WEBVTT

00:00:00.050 --> 00:00:04.339
Вече имаме опит с традиционните
ипотечни кредити с постоянна лихва,

00:00:04.339 --> 00:00:08.221
но ще ги преговорим малко,
преди да обсъдим една разновидност,

00:00:08.221 --> 00:00:10.258
или може да се каже
една голяма вариация,

00:00:10.258 --> 00:00:12.848
т.нар. "ипотечен кредит
с балонно плащане".

00:00:12.848 --> 00:00:14.862
Това, което съм изобразил тук,

00:00:14.862 --> 00:00:19.492
са различните вноски по при ипотечен кредит
с постоянна лихва за 30 години.

00:00:19.492 --> 00:00:25.644
Тоест, това тук е ипотечен кредит
с постоянна лихва за 30 години.

00:00:25.644 --> 00:00:32.665
при която имаш постоянна 
месечна вноска от 1432 долара,

00:00:32.665 --> 00:00:36.233
а сумата на кредита е 300 000 долара.

00:00:36.233 --> 00:00:44.573
Тоест, преди да направиш първата си
вноска, дължиш 300 000 долара на банката

00:00:44.573 --> 00:00:46.475
и продължаваш да
правиш тези вноски.

00:00:46.475 --> 00:00:50.608
Виждали сме в предишни видеа,
че с най-първата вноска,

00:00:50.608 --> 00:00:53.637
както се вижда тук в цикламено,
се плащат предимно лихви.

00:00:53.637 --> 00:00:57.544
1000 долара от тези 1432 са лихва.

00:00:57.544 --> 00:01:00.983
При следващата вноска ще
изплатиш малко от главницата,

00:01:01.013 --> 00:01:06.023
не много, около 400 долара.

00:01:06.023 --> 00:01:09.363
Сега при следващата вноска
999 долара от нея е лихва.

00:01:09.363 --> 00:01:12.598
И по-следващата вноска,
лихвата е 997 долара.

00:01:12.598 --> 00:01:15.872
И продължаваш да правиш
това за следващите вноски до 360.

00:01:15.872 --> 00:01:17.977
Не забравяй, 30 години
по 12 месеца в година

00:01:17.977 --> 00:01:19.606
е равно на 360 вноски

00:01:19.606 --> 00:01:22.412
и с приближаването към
края на 30-годишния срок на кредита

00:01:22.412 --> 00:01:25.282
по-голямата част от
вноската е по главницата.

00:01:25.282 --> 00:01:28.539
На втория месец преди да
изплатиш цялата ипотека,

00:01:28.539 --> 00:01:31.912
от триста тридесет и осмата вноска
лихвата е само 14 долара.

00:01:31.912 --> 00:01:36.144
И тогава на следващата вноска
9 или 10 долара са в лихва.

00:01:36.144 --> 00:01:38.518
После лихвата е
приблизително 5 долара

00:01:38.518 --> 00:01:41.043
и след тази вноска ще си
изплатил целия кредит.

00:01:41.043 --> 00:01:45.243
Когато имаш постоянна вноска,
също имаш и постоянен лихвен процент.

00:01:45.244 --> 00:01:50.205
Не съм казал какъв е лихвеният
процент за този ипотечен кредит,

00:01:50.205 --> 00:02:02.136
но го изплащаш за 30 години, има 30-годишна 
амортизация (намаляване) на главницата.

00:02:02.136 --> 00:02:06.947
А думата "амортизация" буквално
означава "разпределяне" на нещо.

00:02:06.947 --> 00:02:09.271
В този случай
разпределяш вноските

00:02:09.271 --> 00:02:12.074
в период от 30 години.

00:02:12.074 --> 00:02:22.544
Защо това е уводът ми към
ипотечен кредит с балонно плащане?

00:02:22.638 --> 00:02:23.723
При балонно плащане

00:02:23.723 --> 00:02:27.183
това ми беше малко объркващо
когато го учих за първи път, но

00:02:27.184 --> 00:02:31.726
срокът е нещо различно
от амортизацията.

00:02:31.726 --> 00:02:40.856
Например, може да имаш кредит
с балонно плащане със срок от 10 години,

00:02:40.856 --> 00:02:44.099
който се амортизира 30 години.

00:02:44.366 --> 00:02:46.827
Какво означава това?

00:02:46.827 --> 00:02:51.208
В тази ситуация вноските ти
могат да бъдат напълно еднакви,

00:02:51.208 --> 00:02:53.709
но след 10 години,
тъй като срокът е 10 години,

00:02:53.709 --> 00:02:56.908
имаш дълг за 10 години,
след 10 години кредитът приключва.

00:02:56.908 --> 00:03:03.598
10 години са 120 месеца,
това тук са десетте години.

00:03:03.598 --> 00:03:06.294
След 10 години амортизираш заема.

00:03:06.295 --> 00:03:08.521
Не забравяй, че платежният
план, който избрахме

00:03:08.521 --> 00:03:10.670
се базира на 30-годишна амортизация,

00:03:10.670 --> 00:03:14.490
все едно е ипотечен кредит с
30-годишна фиксирана лихва.

