1
00:00:00,050 --> 00:00:04,339
Вече имаме опит с традиционните
ипотеки с фиксирана лихва,

2
00:00:04,339 --> 00:00:08,221
но ще ги преговорим малко
преди да обсъдим една разновидност

3
00:00:08,221 --> 00:00:10,258
или бихме казали
една голяма вариация,

4
00:00:10,258 --> 00:00:12,848
която се казва "заем
с балонно плащане".

5
00:00:12,848 --> 00:00:14,862
Това, което съм
изобразил тук

6
00:00:14,862 --> 00:00:19,492
са различните вноски, които би направил
при 30-годишна ипотека с фиксирана лихва.

7
00:00:19,492 --> 00:00:25,124
Тоест, това тук е 30-годишна
ипотека с фиксирана лихва,

8
00:00:25,125 --> 00:00:31,975
при която имаш фиксирана
месечна вноска от 1432 долара,

9
00:00:31,975 --> 00:00:36,233
а сумата на заема е 300 000 долара.

10
00:00:36,233 --> 00:00:42,923
Тоест, преди да направиш първата си
вноска, дължиш 300 000 долара на банката

11
00:00:44,053 --> 00:00:46,475
и продължаваш да
правиш тези вноски.

12
00:00:46,475 --> 00:00:50,608
Виждали сме в предишни видеа,
че най-първата вноска,

13
00:00:50,608 --> 00:00:53,637
както се вижда тук в цвят
магента, е предимно лихва.

14
00:00:53,637 --> 00:00:57,544
1000 долара от тези 1432 са лихва.

15
00:00:57,544 --> 00:01:00,983
При следващата вноска ще
изплатиш малко от главницата,

16
00:01:01,013 --> 00:01:06,023
не много, около 400 долара.

17
00:01:06,023 --> 00:01:09,363
Сега при следващата вноска
999 долара от нея е лихва.

18
00:01:09,363 --> 00:01:12,598
И по-следващата вноска,
лихвата е 997 долара.

19
00:01:12,598 --> 00:01:15,872
И продължаваш да правиш
същото за всички 360 вноски.

20
00:01:15,872 --> 00:01:17,977
Не забравяй, 30 години
по 12 месеца в година

21
00:01:17,977 --> 00:01:19,606
е равно на 360 вноски

22
00:01:19,606 --> 00:01:22,412
и с приближаването към
края на 30-годишната ипотека,

23
00:01:22,412 --> 00:01:25,282
по-голямата част от
вноската е по главницата.

24
00:01:25,282 --> 00:01:28,539
На втория месец преди да
изплатиш цялата ипотека,

25
00:01:28,539 --> 00:01:31,912
тридесет и осмата вноска,
лихвата е само 14 долара.

26
00:01:31,912 --> 00:01:36,144
И тогава на следващата
9 или 10 долара са в лихва.

27
00:01:36,144 --> 00:01:38,518
Тогава лихвата
приблизително е 5 долара

28
00:01:38,518 --> 00:01:41,043
и след нея ще си
изплатил целия заем.

29
00:01:41,043 --> 00:01:45,243
Когато имаш фиксирана вноска,
също имаш и фиксиран лихвен процент.

30
00:01:45,244 --> 00:01:49,615
Не съм казал какъв е лихвеният
процент за тази ипотека,

31
00:01:49,615 --> 00:01:56,565
но го изплащаш за 30 години,
има 30-годишна амортизация.

32
00:02:02,136 --> 00:02:06,947
А думата "амортизация" означава
"разпределяне" на нещо.

33
00:02:06,947 --> 00:02:09,271
В този случай
разпределяш вноските

34
00:02:09,271 --> 00:02:12,074
в период от 30 години.

35
00:02:12,074 --> 00:02:18,424
Защо това е увода ми към
балонен заем,

36
00:02:19,976 --> 00:02:22,638
ипотека с балонно плащане?

37
00:02:22,638 --> 00:02:23,723
При балонно плащане

38
00:02:23,723 --> 00:02:27,183
това ми беше малко объркващо,
когато го учих за първи път, но

39
00:02:27,184 --> 00:02:31,726
срокът е нещо различно
от амортизацията.

40
00:02:31,726 --> 00:02:39,036
Например, може да имаш балонен
заем със срок от 10 години,

41
00:02:41,546 --> 00:02:43,779
който се амортизира 30 години.

42
00:02:43,796 --> 00:02:46,827
Какво имам впредвид тук?

43
00:02:46,827 --> 00:02:51,208
В тази ситуация вноските ти
могат да бъдат напълно еднакви,

44
00:02:51,208 --> 00:02:53,709
но след 10 години,
тъй като срокът е 10 години,

45
00:02:53,709 --> 00:02:56,908
имаш дълг за 10 години,
след 10 години заемът приключва.

46
00:02:56,908 --> 00:03:03,598
10 години са 120 месеца,
това тук са десетте години.

47
00:03:03,598 --> 00:03:06,294
След 10 години амортизираш заема.

48
00:03:06,295 --> 00:03:08,521
Не забравяй, че платежният
план, който избрахме

49
00:03:08,521 --> 00:03:10,670
се базира на 30-годишна амортизация,

50
00:03:10,670 --> 00:03:14,490
все едно е ипотека с
30-годишна фиксирана лихва.

