Return to Video

Rent Control in Mumbai

  • 0:00 - 0:03
    ♪ [音乐] ♪
  • 0:08 - 0:10
    发展经济学
  • 0:13 - 0:17
    -[Alex] 租金管制制度在全球范围内
    备受租房者的青睐
  • 0:17 - 0:22
    因为表面上看
    低廉的房租几乎没有负面影响
  • 0:22 - 0:24
    但从长远来看
  • 0:24 - 0:25
    过度的租金管制
  • 0:25 - 0:29
    可能会导致
    整个城市的崩溃
  • 0:29 - 0:32
    印度的孟买
    就是个活生生的例子
  • 0:33 - 0:34
    在这里
  • 0:34 - 0:38
    你能看见所有租金管制
    可能带来的后果
  • 0:38 - 0:41
    出租房严重短缺
  • 0:41 - 0:45
    几乎没有正在兴建的出租房
  • 0:45 - 0:46
    而旧的出租房
  • 0:46 - 0:51
    早已年久失修，摇摇欲坠
  • 0:51 - 0:57
    每个月500到600卢比
    大概是每个月10美元的租金
  • 0:57 - 1:00
    房东连税金都负担不起
  • 1:00 - 1:03
    更不用说支付维护和保养费了
  • 1:04 - 1:08
    孟买的租金管制始于1949年
  • 1:08 - 1:11
    当时 租金被冻结在
    1940年的水平
  • 1:11 - 1:13
    而令人惊讶的是
  • 1:13 - 1:17
    虽然经历了大幅通胀和
    快速的城市化
  • 1:17 - 1:22
    租金自那时起几乎没有上涨过
  • 1:22 - 1:26
    为了对此做进一步的了解
    我拜访了 Vaidehi Tandel
  • 1:26 - 1:29
    Reuben Abraham 和 Kshitij Batra
  • 1:29 - 1:31
    他们来自孟买一个
  • 1:31 - 1:35
    致力于解决城市基础
    设施问题的智库——
  • 1:35 - 1:36
    IDFC 研究所
  • 1:36 - 1:39
    [Alex] 以1940年的水平冻结租金？！
  • 1:39 - 1:40
    [Kshitij] 是的
  • 1:40 - 1:42
    我们听说过这么一些故事
  • 1:42 - 1:46
    有些家庭住在
    一个月只交几百卢比的套间里
  • 1:46 - 1:48
    （按市场价格）实际
    应该支付一个 lakh
  • 1:49 - 1:51
    - 你得给我们解释一下 lakh
  • 1:51 - 1:57
    - 不好意思
    我应该说10万卢比
  • 1:57 - 2:00
    - 哇！他们住着月租金
    10万卢比的房子
  • 2:00 - 2:03
    每月只付几百卢比就完事了？！
  • 2:03 - 2:04
    - 是的 在这种情况下
  • 2:04 - 2:07
    实际上很多家庭
    生活条件优越
  • 2:07 - 2:10
    只不过他们占了
    老法规的便宜
  • 2:10 - 2:12
    享有这种低廉租金的特权
  • 2:12 - 2:14
    所以就一直这样住在里面
  • 2:14 - 2:15
    这都是些大房子
  • 2:15 - 2:17
    有些甚至是豪华公寓
  • 2:17 - 2:22
    在印度 租户的权利
    几乎至高无上
  • 2:22 - 2:25
    而诉讼的过程非常迟缓
  • 2:26 - 2:30
    这座建筑被租金管制已久
  • 2:30 - 2:31
    它的主人
  • 2:31 - 2:33
    一直在试图赶走里面的租户
  • 2:33 - 2:35
    实际上 在50年前
  • 2:35 - 2:40
    这座建筑现有主人的
    祖父就开始了诉讼
  • 2:40 - 2:43
    到他这里，还是进行时
  • 2:43 - 2:46
    房东在这儿放了个
    显眼的告示
  • 2:46 - 2:48
    让我们来看看
  • 2:48 - 2:51
    “本建筑部分处于破损状态
  • 2:51 - 2:53
    可能会坍塌
  • 2:53 - 2:57
    居住或路经此地危险！”
  • 2:58 - 2:59
    它摇摇欲坠
  • 2:59 - 3:01
    正在倒塌
  • 3:01 - 3:08
    听上去
    像是个让租户赶紧搬走的威胁
  • 3:08 - 3:11
    但它实属一个
    完全可信的威胁
