0:00:00.050,0:00:04.339
Вече имаме опит с традиционните[br]ипотечни кредити с постоянна лихва,

0:00:04.339,0:00:08.221
но ще ги преговорим малко,[br]преди да обсъдим една разновидност,

0:00:08.221,0:00:10.258
или може да се каже[br]една голяма вариация,

0:00:10.258,0:00:12.848
т.нар. "ипотечен кредит[br]с балонно плащане".

0:00:12.848,0:00:14.862
Това, което съм изобразил тук,

0:00:14.862,0:00:19.492
са различните вноски по при ипотечен кредит[br]с постоянна лихва за 30 години.

0:00:19.492,0:00:25.644
Тоест, това тук е ипотечен кредит[br]с постоянна лихва за 30 години.

0:00:25.644,0:00:32.665
при която имаш постоянна [br]месечна вноска от 1432 долара,

0:00:32.665,0:00:36.233
а сумата на кредита е 300 000 долара.

0:00:36.233,0:00:44.573
Тоест, преди да направиш първата си[br]вноска, дължиш 300 000 долара на банката

0:00:44.573,0:00:46.475
и продължаваш да[br]правиш тези вноски.

0:00:46.475,0:00:50.608
Виждали сме в предишни видеа,[br]че с най-първата вноска,

0:00:50.608,0:00:53.637
както се вижда тук в цикламено,[br]се плащат предимно лихви.

0:00:53.637,0:00:57.544
1000 долара от тези 1432 са лихва.

0:00:57.544,0:01:00.983
При следващата вноска ще[br]изплатиш малко от главницата,

0:01:01.013,0:01:06.023
не много, около 400 долара.

0:01:06.023,0:01:09.363
Сега при следващата вноска[br]999 долара от нея е лихва.

0:01:09.363,0:01:12.598
И по-следващата вноска,[br]лихвата е 997 долара.

0:01:12.598,0:01:15.872
И продължаваш да правиш[br]това за следващите вноски до 360.

0:01:15.872,0:01:17.977
Не забравяй, 30 години[br]по 12 месеца в година

0:01:17.977,0:01:19.606
е равно на 360 вноски

0:01:19.606,0:01:22.412
и с приближаването към[br]края на 30-годишния срок на кредита

0:01:22.412,0:01:25.282
по-голямата част от[br]вноската е по главницата.

0:01:25.282,0:01:28.539
На втория месец преди да[br]изплатиш цялата ипотека,

0:01:28.539,0:01:31.912
от триста тридесет и осмата вноска[br]лихвата е само 14 долара.

0:01:31.912,0:01:36.144
И тогава на следващата вноска[br]9 или 10 долара са в лихва.

0:01:36.144,0:01:38.518
После лихвата е[br]приблизително 5 долара

0:01:38.518,0:01:41.043
и след тази вноска ще си[br]изплатил целия кредит.

0:01:41.043,0:01:45.243
Когато имаш постоянна вноска,[br]също имаш и постоянен лихвен процент.

0:01:45.244,0:01:50.205
Не съм казал какъв е лихвеният[br]процент за този ипотечен кредит,

0:01:50.205,0:02:02.136
но го изплащаш за 30 години, има 30-годишна [br]амортизация (намаляване) на главницата.

0:02:02.136,0:02:06.947
А думата "амортизация" буквално[br]означава "разпределяне" на нещо.

0:02:06.947,0:02:09.271
В този случай[br]разпределяш вноските

0:02:09.271,0:02:12.074
в период от 30 години.

0:02:12.074,0:02:22.544
Защо това е уводът ми към[br]ипотечен кредит с балонно плащане?

0:02:22.638,0:02:23.723
При балонно плащане

0:02:23.723,0:02:27.183
това ми беше малко объркващо[br]когато го учих за първи път, но

0:02:27.184,0:02:31.726
срокът е нещо различно[br]от амортизацията.

0:02:31.726,0:02:40.856
Например, може да имаш кредит[br]с балонно плащане със срок от 10 години,

0:02:40.856,0:02:44.099
който се амортизира 30 години.

0:02:44.366,0:02:46.827
Какво означава това?

0:02:46.827,0:02:51.208
В тази ситуация вноските ти[br]могат да бъдат напълно еднакви,

0:02:51.208,0:02:53.709
но след 10 години,[br]тъй като срокът е 10 години,

0:02:53.709,0:02:56.908
имаш дълг за 10 години,[br]след 10 години кредитът приключва.

0:02:56.908,0:03:03.598
10 години са 120 месеца,[br]това тук са десетте години.

0:03:03.598,0:03:06.294
След 10 години амортизираш заема.

0:03:06.295,0:03:08.521
Не забравяй, че платежният[br]план, който избрахме

0:03:08.521,0:03:10.670
се базира на 30-годишна амортизация,

0:03:10.670,0:03:14.490
все едно е ипотечен кредит с[br]30-годишна фиксирана лихва.

