante?
Creo que hay muchas razones.
Y no voy a entrar en detalles, sino que voy a mencionar algunas.
Sólo desde la perspectiva del cambio climático
el habitante urbano medio de EE.UU.
tiene cerca de 1/3 de la huella de carbono
del habitante suburbano medio,
sobretodo porque la gente de los suburbios conduce mucho más
y vive en edificios separados,
hay mucha más superficie exterior
por donde se escapa la energía.
Así que, estrictamente desde
una perspectiva del cambio climático,
las ciudades ya son
relativamente verdes.
La gran oportunidad
para reducir emisiones de gases de efecto invernadero
está, de hecho, en la urbanización
de los suburbios.
Todos esos viajes en auto hechos en los suburbios,
hemos duplicado la cantidad de kilómetros que conducimos.
Ha incrementado nuestra dependencia
del petróleo extranjero
a pesar del progreso en materia de eficiencia.
Estamos conduciendo mucho más
y la tecnología no ha avanzado a la par.
La salud pública es otra razón
para pensar en remodelar.
Los investigadores del CDC, entre otros,
vinculan cada vez más fuertemente
los patrones de desarrollo suburbano
con estilos de vida sedentarios.
Y a su vez esto se vincula
con un crecimiento alarmante
de las tasas de obesidad,
mostradas en estos mapas;
y esa obesidad ha disparado además
grandes aumentos en enfermedades cardíacas
y diabetes
al punto que un niño que nace hoy
tiene una probabilidad de 1 en 3
de desarrollar diabetes.
Y esta tasa ha crecido en la misma proporción
que los niños que no caminan
a la escuela,
otra vez, debido a nuestros patrones de desarrollo.
Y finalmente, está la cuestión del costo de vida.
Quiero decir, ¿cuán asequible es
continuar viviendo en los suburbios
con los combustibles en alza?
La expansión suburbana a tierras baratas,
en los últimos 50 años,
ya saben, las tierras baratas en las afueras,
ha ayudado a generaciones de familias
a disfrutar del sueño americano.
Pero, cada vez más,
los ahorros que prometía
el "conduce hasta que encuentres un precio asequible",
que es básicamente nuestro modelo,
esos ahorros desaparecen
si uno considera los costos del transporte.
Por ejemplo, aquí en Atlanta,
cerca de la mitad de los hogares
tienen ingresos entre 20.000 y 50.000 al año.
Y gastan 29% de sus ingresos
en vivienda
y 32%
en transporte.
Estas son cifras de 2005.
Esto era antes de tener el galón (3.78 litros) a 4 dólares.
Ya saben, nadie
de veras calcula los costos de transporte.
Y no van a bajar
en el corto plazo.
Ya sea que uno ame la intimidad del verde de los suburbios
o que odie sus centros comerciales sin alma,
hay razones para emprender la remodelación.
Pero, ¿es práctico?
Creo que sí.
June Williamson y yo hemos estado investigando este tema
desde hace más de una década.
Y encontramos más de 80
proyectos diferentes.
Pero todos responden a la demanda del mercado.
Lo que mueve al mercado en particular es:
en primer lugar es el mayor desplazamiento demográfico.
Todos tendemos a pensar los suburbios
como ese lugar sumamente familiar.
Pero eso en realidad ya no es así.
Desde el 2000
2/3 de los hogares de los suburbios
ya no tienen niños.
Pero simplemente no hemos asimilado esta nueva realidad.
Las razones de esto tienen mucho que ver con
el predominio de dos grandes
grupos demográficos:
los Baby Boomers jubilados,
y hay una brecha,
La Generación X, que es una generación pequeña.
que sigue teniendo hijos.
Pero la Generación Y todavía ni llega
a la edad de ser padres.
Ellos son la otra gran generación.
Y como resultado de eso
los demógrafos predicen
que para el 2025
del 75% al 85% de los nuevos hogares
no tendrán hijos.
Y las investigaciones de mercado, de consumidores,
preguntando a los Boomers y a la Generación Y
qué les gustaría,
a dónde les gustaría vivir,
nos dicen que va a haber una gran demanda,
y ya lo estamos viendo,
de estilos de vida más urbanos
en los suburbios.
