Rent Control in Mumbai
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0:00 - 0:03♪ [音乐] ♪
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0:08 - 0:10发展经济学
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0:13 - 0:17-[Alex] 租金管制制度在全球范围内
备受租房者的青睐 -
0:17 - 0:22因为表面上看
低廉的房租几乎没有负面影响 -
0:22 - 0:24但从长远来看
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0:24 - 0:25过度的租金管制
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0:25 - 0:29可能会导致
整个城市的崩溃 -
0:29 - 0:32印度的孟买
就是个活生生的例子 -
0:33 - 0:34在这里
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0:34 - 0:38你能看见所有租金管制
可能带来的后果 -
0:38 - 0:41出租房严重短缺
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0:41 - 0:45几乎没有正在兴建的出租房
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0:45 - 0:46而旧的出租房
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0:46 - 0:51早已年久失修,摇摇欲坠
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0:51 - 0:57每个月500到600卢比
大概是每个月10美元的租金 -
0:57 - 1:00房东连税金都负担不起
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1:00 - 1:03更不用说支付维护和保养费了
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1:04 - 1:08孟买的租金管制始于1949年
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1:08 - 1:11当时 租金被冻结在
1940年的水平 -
1:11 - 1:13而令人惊讶的是
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1:13 - 1:17虽然经历了大幅通胀和
快速的城市化 -
1:17 - 1:22租金自那时起几乎没有上涨过
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1:22 - 1:26为了对此做进一步的了解
我拜访了 Vaidehi Tandel -
1:26 - 1:29Reuben Abraham 和 Kshitij Batra
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1:29 - 1:31他们来自孟买一个
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1:31 - 1:35致力于解决城市基础
设施问题的智库—— -
1:35 - 1:36IDFC 研究所
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1:36 - 1:39[Alex] 以1940年的水平冻结租金?!
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1:39 - 1:40[Kshitij] 是的
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1:40 - 1:42我们听说过这么一些故事
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1:42 - 1:46有些家庭住在
一个月只交几百卢比的套间里 -
1:46 - 1:48(按市场价格)实际
应该支付一个 lakh -
1:49 - 1:51- 你得给我们解释一下 lakh
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1:51 - 1:57- 不好意思
我应该说10万卢比 -
1:57 - 2:00- 哇!他们住着月租金
10万卢比的房子 -
2:00 - 2:03每月只付几百卢比就完事了?!
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2:03 - 2:04- 是的 在这种情况下
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2:04 - 2:07实际上很多家庭
生活条件优越 -
2:07 - 2:10只不过他们占了
老法规的便宜 -
2:10 - 2:12享有这种低廉租金的特权
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2:12 - 2:14所以就一直这样住在里面
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2:14 - 2:15这都是些大房子
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2:15 - 2:17有些甚至是豪华公寓
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2:17 - 2:22在印度 租户的权利
几乎至高无上 -
2:22 - 2:25而诉讼的过程非常迟缓
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2:26 - 2:30这座建筑被租金管制已久
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2:30 - 2:31它的主人
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2:31 - 2:33一直在试图赶走里面的租户
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2:33 - 2:35实际上 在50年前
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2:35 - 2:40这座建筑现有主人的
祖父就开始了诉讼 -
2:40 - 2:43到他这里,还是进行时
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2:43 - 2:46房东在这儿放了个
显眼的告示 -
2:46 - 2:48让我们来看看
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2:48 - 2:51“本建筑部分处于破损状态
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2:51 - 2:53可能会坍塌
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2:53 - 2:57居住或路经此地危险!”
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2:58 - 2:59它摇摇欲坠
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2:59 - 3:01正在倒塌
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3:01 - 3:08听上去
像是个让租户赶紧搬走的威胁 -
3:08 - 3:11但它实属一个
完全可信的威胁 -
3:12 - 3:15[新闻主播] 印度又一栋危楼倒塌
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3:15 - 3:19一栋五层的公寓楼
星期五早上在孟买倒塌 -
3:19 - 3:21当时人们正在熟睡中
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3:21 - 3:24现在尚不知道
有多少人仍埋在废墟之下 -
3:24 - 3:27救援人员正
夜以继日地寻找幸存者 -
3:27 - 3:29[Vaidehi] 租金管制下
没有任何的奖励机制 -
3:29 - 3:32鼓励房东去维护现存的房屋
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3:32 - 3:36你能看见那些
建筑物严重老化 -
3:36 - 3:41所以政府就出台了一个
评估这些建筑物的政策 -
3:41 - 3:45并用评估费来支付
老旧房屋的维修费 -
3:45 - 3:47- 把评估作为一种特殊的税种?
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3:47 - 3:51- 是的,用来修理和
维护那些非常非常破旧的 -
3:51 - 3:54受租金管制限制的危楼
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3:54 - 3:57- 那么 政府有没有
用这部分税收所得 -
3:57 - 3:58来维修这些建筑物呢?
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3:58 - 4:00- 我还真不太清楚
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4:01 - 4:04[Alex] 在孟买 租金管制
还带来了另一个问题 -
4:04 - 4:10租金管制制度鼓励房东
空置他们的房产 -
4:10 - 4:13而不出租
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4:13 - 4:16省得到时驱赶租户不成
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4:16 - 4:20再招致个半世纪的官司
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4:20 - 4:24所以 在孟买
15%的房屋空置率 -
4:24 - 4:26并不让人感到吃惊
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4:27 - 4:30[Kshitij] 2011年的人口普查——
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4:30 - 4:32它是政府主持的调查——
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4:32 - 4:37调查发现
印度大约有1100万处空置房产 -
4:37 - 4:39这可是个庞大的数字
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4:39 - 4:42因为他们自己估计的
住房缺口是1800万 -
4:42 - 4:43[Alex] 很明显
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4:43 - 4:47取消租金管制
将解决许多问题 -
4:47 - 4:49但是 还有其他的方式
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4:49 - 4:52让更多平价住房进入市场吗?
