Вече имаме опит с традиционните ипотеки с фиксирана лихва,
но ще ги преговорим малко преди да обсъдим една разновидност
или бихме казали една голяма вариация,
която се казва "заем с балонно плащане".
Това, което съм изобразил тук,
са различните вноски, които би направил при 30-годишна ипотека с фиксирана лихва.
Тоест, това тук е 30-годишна ипотека с фиксирана лихва,
при която имаш фиксирана месечна вноска от 1432 долара,
а сумата на заема е 300 000 долара.
Тоест, преди да направиш първата си вноска, дължиш 300 000 долара на банката
и продължаваш да правиш тези вноски.
Виждали сме в предишни видеа, че най-първата вноска,
както се вижда тук в цвят магента, е предимно лихва.
1000 долара от тези 1432 са лихва.
При следващата вноска ще изплатиш малко от главницата,
не много, около 400 долара.
Сега при следващата вноска 999 долара от нея е лихва.
И по-следващата вноска, лихвата е 997 долара.
И продължаваш да правиш същото за всички 360 вноски.
Не забравяй, 30 години по 12 месеца в година
е равно на 360 вноски
и с приближаването към края на 30-годишната ипотека,
по-голямата част от вноската е по главницата.
На втория месец преди да изплатиш цялата ипотека,
тридесет и осмата вноска, лихвата е само 14 долара.
И тогава на следващата 9 или 10 долара са в лихва.
Тогава лихвата приблизително е 5 долара
и след нея ще си изплатил целия заем.
Когато имаш фиксирана вноска, също имаш и фиксиран лихвен процент.
Не съм казал какъв е лихвеният процент за тази ипотека,
но го изплащаш за 30 години, има 30-годишна амортизация.
А думата "амортизация" означава "разпределяне" на нещо.
В този случай разпределяш вноските
в период от 30 години.
Защо това е увода ми към балонен заем,
ипотека с балонно плащане?
При балонно плащане
това ми беше малко объркващо когато го учих за първи път, но
срокът е нещо различно от амортизацията.
Например, може да имаш балонен заем със срок от 10 години,
който се амортизира 30 години.
Какво имам предвид тук?
В тази ситуация вноските ти могат да бъдат напълно еднакви,
но след 10 години, тъй като срокът е 10 години,
имаш дълг за 10 години, след 10 години заемът приключва.
10 години са 120 месеца, това тук са десетте години.
След 10 години амортизираш заема.
Не забравяй, че платежният план, който избрахме
се базира на 30-годишна амортизация,
все едно е ипотека с 30-годишна фиксирана лихва.
Но при балонно плащане, ако имаш срок от 10 години
с 30-годишна амортизация, вноските са еднакви,
но след 10 години в края на заема,
не просто внасяш 120-тата вноска.
Трябва да платиш обратно и главницата, каквото и да е
останало по заема.
Виждаме, че след 10 години сумата, останала по заема, е 236 352 долара.
При балонно плащане заемът продължава 10 години,
въпреки че амортизацията,
процентът, с който изплащаш главницата,
е същият като този при плана за амортизация,
30-годишната амортизация.
Въпросът сега е "Защо това нещо съществува?"
По един начин, подобно е на това, което говорихме
при ипотеките с плаваща лихва.
Така се разпределя риска към лихвения процент между банката и заемовзимащия.
При 30-годишен фиксиран заем, целият риск по лихвения поцент
се поема от банката,
докато при ипотека с плаваща лихва, целият риск по лихвения процент
се поема от този, който взима заема.
В този случай банката гарантира да поеме риска само
за 10 години и след това получава остатъка от заема.
Какво прави заемовзимащият и защо се съгласява на това предложение?
Може би се съгласява,
за да получи по-малък лихвен процент от
този при 30-годишна ипотека, като прави едни и същи плащания.
Получава по-нисък процент,
защото банката поема по-малък риск по лихвения процент,
тъй като не поема риска лихвените проценти да се покачат драстично 20 години от сега.
И много хора биха казали
"Не мисля, че ще притежавам този имот за повече от 10 години.
Стига да получа 10-годишен заем с фиксирана лихва,
ако продам имота в деветата година, така ще изплатя заема."
Друга вероятност е човекът да смята, че след време ще има много пари.
Вероятно очаква наследство или очаква да печели повече пари.
Друга възмжност, ако не е от вече изброените,
е след 10 години да си кажат
"Все още искам да изплащам тази къща,
не смятам да я продавам,
нямам в този момент 236 000 долара, с които да платя."
Тогава може просто да вземе друг заем от 236 000 долара.
Тук отново има риск,
защото трябва да смяташ, че
по това време все още ще имаш добра кредитна история
и нивото на доход, нужно, за да получиш и друга ипотека.
Надявам се, че това ти дава идея за понятието "ипотека с балонно плащане".
Далеч не е толкова типично колкото 30-годишна
или 15, или 10-годишна фиксирана лихва,
нито е толкова обичайно колкото ипотека с плаваща лихва или хибридна, но съществува
и затова е интересно да знаем за такъв вид ипотека.