Que, básicamente, los Boomers quieren envejecer en "casa",
y la Generación Y quisiera vivir
un estilo de vida urbano,
pero la mayoría de los empleos continuarán estando fuera, en los suburbios.
La otra gran dinámica de cambio
es simplemente el rendimiento
del asfalto sub-utilizado.
Siempre he pensado que sería un gran nombre
para una banda de rock alternativo.
Pero los constructores lo usan generalmente
para referirse a estacionamientos en desuso.
Y los suburbios tienen muchos.
Cuando se construyeron los suburbios de posguerra
en las tierras económicas
lejos del centro,
tenía sentido construir
estacionamientos de superficie.
Pero estos sitios ahora han sido dejados de lado
una y otra vez
a medida que continuamos extendiéndonos.
Y hoy tienen una
ubicación relativamente céntrica.
Ya no tiene sentido.
Esa tierra tiene más valor que el de simple estacionamiento.
Hoy tiene más sentido volver atrás
poner un entarimado y construir
en esos sitios.
Entonces, ¿qué hacer
con un centro comercial muerto
o las oficinas vacías?
Todo tipo de cosas.
En una economía lenta como la nuestra
volver a habitar
es una de las estrategias más populares.
Esto es
un centro comercial muerto en St. Louis
que ha sido transformado en espacio de arte.
Ahora es el hogar de talleres de artistas,
grupos teatrales y compañías de danza.
Ya no tributa tantos impuestos
como antes.
Pero está al servicio a su comunidad.
Mantiene las luces encendidas.
Se está volviendo, creo, una gran institución.
Otros centros comerciales se han transformado
en asilos de ancianos,
en universidades,
y en todo tipo de espacios de oficinas.
También encontramos muchos ejemplos
de grandes tiendas comerciales abandonadas
que se han convertido en
todo tipo de servicios a la comunidad también...
muchas escuelas, iglesias,
y muchas bibliotecas como ésta.
Esta era una pequeña tienda de comestibles, una tienda Food Lion
que ahora es una biblioteca pública.
Además, creo, mediante una hermosa reutilización adaptativa
desmantelaron una parte del estacionamiento
instalaron biofiltros para juntar y depurar el desagüe
e hicieron muchas más aceras
para conectar el vecindario.
Y han convertido
lo que era una simple tienda en una zona comercial
en un espacio de reunión de la comunidad.
Este es un pequeño centro comercial en forma de L
en Phoenix, Arizona.
En realidad todo lo que hicieron fue darle una buena mano de pintura,
una tienda de comestibles gourmet
y un restaurant en la antigua oficina de correos.
Nunca subestimen el poder de la comida
para cambiar un lugar
y convertirlo en un destino.
Ha tenido tanto éxito que ahora tomaron el frente de la calle.
Y la publicidad inmobiliaria del barrio
menta con orgullo:
"A pocos pasos de Le Grande Orange",
porque eso le da a sus vecinos
lo que a los sociólogos les gusta llamar
"un tercer lugar".
Si la casa es el primer lugar
y el trabajo el segundo,
el tercer lugar es donde uno va a pasar el rato
y hacer comunidad.
Y, en especial, a medida que los suburbios se vuelven
menos centrados en la familia
y los hogares,
hay una gran voracidad
por más terceros lugares.
Las remodelaciones más espectaculares
son en realidad las de la próxima categoría
la próxima estrategia, volver a construir.
Bien, durante el auge había varios
proyectos de reconstrucción muy radicales
en los que el edificio original
era arrasado y se reconstruía todo el sitio
con una densidad mucho más grande
una suerte de compactos barrios urbanos de a pie.
Pero algunos han pasado por etapas.
Este es Mashpee Commons,
la remodelación más antigua que encontramos.
Y han ido, a lo largo de 20 años,
construyendo urbanizaciones
sobre sus estacionamientos.
Así, la foto en blanco y negro muestra
el centro comercial en los años 60.
Y luego los mapas de arriba
muestran su transformación gradual
en un pueblito más compacto
y multiuso, en Nueva Inglaterra,
y hay planos que ya han sido aprobados
para conectarlo
con los barrios residenciales
a través de las arterias
y hacia el otro lado.