0:03:14.490,0:03:16.976
Но при кредит с балонно плащане,[br]ако имаш срок от 10 години

0:03:16.976,0:03:19.600
с 30-годишна амортизация,[br]вноските са еднакви,

0:03:19.600,0:03:23.499
но след 10 години[br]в края на срока на кредита,

0:03:23.499,0:03:25.407
не просто внасяш[br]120-тата вноска,

0:03:25.457,0:03:28.058
а трябва да платиш изцяло[br]и главницата, каквото и да е

0:03:28.058,0:03:30.556
останало по кредита.

0:03:30.556,0:03:40.796
Виждаме, че след 10 години сумата,[br]останала по кредита, е 236 352 долара.

0:03:40.797,0:03:44.966
При балонно плащане[br]кредитът е със срок 10 години,

0:03:44.966,0:03:47.858
въпреки че амортизацията,

0:03:47.858,0:03:50.732
процентът, с който[br]изплащаш главницата,

0:03:50.732,0:03:54.102
е същият като този при[br]плана за амортизация,

0:03:54.104,0:03:55.856
30-годишната амортизация.

0:03:55.856,0:04:01.486
Въпросът сега е: "Защо[br]съществува такъв тип кредит?"

0:04:01.486,0:04:05.113
В някакъв смисъл той е подобен[br]на това, което разглеждахме

0:04:05.113,0:04:06.760
при ипотечните кредити с[br]променлива лихва.

0:04:06.760,0:04:10.860
Така се разпределя риска от промяна на лихвения[br]процент между банката и кредитополучателя.

0:04:10.881,0:04:14.331
При 30-годишен фиксиран заем,[br]целият риск от промяна на лихвения процент

0:04:14.331,0:04:16.081
се поема от банката,

0:04:16.081,0:04:19.416
докато при ипотечен кредит с променлива лихва[br]целият риск от промяна на лихвения процент

0:04:19.416,0:04:22.896
се поема от този, който взима кредита.

0:04:22.906,0:04:26.673
В този случай банката[br]гарантира да поеме риска само

0:04:26.673,0:04:32.403
за 10 години и след това[br]получава остатъка от кредита.

0:04:32.413,0:04:36.784
Какво прави кредитополучателят и[br]защо се съгласява с това предложение?

0:04:36.784,0:04:38.148
Може би се съгласява,

0:04:38.148,0:04:40.646
за да получи по-малък[br]лихвен процент от

0:04:40.646,0:04:45.356
този при 30-годишна ипотека,[br]като прави едни и същи плащания.

0:04:45.367,0:04:46.878
Получава по-нисък процент,

0:04:46.878,0:04:49.491
защото банката поема по-малък[br]риск от промяна на лихвения процент,

0:04:49.491,0:04:54.561
тъй като не поема риска лихвените проценти[br]да се покачат драстично 20 години от сега.

0:04:54.564,0:04:56.052
И много хора биха казали

0:04:56.052,0:04:59.942
"Не мисля, че ще притежавам[br]този имот за повече от 10 години.

0:04:59.952,0:05:04.615
Стига да получа 10-годишен[br]кредит с постоянна лихва,

0:05:04.615,0:05:09.015
ако продам имота в деветата година,[br]така ще изплатя кредита."

0:05:09.025,0:05:13.168
Друга вероятност е човекът да[br]смята, че след време ще има много пари.

0:05:13.168,0:05:16.659
Вероятно очаква наследство[br]или очаква да печели повече пари.

0:05:16.659,0:05:18.832
Друга възмжност,[br]ако не е от вече изброените,

0:05:18.832,0:05:20.378
е след 10 години да си кажат

0:05:20.378,0:05:22.955
"Все още искам да[br]изплащам тази къща,

0:05:22.955,0:05:24.284
не смятам да я продавам,

0:05:24.284,0:05:29.174
нямам в този момент 236 000[br]долара, с които да платя."

0:05:29.174,0:05:36.240
Тогава може просто да вземе[br]друг кредит за 236 000 долара.

0:05:36.240,0:05:37.652
Тук отново има риск,

0:05:37.652,0:05:39.295
защото трябва да си сигурен, че

0:05:39.295,0:05:41.821
по това време все още[br]ще имаш добра кредитна история

0:05:41.831,0:05:47.021
и нужното ниво на доход, [br]за да получиш и друг ипотечен кредит.

0:05:47.026,0:05:50.856
Надявам се, че доби представа какво[br]е "ипотечен кредит с балонно плащане".

0:05:50.856,0:05:56.776
Далеч не е така разпространен,[br]колкото ипотечните кредити

0:05:56.778,0:05:59.478
със срок 30, 15 или 10 години и постоянна лихва,

0:05:59.478,0:06:03.918
нито колкото ипотечен кредит с[br]променлива лихва или хибридна, но съществува

0:06:03.918,0:06:07.232
и затова е интересно да знаем за[br]такъв вид ипотечен кредит.