  • 3:12 - 3:15
    [新闻主播] 印度又一栋危楼倒塌
  • 3:15 - 3:19
    一栋五层的公寓楼
    星期五早上在孟买倒塌
  • 3:19 - 3:21
    当时人们正在熟睡中
  • 3:21 - 3:24
    现在尚不知道
    有多少人仍埋在废墟之下
  • 3:24 - 3:27
    救援人员正
    夜以继日地寻找幸存者
  • 3:27 - 3:29
    [Vaidehi] 租金管制下
    没有任何的奖励机制
  • 3:29 - 3:32
    鼓励房东去维护现存的房屋
  • 3:32 - 3:36
    你能看见那些
    建筑物严重老化
  • 3:36 - 3:41
    所以政府就出台了一个
    评估这些建筑物的政策
  • 3:41 - 3:45
    并用评估费来支付
    老旧房屋的维修费
  • 3:45 - 3:47
    - 把评估作为一种特殊的税种？
  • 3:47 - 3:51
    - 是的，用来修理和
    维护那些非常非常破旧的
  • 3:51 - 3:54
    受租金管制限制的危楼
  • 3:54 - 3:57
    - 那么 政府有没有
    用这部分税收所得
  • 3:57 - 3:58
    来维修这些建筑物呢？
  • 3:58 - 4:00
    - 我还真不太清楚
  • 4:01 - 4:04
    [Alex] 在孟买 租金管制
    还带来了另一个问题
  • 4:04 - 4:10
    租金管制制度鼓励房东
    空置他们的房产
  • 4:10 - 4:13
    而不出租
  • 4:13 - 4:16
    省得到时驱赶租户不成
  • 4:16 - 4:20
    再招致个半世纪的官司
  • 4:20 - 4:24
    所以 在孟买
    15％的房屋空置率
  • 4:24 - 4:26
    并不让人感到吃惊
  • 4:27 - 4:30
    [Kshitij] 2011年的人口普查——
  • 4:30 - 4:32
    它是政府主持的调查——
  • 4:32 - 4:37
    调查发现
    印度大约有1100万处空置房产
  • 4:37 - 4:39
    这可是个庞大的数字
  • 4:39 - 4:42
    因为他们自己估计的
    住房缺口是1800万
  • 4:42 - 4:43
    [Alex] 很明显
  • 4:43 - 4:47
    取消租金管制
    将解决许多问题
  • 4:47 - 4:49
    但是 还有其他的方式
  • 4:49 - 4:52
    让更多平价住房进入市场吗？
  • 4:52 - 4:55
    政府能为贫困人群
    建造更多的房屋吗？
  • 4:56 - 4:59
    [Reuben] 我研究这个问题
    至少九年了
  • 4:59 - 5:03
    我从叫这种房子“经济适用房”
  • 5:03 - 5:05
    变成了说“让住房经济适用”
  • 5:05 - 5:08
    现在 房屋一旦进入市场
  • 5:08 - 5:13
    就被有钱人
    或有门路的人买走了
  • 5:13 - 5:14
    因此我认为
  • 5:14 - 5:19
    真正的焦点应在于
    增加房屋的供应量
  • 5:20 - 5:22
    因为如果不增加
    住房的供应量
  • 5:22 - 5:24
    富人将继续购买
  • 5:24 - 5:27
    在孟买你就会看到
    很多这样的例子
  • 5:27 - 5:29
    在城建规划时
  • 5:29 - 5:33
    图纸是为经济适用房设计的
  • 5:33 - 5:35
    四间一居室单元房
  • 5:35 - 5:38
    但实际就变成了一套
    四居室的大房子
  • 5:38 - 5:42
    实际上就是从穷人手中掠夺
    为富人提供了高档公寓
  • 5:42 - 5:44
    任何时候只要市场中
    存在两个价格
  • 5:44 - 5:46
    低价就将卖到高价
  • 5:46 - 5:50
    或者一些市场参与者
    就会找到漏洞
  • 5:50 - 5:51
    去抢占更低的价格
  • 5:51 - 5:54
    因为市场上有更高的价格
    (从而有利可图)
  • 5:54 - 5:58
    实际上
    贫民窟看起来像贫困问题
  • 5:58 - 6:01
    但其实是个房地产问题
  • 6:01 - 6:04
    像孟买这样的城市
  • 6:04 - 6:08
    高昂的房价与收入水平失调
  • 6:08 - 6:11
    - 贫民窟成了
    唯一靠市场调节的住房
  • 6:11 - 6:13