Así, a veces por etapas.
A veces es todo de una vez.
Aquí hay otro proyecto de construcción en estacionamientos,
un conjunto de oficinas en las afueras de Washington D.C.
Cuando Metrorail expandió el tránsito a los suburbios
y abrió una estación en las cercanías de este sitio
los propietarios decidieron
construir un nuevo estacionamiento
y por encima del terreno
una nueva calle principal, varios apartamentos,
y condominios
a la vez que mantuvieron las oficinas existentes.
Este es el sitio en 1940.
Era sólo una pequeña granja
el pueblo de Hyattsville.
Para 1980 había sido subdividida
en un gran centro comercial de un lado
y el conjunto de oficinas al otro.
Y luego un espacio intermedio para una biblioteca
y una iglesia en el extremo derecho.
Hoy, el tránsito,
la calle principal y las nuevas casas
todo ha sido construido.
Finalmente, espero que las calles
se extiendan en una reconstrucción del centro comercial.
Ya se han anunciado planes
para la construcción de esos apartamentos
sobre el centro comercial que será remodelado.
El tránsito es un gran conductor de la remodelación.
Así es como se verá.
Pueden verse los nuevos condominios
en medio de las oficinas,
el espacio público y la calle principal.
Este es uno de mis favoritos: Belmar.
Creo que han construido un lugar atractivo aquí
y han empleado solo construcción ecológica.
Hay paneles fotovoltaicos en los tejados
así como turbinas de viento.
Este era un centro comercial muy grande
en un superbloque de 100 acres (1/2 km2).
Ahora son 22
bloques urbanos transitables
con calles públicas,
2 parques públicos, 8 líneas de bus
y varios tipos de vivienda.
Y le ha dado realmente a Lakewood, Colorado,
el centro
que este suburbio nunca tuvo.
Aquí estaba el centro comercial en su apogeo.
Los bailes de fin de año eran en el centro comercial. Les encantaba el lugar.
Este es el sitio en 1975
con el centro comercial.
Para 1995 el centro comercial había muerto.
La tienda por departamentos se mantuvo.
Y lo hemos visto en muchos casos.
Las tiendas por departamentos tienen varios pisos; están mejor construidos.
Son fáciles de reacondicionar.
Pero los de un piso...
son historia.
Este es el proyecto de construcción.
Este proyecto, creo, está muy bien integrado
con los barrios existentes.
Provee 1.500 viviendas con la opción
de un estilo de vida más urbano.
Hay construidos unos 2/3 ahora.
Así es como se ve la calle principal.
Tiene mucho éxito.
Y ha hecho que
8 de los 13
centros comerciales regionales de Denver
tengan ahora, o anuncien planes
de remodelación.
pero es importante observar que toda esta remodelación
no está ocurriendo...
no vienen las topadoras y arrasan la ciudad.
No, hay lugares para caminar
en lugares donde hay
propiedades sub-utilizadas.
Y así la gente tiene más opciones.
Pero no se quitan alternativas.
Pero además no alcanza con
crear zonas para caminar.
Se quiere lograr además una transformación más sistemática.
Necesitamos remodelar los corredores propiamente dichos.
Este es uno que ha sido
remodelado en California.
Tomaron la franja comercial
que aparece en las imágenes en blanco y negro de abajo
y construyeron un boulevard
que se ha vuelto la calle principal de ese pueblo.
Y pasó de ser
una zona fea,
insegura e indeseable
para volverse hermosa,
atractiva y tener cierto prestigio.
Esperamos comenzar a verlo...
Ya construyeron la municipalidad, atrajeron a dos hoteles.
Me puedo imaginar viviendas hermosas en esa zona
sin talar otro árbol.
Así que hay muchas cosas geniales.
Pero me encantaría ver más corredores remodelados.
Pero el aumento de densidad
no va a funcionar en todos lados.
A veces volver al verde
es realmente la mejor respuesta.
Hay mucho que aprender de casos exitosos
de financiamiento agrícola
en ciudades como Flint en Michigan.
Hay, además, un movimiento creciente de agricultura suburbana...
una suerte de encuentro entre los jardines de la victoria e internet.