00:03:14.490 --> 00:03:16.976
Но при кредит с балонно плащане,
ако имаш срок от 10 години

00:03:16.976 --> 00:03:19.600
с 30-годишна амортизация,
вноските са еднакви,

00:03:19.600 --> 00:03:23.499
но след 10 години
в края на срока на кредита,

00:03:23.499 --> 00:03:25.407
не просто внасяш
120-тата вноска,

00:03:25.457 --> 00:03:28.058
а трябва да платиш изцяло
и главницата, каквото и да е

00:03:28.058 --> 00:03:30.556
останало по кредита.

00:03:30.556 --> 00:03:40.796
Виждаме, че след 10 години сумата,
останала по кредита, е 236 352 долара.

00:03:40.797 --> 00:03:44.966
При балонно плащане
кредитът е със срок 10 години,

00:03:44.966 --> 00:03:47.858
въпреки че амортизацията,

00:03:47.858 --> 00:03:50.732
процентът, с който
изплащаш главницата,

00:03:50.732 --> 00:03:54.102
е същият като този при
плана за амортизация,

00:03:54.104 --> 00:03:55.856
30-годишната амортизация.

00:03:55.856 --> 00:04:01.486
Въпросът сега е: "Защо
съществува такъв тип кредит?"

00:04:01.486 --> 00:04:05.113
В някакъв смисъл той е подобен
на това, което разглеждахме

00:04:05.113 --> 00:04:06.760
при ипотечните кредити с
променлива лихва.

00:04:06.760 --> 00:04:10.860
Така се разпределя риска от промяна на лихвения
процент между банката и кредитополучателя.

00:04:10.881 --> 00:04:14.331
При 30-годишен фиксиран заем,
целият риск от промяна на лихвения процент

00:04:14.331 --> 00:04:16.081
се поема от банката,

00:04:16.081 --> 00:04:19.416
докато при ипотечен кредит с променлива лихва
целият риск от промяна на лихвения процент

00:04:19.416 --> 00:04:22.896
се поема от този, който взима кредита.

00:04:22.906 --> 00:04:26.673
В този случай банката
гарантира да поеме риска само

00:04:26.673 --> 00:04:32.403
за 10 години и след това
получава остатъка от кредита.

00:04:32.413 --> 00:04:36.784
Какво прави кредитополучателят и
защо се съгласява с това предложение?

00:04:36.784 --> 00:04:38.148
Може би се съгласява,

00:04:38.148 --> 00:04:40.646
за да получи по-малък
лихвен процент от

00:04:40.646 --> 00:04:45.356
този при 30-годишна ипотека,
като прави едни и същи плащания.

00:04:45.367 --> 00:04:46.878
Получава по-нисък процент,

00:04:46.878 --> 00:04:49.491
защото банката поема по-малък
риск от промяна на лихвения процент,

00:04:49.491 --> 00:04:54.561
тъй като не поема риска лихвените проценти
да се покачат драстично 20 години от сега.

00:04:54.564 --> 00:04:56.052
И много хора биха казали

00:04:56.052 --> 00:04:59.942
"Не мисля, че ще притежавам
този имот за повече от 10 години.

00:04:59.952 --> 00:05:04.615
Стига да получа 10-годишен
кредит с постоянна лихва,

00:05:04.615 --> 00:05:09.015
ако продам имота в деветата година,
така ще изплатя кредита."

00:05:09.025 --> 00:05:13.168
Друга вероятност е човекът да
смята, че след време ще има много пари.

00:05:13.168 --> 00:05:16.659
Вероятно очаква наследство
или очаква да печели повече пари.

00:05:16.659 --> 00:05:18.832
Друга възмжност,
ако не е от вече изброените,

00:05:18.832 --> 00:05:20.378
е след 10 години да си кажат

00:05:20.378 --> 00:05:22.955
"Все още искам да
изплащам тази къща,

00:05:22.955 --> 00:05:24.284
не смятам да я продавам,

00:05:24.284 --> 00:05:29.174
нямам в този момент 236 000
долара, с които да платя."

00:05:29.174 --> 00:05:36.240
Тогава може просто да вземе
друг кредит за 236 000 долара.

00:05:36.240 --> 00:05:37.652
Тук отново има риск,

00:05:37.652 --> 00:05:39.295
защото трябва да си сигурен, че

00:05:39.295 --> 00:05:41.821
по това време все още
ще имаш добра кредитна история

00:05:41.831 --> 00:05:47.021
и нужното ниво на доход, 
за да получиш и друг ипотечен кредит.

00:05:47.026 --> 00:05:50.856
Надявам се, че доби представа какво
е "ипотечен кредит с балонно плащане".

00:05:50.856 --> 00:05:56.776
Далеч не е така разпространен,
колкото ипотечните кредити

00:05:56.778 --> 00:05:59.478
със срок 30, 15 или 10 години и постоянна лихва,

00:05:59.478 --> 00:06:03.918
нито колкото ипотечен кредит с
променлива лихва или хибридна, но съществува

00:06:03.918 --> 00:06:07.232
и затова е интересно да знаем за
такъв вид ипотечен кредит.