    - 没错 自由的房地产市场
  • 6:13 - 6:14
    更搞笑的是
  • 6:14 - 6:16
    它也是现在唯一可行的
    出租房形式
  • 6:16 - 6:20
    [Kshitij] 一旦制定了这样的政策
  • 6:20 - 6:23
    又没有系统的反对意见
  • 6:23 - 6:25
    如果试图提高这些租金
  • 6:25 - 6:28
    在政治上
    你将会遭到严厉抨击
  • 6:28 - 6:32
    人们会说
    “孟买的租金已经很高了，
  • 6:33 - 6:37
    你怎么能允许再增加租金呢？”
  • 6:37 - 6:41
    这个政策不仅影响当前的租户
  • 6:41 - 6:44
    还有那些没法
    住在这里的租户
  • 6:44 - 6:46
    - 现在不在孟买
    但是想搬到孟买的人
  • 6:46 - 6:48
    - 是的 是的
  • 6:48 - 6:51
    - 所以他们没有一个
    可以改变政策的政治基础
  • 6:51 - 6:52
    - 太对了
  • 6:52 - 6:53
    - 哇
  • 6:53 - 6:56
    [Alex] 租金管制还不是唯一的问题
  • 6:56 - 6:57
    在孟买
  • 6:57 - 7:02
    建造新房子的审批
    过程冗长拖拉
  • 7:02 - 7:06
    部分原因是
    建筑商受到众多要求的限制
  • 7:06 - 7:08
    不仅仅是安全问题
  • 7:08 - 7:12
    还有建筑物高度 房间大小
  • 7:12 - 7:17
    甚至对通常没有几个人
    有车的廉价公寓
  • 7:17 - 7:19
    提出停车方面的规定
  • 7:19 - 7:22
    - 最大的问题就是审批
  • 7:22 - 7:24
    - 审批过程
  • 7:24 - 7:27
    比在欧洲或美国还要长？
  • 7:27 - 7:28
    - 长多了
  • 7:28 - 7:32
    印度的资本成本接近15％
    也许更高
  • 7:32 - 7:37
    就说15％
    如果批准过程需要24个月
  • 7:37 - 7:40
    不要惊讶
    我只能建高档公寓
  • 7:40 - 7:42
    我将无法建比这更便宜的东西
  • 7:42 - 7:44
    这是个纯粹的数学问题
  • 7:44 - 7:45
    就是这样 没办法
  • 7:45 - 7:47
    只要资本成本居高不下
  • 7:47 - 7:49
    审批过程过于冗长
  • 7:49 - 7:50
    你最终只能建高档公寓
  • 7:50 - 7:55
    以明确的目标
    要建设经济适用房的公司
  • 7:55 - 7:58
    筹集了大量的私募资金
  • 7:58 - 8:00
    来建造70万卢比一套的房屋
  • 8:00 - 8:02
    现在只能造500万卢比一套的公寓
  • 8:03 - 8:07
    这就是整个审批
    过程所造成的结果
  • 8:07 - 8:11
    这就是所有这些规章制度
    带来的最终结果
  • 8:11 - 8:13
    它们的初衷是好的
  • 8:13 - 8:17
    但是很明显——
    你知道那句老话——
  • 8:17 - 8:19
    通往地狱的路上
    铺满了“好意”
  • 8:19 - 8:21
    这就是个典型的例子
  • 8:23 - 8:25
    [讲解员] 你正在成为经济学
    专家的学习之路上
  • 8:25 - 8:28
    想巩固刚刚所学的内容
    别忘了回答几个问题来练习
  • 8:28 - 8:31
    想学习更多有关
    发展经济学的知识
  • 8:31 - 8:32
    请点击“下一个视频”
  • 8:33 - 8:34
    还在观看？
  • 8:34 - 8:38
    请浏览边际革命大学的
    其它热门视频
  • 8:38 - 8:40
    ♪ [音乐] ♪
Title:
Rent Control in Mumbai
Description:
more » « less
Video Language:
English
Team:
Marginal Revolution University
Project:
Development Economics
Duration:
08:43

Chinese, Simplified subtitles

Revisions Compare revisions

Our website uses cookies for analysis purposes.