Pero quizá uno de los aspectos más importantes del reverdecimiento
sea la oportunidad de restaurar
la ecología local;
como en este ejemplo en las afueras de Minneapolis.
Cuando murió el centro comercial
la ciudad recuperó los humedales
propios de la región;
creando terrenos con vista al lago
que luego atrajeron inversión privada,
la primera inversión privada en este barrio de bajos ingresos
en más de 40 años.
Se las ingeniaron para recuperar, al mismo tiempo,
la ecología y la economía local.
Este es otro ejemplo de regreso a lo verde.
Funciona también en mercados muy fuertes.
Este es en Seattle
está en el estacionamiento de un centro comercial
adyacente a una nueva parada de transporte.
Y la línea ondulante
es un sendero que bordea un riachuelo, que ahora está a cielo abierto.
El riachuelo estaba canalizado bajo el estacionamiento.
Pero volver a poner los riachuelos al aire libre
mejora mucho la calidad de sus aguas
y contribuye al hábitat.
Les he mostrado algunos casos
de la primera generación de remodelaciones.
¿Qué viene ahora?
Creo que tenemos tres desafíos para el futuro.
El primero es planear la remodelación
de manera mucho más sistemática
a escala metropolitana.
Tenemos que poder identificar
las áreas verdes que necesitan ser recuperadas.
¿Dónde deberíamos remodelar?
¿Y dónde deberíamos promover se habite de nuevo?
Esta diapositiva muestra dos imágenes
de un proyecto más grande
que estamos tratando de hacer para Atlanta.
Dirigí un equipo al que se le pidió imaginar
Atlanta dentro de 100 años.
Y decidimos tratar de invertir la espiral
con tres movimientos simples... costosos, pero simples.
Primero, en 100 años,
tránsito en las principales
vías férreas y calles.
Segundo, en 100 años,
300 metros de separadores
en todos las vías de flujo.
Es un tanto extremo pero tenemos un pequeño problema con el agua.
En 100 años
las subdivisiones que terminen muy cerca del agua
o muy lejos del tránsito no serán viables.
Por eso creamos la "transferencia de acre ecológico"
para transferir derechos de desarrollo
a las vías de tránsito
y permitir reverdecer
esas subdivisiones previas
para la producción de alimentos y energía,
Así, el segundo desafío
es mejorar la calidad del diseño arquitectónico
de las remodelaciones.
Y termino con esta imagen
de democracia en acción.
Esta protesta tiene lugar
en una remodelación en Silver Springs, Maryland,
sobre pasto artificial.
Ahora bien, a menudo se tilda a las remodelaciones
de ser ejemplos de centros artificiales;
de urbanismo instantáneo.
Y no sin razón; hay pocas cosas menos auténticas
que pasto artificial.
Tengo que decir que son lugares muy híbridos.
Son nuevos, pero intentan parecer antiguos.
Tienen paisajes urbanos
pero estacionamientos suburbanos.
Sus poblaciones son
más diversas que en los suburbios típicos,
pero son menos diversos que las ciudades.
Y son
lugares públicos,
pero administrados por compañías privadas.
Y ya su mera apariencia
como en el caso del pasto artificial,
me hace estremecer.
Ya saben, quiero decir, estoy feliz
de que el urbanismo haga su trabajo.
El hecho de que surjan protestas
significa en realidad
que la planificación de manzanas, calles y espacios públicos,
con sus imperfecciones,
son todavía un asunto importante.
Pero tenemos que mejorar la arquitectura.
El desafío final es para cada uno de Uds.
Quiero que se unan a la protesta
y comiencen a exigir
más espacios sustentables suburbanos...
más lugares sustentables, y punto.
Pero culturalmente
tendemos a pensar que las ciudades
deberían ser dinámicas, y esperamos eso.
Pero parece que asumimos
que los suburbios deberían permanecer congelados
cualquiera sea la forma adolescente
que adoptaron al nacer.
Es tiempo de hacerlos crecer.
Por eso quiero que Uds.
apoyen los cambios de planeamiento
la disminución vial, las mejoras de infraestructura
y las remodelaciones que llegarán pronto en un barrio cerca suyo.
Gracias.