51
00:03:14,490 --> 00:03:16,976
Но при балонно плащане,
ако имаш срок от 10 години

52
00:03:16,976 --> 00:03:19,600
с 30-годишна амортизация,
вноските са еднакви,

53
00:03:19,600 --> 00:03:23,499
но след 10 години
в края на заема,

54
00:03:23,499 --> 00:03:25,407
не просто внасяш
120-тата вноска.

55
00:03:25,457 --> 00:03:28,058
Трябва да платиш обратно
и главницата, каквато и да е

56
00:03:28,058 --> 00:03:30,556
останало по заема.

57
00:03:30,556 --> 00:03:36,536
Виждаме, че след 10 години сумата,
останала по заема е 236 352 долара.

58
00:03:40,797 --> 00:03:44,966
При балонно плащане
заемът продължава 10 години,

59
00:03:44,966 --> 00:03:47,858
въпреки че амортизацията,

60
00:03:47,858 --> 00:03:50,732
процентът, с който
изплащаш главницата,

61
00:03:50,732 --> 00:03:54,102
е същият като този при
плана за амортизация,

62
00:03:54,104 --> 00:03:55,856
30-годишната амортизация.

63
00:03:55,856 --> 00:04:01,486
Въпросът сега е "Защо
това нещо съществува?"

64
00:04:01,486 --> 00:04:05,113
По един начин, подобно е
на това, което говорихме

65
00:04:05,113 --> 00:04:06,760
при ипотеките с
плаваща лихва.

66
00:04:06,760 --> 00:04:10,860
Така се разпределя риска към лихвения
процент между банката и заемовзимащия.

67
00:04:10,881 --> 00:04:14,331
При 30-годишен фиксиран заем,
целият риск по лихвения поцент

68
00:04:14,331 --> 00:04:16,081
се поема от банката,

69
00:04:16,081 --> 00:04:19,416
докато при ипотека с плаваща лихва,
целият риск по лихвения процент

70
00:04:19,416 --> 00:04:22,896
се поема от този, който взима заема.

71
00:04:22,906 --> 00:04:26,673
В този случай банката
гарантира да поеме риска само

72
00:04:26,673 --> 00:04:32,403
за 10 години и след това
получава остатъка от заема.

73
00:04:32,413 --> 00:04:36,784
Какво прави заемовзимащият и
защо се съгласява на това предложение?

74
00:04:36,784 --> 00:04:38,148
Може би се съгласява,

75
00:04:38,148 --> 00:04:40,646
за да получи по-малък
лихвен процент от

76
00:04:40,646 --> 00:04:45,356
този при 30-годишна ипотека,
като прави едни и същи плащания.

77
00:04:45,367 --> 00:04:46,878
Получава по-нисък процент,

78
00:04:46,878 --> 00:04:49,491
защото банката поема по-малък
риск по лихвения процент,

79
00:04:49,491 --> 00:04:54,561
тъй като не поема риска лихвените проценти
да се покачат драстично 20 години от сега.

80
00:04:54,564 --> 00:04:56,052
И много хора биха казали

81
00:04:56,052 --> 00:04:59,942
"Не мисля, че ще притежавам
този имот за повече от 10 години.

82
00:04:59,952 --> 00:05:04,615
Стига да получа 10-годишен
заем с фиксирана лихва,

83
00:05:04,615 --> 00:05:09,015
ако продам имота в деветата година,
така ще изплатя заема."

84
00:05:09,025 --> 00:05:13,168
Друга вероятност е човекът да
смята, че след време ще има много пари.

85
00:05:13,168 --> 00:05:16,659
Вероятно очаква наследство
или очаква да печели повече пари.

86
00:05:16,659 --> 00:05:18,832
Друга възмжност,
ако не е от вече изброените,

87
00:05:18,832 --> 00:05:20,378
е след 10 години да си кажат

88
00:05:20,378 --> 00:05:22,955
"Все още искам да
изплащам тази къща,

89
00:05:22,955 --> 00:05:24,284
не смятам да я продавам,

90
00:05:24,284 --> 00:05:29,174
нямам в този момент 236 000
долара, с които да платя."

91
00:05:29,174 --> 00:05:35,550
Тогава може просто да вземе
друг заем от 236 000 долара.

92
00:05:35,550 --> 00:05:37,652
Тук отново има риск,

93
00:05:37,652 --> 00:05:39,295
защото трябва да смяташ, че

94
00:05:39,295 --> 00:05:41,821
по това време все още
ще имаш добра кредитна история

95
00:05:41,831 --> 00:05:47,021
и нивото на доход, нужно,
за да получиш и друга ипотека.

96
00:05:47,026 --> 00:05:50,856
Надявам се, че това ти дава идея
за понятието "ипотека с балонно плащане".

97
00:05:50,856 --> 00:05:56,776
Далеч не е толкова типично
колкото 30-годишна

98
00:05:56,778 --> 00:05:59,478
или 15, или 10-годишна фиксирана лихва,

99
00:05:59,478 --> 00:06:03,918
нито е толкова обичайно колкото ипотека с
плаваща лихва или хибридна, но съществува

100
00:06:03,918 --> 00:06:07,232
и затова е интересно да знаем за
такъв вид ипотека.