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4:52 - 4:55政府能为贫困人群
建造更多的房屋吗? -
4:56 - 4:59[Reuben] 我研究这个问题
至少九年了 -
4:59 - 5:03我从叫这种房子“经济适用房”
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5:03 - 5:05变成了说“让住房经济适用”
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5:05 - 5:08现在 房屋一旦进入市场
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5:08 - 5:13就被有钱人
或有门路的人买走了 -
5:13 - 5:14因此我认为
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5:14 - 5:19真正的焦点应在于
增加房屋的供应量 -
5:20 - 5:22因为如果不增加
住房的供应量 -
5:22 - 5:24富人将继续购买
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5:24 - 5:27在孟买你就会看到
很多这样的例子 -
5:27 - 5:29在城建规划时
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5:29 - 5:33图纸是为经济适用房设计的
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5:33 - 5:35四间一居室单元房
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5:35 - 5:38但实际就变成了一套
四居室的大房子 -
5:38 - 5:42实际上就是从穷人手中掠夺
为富人提供了高档公寓 -
5:42 - 5:44任何时候只要市场中
存在两个价格 -
5:44 - 5:46低价就将卖到高价
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5:46 - 5:50或者一些市场参与者
就会找到漏洞 -
5:50 - 5:51去抢占更低的价格
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5:51 - 5:54因为市场上有更高的价格
(从而有利可图) -
5:54 - 5:58实际上
贫民窟看起来像贫困问题 -
5:58 - 6:01但其实是个房地产问题
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6:01 - 6:04像孟买这样的城市
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6:04 - 6:08高昂的房价与收入水平失调
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6:08 - 6:11- 贫民窟成了
唯一靠市场调节的住房 -
6:11 - 6:13- 没错 自由的房地产市场
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6:13 - 6:14更搞笑的是
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6:14 - 6:16它也是现在唯一可行的
出租房形式 -
6:16 - 6:20[Kshitij] 一旦制定了这样的政策
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6:20 - 6:23又没有系统的反对意见
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6:23 - 6:25如果试图提高这些租金
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6:25 - 6:28在政治上
你将会遭到严厉抨击 -
6:28 - 6:32人们会说
“孟买的租金已经很高了, -
6:33 - 6:37你怎么能允许再增加租金呢?”
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6:37 - 6:41这个政策不仅影响当前的租户
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6:41 - 6:44还有那些没法
住在这里的租户 -
6:44 - 6:46- 现在不在孟买
但是想搬到孟买的人 -
6:46 - 6:48- 是的 是的
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6:48 - 6:51- 所以他们没有一个
可以改变政策的政治基础 -
6:51 - 6:52- 太对了
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6:52 - 6:53- 哇
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6:53 - 6:56[Alex] 租金管制还不是唯一的问题
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6:56 - 6:57在孟买
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6:57 - 7:02建造新房子的审批
过程冗长拖拉 -
7:02 - 7:06部分原因是
建筑商受到众多要求的限制 -
7:06 - 7:08不仅仅是安全问题
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7:08 - 7:12还有建筑物高度 房间大小
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7:12 - 7:17甚至对通常没有几个人
有车的廉价公寓 -
7:17 - 7:19提出停车方面的规定
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7:19 - 7:22- 最大的问题就是审批
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7:22 - 7:24- 审批过程
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7:24 - 7:27比在欧洲或美国还要长?
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7:27 - 7:28- 长多了
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7:28 - 7:32印度的资本成本接近15%
也许更高 -
7:32 - 7:37就说15%
如果批准过程需要24个月 -
7:37 - 7:40不要惊讶
我只能建高档公寓 -
7:40 - 7:42我将无法建比这更便宜的东西
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7:42 - 7:44这是个纯粹的数学问题
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7:44 - 7:45就是这样 没办法
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7:45 - 7:47只要资本成本居高不下
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7:47 - 7:49审批过程过于冗长
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7:49 - 7:50你最终只能建高档公寓
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7:50 - 7:55以明确的目标
要建设经济适用房的公司 -
7:55 - 7:58筹集了大量的私募资金
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7:58 - 8:00来建造70万卢比一套的房屋
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8:00 - 8:02现在只能造500万卢比一套的公寓
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8:03 - 8:07这就是整个审批
过程所造成的结果 -
8:07 - 8:11这就是所有这些规章制度
带来的最终结果 -
8:11 - 8:13它们的初衷是好的
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8:13 - 8:17但是很明显——
你知道那句老话—— -
8:17 - 8:19通往地狱的路上
铺满了“好意” -
8:19 - 8:21这就是个典型的例子
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8:23 - 8:25[讲解员] 你正在成为经济学
专家的学习之路上 -
8:25 - 8:28想巩固刚刚所学的内容
别忘了回答几个问题来练习 -
8:28 - 8:31想学习更多有关
发展经济学的知识 -
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- Title:
- Rent Control in Mumbai
- Description:
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- Video Language:
- English
- Team:
- Marginal Revolution University
- Project:
- Development Economics
- Duration:
- 08:43
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