Вече имаме опит с традиционните ипотечни кредити с постоянна лихва,
но ще ги преговорим малко, преди да обсъдим една разновидност,
или може да се каже една голяма вариация,
т.нар. "ипотечен кредит с балонно плащане".
Това, което съм изобразил тук,
са различните вноски по при ипотечен кредит с постоянна лихва за 30 години.
Тоест, това тук е ипотечен кредит с постоянна лихва за 30 години.
при която имаш постоянна месечна вноска от 1432 долара,
а сумата на кредита е 300 000 долара.
Тоест, преди да направиш първата си вноска, дължиш 300 000 долара на банката
и продължаваш да правиш тези вноски.
Виждали сме в предишни видеа, че с най-първата вноска,
както се вижда тук в цикламено, се плащат предимно лихви.
1000 долара от тези 1432 са лихва.
При следващата вноска ще изплатиш малко от главницата,
не много, около 400 долара.
Сега при следващата вноска 999 долара от нея е лихва.
И по-следващата вноска, лихвата е 997 долара.
И продължаваш да правиш това за следващите вноски до 360.
Не забравяй, 30 години по 12 месеца в година
е равно на 360 вноски
и с приближаването към края на 30-годишния срок на кредита
по-голямата част от вноската е по главницата.
На втория месец преди да изплатиш цялата ипотека,
от триста тридесет и осмата вноска лихвата е само 14 долара.
И тогава на следващата вноска 9 или 10 долара са в лихва.
После лихвата е приблизително 5 долара
и след тази вноска ще си изплатил целия кредит.
Когато имаш постоянна вноска, също имаш и постоянен лихвен процент.
Не съм казал какъв е лихвеният процент за този ипотечен кредит,
но го изплащаш за 30 години, има 30-годишна амортизация (намаляване) на главницата.
А думата "амортизация" буквално означава "разпределяне" на нещо.
В този случай разпределяш вноските
в период от 30 години.
Защо това е уводът ми към ипотечен кредит с балонно плащане?
При балонно плащане
това ми беше малко объркващо когато го учих за първи път, но
срокът е нещо различно от амортизацията.
Например, може да имаш кредит с балонно плащане със срок от 10 години,
който се амортизира 30 години.
Какво означава това?
В тази ситуация вноските ти могат да бъдат напълно еднакви,
но след 10 години, тъй като срокът е 10 години,
имаш дълг за 10 години, след 10 години кредитът приключва.
10 години са 120 месеца, това тук са десетте години.
След 10 години амортизираш заема.
Не забравяй, че платежният план, който избрахме
се базира на 30-годишна амортизация,
все едно е ипотечен кредит с 30-годишна фиксирана лихва.
Но при кредит с балонно плащане, ако имаш срок от 10 години
с 30-годишна амортизация, вноските са еднакви,
но след 10 години в края на срока на кредита,
не просто внасяш 120-тата вноска,
а трябва да платиш изцяло и главницата, каквото и да е
останало по кредита.
Виждаме, че след 10 години сумата, останала по кредита, е 236 352 долара.
При балонно плащане кредитът е със срок 10 години,
въпреки че амортизацията,
процентът, с който изплащаш главницата,
е същият като този при плана за амортизация,
30-годишната амортизация.
Въпросът сега е: "Защо съществува такъв тип кредит?"
В някакъв смисъл той е подобен на това, което разглеждахме
при ипотечните кредити с променлива лихва.
Така се разпределя риска от промяна на лихвения процент между банката и кредитополучателя.
При 30-годишен фиксиран заем, целият риск от промяна на лихвения процент
се поема от банката,
докато при ипотечен кредит с променлива лихва целият риск от промяна на лихвения процент
се поема от този, който взима кредита.
В този случай банката гарантира да поеме риска само
за 10 години и след това получава остатъка от кредита.
Какво прави кредитополучателят и защо се съгласява с това предложение?
Може би се съгласява,
за да получи по-малък лихвен процент от
този при 30-годишна ипотека, като прави едни и същи плащания.
Получава по-нисък процент,
защото банката поема по-малък риск от промяна на лихвения процент,
тъй като не поема риска лихвените проценти да се покачат драстично 20 години от сега.
И много хора биха казали
"Не мисля, че ще притежавам този имот за повече от 10 години.
Стига да получа 10-годишен кредит с постоянна лихва,
ако продам имота в деветата година, така ще изплатя кредита."
Друга вероятност е човекът да смята, че след време ще има много пари.
Вероятно очаква наследство или очаква да печели повече пари.
Друга възмжност, ако не е от вече изброените,
е след 10 години да си кажат
"Все още искам да изплащам тази къща,
не смятам да я продавам,
нямам в този момент 236 000 долара, с които да платя."
Тогава може просто да вземе друг кредит за 236 000 долара.
Тук отново има риск,
защото трябва да си сигурен, че
по това време все още ще имаш добра кредитна история
и нужното ниво на доход, за да получиш и друг ипотечен кредит.
Надявам се, че доби представа какво е "ипотечен кредит с балонно плащане".
Далеч не е така разпространен, колкото ипотечните кредити
със срок 30, 15 или 10 години и постоянна лихва,
нито колкото ипотечен кредит с променлива лихва или хибридна, но съществува
и затова е интересно да знаем за такъв вид ипотечен кредит.