WEBVTT 00:00:00.050 --> 00:00:04.339 Вече имаме опит с традиционните ипотечни кредити с постоянна лихва, 00:00:04.339 --> 00:00:08.221 но ще ги преговорим малко, преди да обсъдим една разновидност, 00:00:08.221 --> 00:00:10.258 или може да се каже една голяма вариация, 00:00:10.258 --> 00:00:12.848 т.нар. "ипотечен кредит с балонно плащане". 00:00:12.848 --> 00:00:14.862 Това, което съм изобразил тук, 00:00:14.862 --> 00:00:19.492 са различните вноски по при ипотечен кредит с постоянна лихва за 30 години. 00:00:19.492 --> 00:00:25.644 Тоест, това тук е ипотечен кредит с постоянна лихва за 30 години. 00:00:25.644 --> 00:00:32.665 при която имаш постоянна месечна вноска от 1432 долара, 00:00:32.665 --> 00:00:36.233 а сумата на кредита е 300 000 долара. 00:00:36.233 --> 00:00:44.573 Тоест, преди да направиш първата си вноска, дължиш 300 000 долара на банката 00:00:44.573 --> 00:00:46.475 и продължаваш да правиш тези вноски. 00:00:46.475 --> 00:00:50.608 Виждали сме в предишни видеа, че с най-първата вноска, 00:00:50.608 --> 00:00:53.637 както се вижда тук в цикламено, се плащат предимно лихви. 00:00:53.637 --> 00:00:57.544 1000 долара от тези 1432 са лихва. 00:00:57.544 --> 00:01:00.983 При следващата вноска ще изплатиш малко от главницата, 00:01:01.013 --> 00:01:06.023 не много, около 400 долара. 00:01:06.023 --> 00:01:09.363 Сега при следващата вноска 999 долара от нея е лихва. 00:01:09.363 --> 00:01:12.598 И по-следващата вноска, лихвата е 997 долара. 00:01:12.598 --> 00:01:15.872 И продължаваш да правиш това за следващите вноски до 360. 00:01:15.872 --> 00:01:17.977 Не забравяй, 30 години по 12 месеца в година 00:01:17.977 --> 00:01:19.606 е равно на 360 вноски 00:01:19.606 --> 00:01:22.412 и с приближаването към края на 30-годишния срок на кредита 00:01:22.412 --> 00:01:25.282 по-голямата част от вноската е по главницата. 00:01:25.282 --> 00:01:28.539 На втория месец преди да изплатиш цялата ипотека, 00:01:28.539 --> 00:01:31.912 от триста тридесет и осмата вноска лихвата е само 14 долара. 00:01:31.912 --> 00:01:36.144 И тогава на следващата вноска 9 или 10 долара са в лихва. 00:01:36.144 --> 00:01:38.518 После лихвата е приблизително 5 долара 00:01:38.518 --> 00:01:41.043 и след тази вноска ще си изплатил целия кредит. 00:01:41.043 --> 00:01:45.243 Когато имаш постоянна вноска, също имаш и постоянен лихвен процент. 00:01:45.244 --> 00:01:50.205 Не съм казал какъв е лихвеният процент за този ипотечен кредит, 00:01:50.205 --> 00:02:02.136 но го изплащаш за 30 години, има 30-годишна амортизация (намаляване) на главницата. 00:02:02.136 --> 00:02:06.947 А думата "амортизация" буквално означава "разпределяне" на нещо. 00:02:06.947 --> 00:02:09.271 В този случай разпределяш вноските 00:02:09.271 --> 00:02:12.074 в период от 30 години. 00:02:12.074 --> 00:02:22.544 Защо това е уводът ми към ипотечен кредит с балонно плащане? 00:02:22.638 --> 00:02:23.723 При балонно плащане 00:02:23.723 --> 00:02:27.183 това ми беше малко объркващо когато го учих за първи път, но 00:02:27.184 --> 00:02:31.726 срокът е нещо различно от амортизацията. 00:02:31.726 --> 00:02:40.856 Например, може да имаш кредит с балонно плащане със срок от 10 години, 00:02:40.856 --> 00:02:44.099 който се амортизира 30 години. 00:02:44.366 --> 00:02:46.827 Какво означава това? 00:02:46.827 --> 00:02:51.208 В тази ситуация вноските ти могат да бъдат напълно еднакви, 00:02:51.208 --> 00:02:53.709 но след 10 години, тъй като срокът е 10 години, 00:02:53.709 --> 00:02:56.908 имаш дълг за 10 години, след 10 години кредитът приключва. 00:02:56.908 --> 00:03:03.598 10 години са 120 месеца, това тук са десетте години. 00:03:03.598 --> 00:03:06.294 След 10 години амортизираш заема. 00:03:06.295 --> 00:03:08.521 Не забравяй, че платежният план, който избрахме 00:03:08.521 --> 00:03:10.670 се базира на 30-годишна амортизация, 00:03:10.670 --> 00:03:14.490 все едно е ипотечен кредит с 30-годишна фиксирана лихва. 00:03:14.490 --> 00:03:16.976 Но при кредит с балонно плащане, ако имаш срок от 10 години 00:03:16.976 --> 00:03:19.600 с 30-годишна амортизация, вноските са еднакви, 00:03:19.600 --> 00:03:23.499 но след 10 години в края на срока на кредита, 00:03:23.499 --> 00:03:25.407 не просто внасяш 120-тата вноска, 00:03:25.457 --> 00:03:28.058 а трябва да платиш изцяло и главницата, каквото и да е 00:03:28.058 --> 00:03:30.556 останало по кредита. 00:03:30.556 --> 00:03:40.796 Виждаме, че след 10 години сумата, останала по кредита, е 236 352 долара. 00:03:40.797 --> 00:03:44.966 При балонно плащане кредитът е със срок 10 години, 00:03:44.966 --> 00:03:47.858 въпреки че амортизацията, 00:03:47.858 --> 00:03:50.732 процентът, с който изплащаш главницата, 00:03:50.732 --> 00:03:54.102 е същият като този при плана за амортизация, 00:03:54.104 --> 00:03:55.856 30-годишната амортизация. 00:03:55.856 --> 00:04:01.486 Въпросът сега е: "Защо съществува такъв тип кредит?" 00:04:01.486 --> 00:04:05.113 В някакъв смисъл той е подобен на това, което разглеждахме 00:04:05.113 --> 00:04:06.760 при ипотечните кредити с променлива лихва. 00:04:06.760 --> 00:04:10.860 Така се разпределя риска от промяна на лихвения процент между банката и кредитополучателя. 00:04:10.881 --> 00:04:14.331 При 30-годишен фиксиран заем, целият риск от промяна на лихвения процент 00:04:14.331 --> 00:04:16.081 се поема от банката, 00:04:16.081 --> 00:04:19.416 докато при ипотечен кредит с променлива лихва целият риск от промяна на лихвения процент 00:04:19.416 --> 00:04:22.896 се поема от този, който взима кредита. 00:04:22.906 --> 00:04:26.673 В този случай банката гарантира да поеме риска само 00:04:26.673 --> 00:04:32.403 за 10 години и след това получава остатъка от кредита. 00:04:32.413 --> 00:04:36.784 Какво прави кредитополучателят и защо се съгласява с това предложение? 00:04:36.784 --> 00:04:38.148 Може би се съгласява, 00:04:38.148 --> 00:04:40.646 за да получи по-малък лихвен процент от 00:04:40.646 --> 00:04:45.356 този при 30-годишна ипотека, като прави едни и същи плащания. 00:04:45.367 --> 00:04:46.878 Получава по-нисък процент, 00:04:46.878 --> 00:04:49.491 защото банката поема по-малък риск от промяна на лихвения процент, 00:04:49.491 --> 00:04:54.561 тъй като не поема риска лихвените проценти да се покачат драстично 20 години от сега. 00:04:54.564 --> 00:04:56.052 И много хора биха казали 00:04:56.052 --> 00:04:59.942 "Не мисля, че ще притежавам този имот за повече от 10 години. 00:04:59.952 --> 00:05:04.615 Стига да получа 10-годишен кредит с постоянна лихва, 00:05:04.615 --> 00:05:09.015 ако продам имота в деветата година, така ще изплатя кредита." 00:05:09.025 --> 00:05:13.168 Друга вероятност е човекът да смята, че след време ще има много пари. 00:05:13.168 --> 00:05:16.659 Вероятно очаква наследство или очаква да печели повече пари. 00:05:16.659 --> 00:05:18.832 Друга възмжност, ако не е от вече изброените, 00:05:18.832 --> 00:05:20.378 е след 10 години да си кажат 00:05:20.378 --> 00:05:22.955 "Все още искам да изплащам тази къща, 00:05:22.955 --> 00:05:24.284 не смятам да я продавам, 00:05:24.284 --> 00:05:29.174 нямам в този момент 236 000 долара, с които да платя." 00:05:29.174 --> 00:05:36.240 Тогава може просто да вземе друг кредит за 236 000 долара. 00:05:36.240 --> 00:05:37.652 Тук отново има риск, 00:05:37.652 --> 00:05:39.295 защото трябва да си сигурен, че 00:05:39.295 --> 00:05:41.821 по това време все още ще имаш добра кредитна история 00:05:41.831 --> 00:05:47.021 и нужното ниво на доход, за да получиш и друг ипотечен кредит. 00:05:47.026 --> 00:05:50.856 Надявам се, че доби представа какво е "ипотечен кредит с балонно плащане". 00:05:50.856 --> 00:05:56.776 Далеч не е така разпространен, колкото ипотечните кредити 00:05:56.778 --> 00:05:59.478 със срок 30, 15 или 10 години и постоянна лихва, 00:05:59.478 --> 00:06:03.918 нито колкото ипотечен кредит с променлива лихва или хибридна, но съществува 00:06:03.918 --> 00:06:07.232 и затова е интересно да знаем за такъв вид ипотечен кредит.