Rent Control in Mumbai

[nhạc]

[Alex] Việc kiểm soát giá thuê nhà khá phổ biến
với những người cho thuê trên toàn thế giới

vì chính sách đề xuất mức giá cho thuê thấp
nên đã dẫn tới những hệ quả rất tai hại.

Về dài hạn, độ phổ biến cảu chính sách

có thể phá hủy cả thành phố.

Bạn có thể nhìn thấy điều đó
ở Mumbai, Ấn Độ

Toàn bộ dự đoán về chính sách kiểm soát giá cho thuê

có thể được nhìn thấy ở Mumbai.

Có một sự thiếu hụt về nhà cho thuê

rất, rất ít nhà cho thuê mới được xây mới

và nhiều ngôi nhà cũ được cho thuê
đang sụp đổ

Ở mức thuê từ 500 đến 600 Rupee/tháng
tương đương gần 10 USD/tháng,

Những người chủ đất thậm chí không đủ tiền
để trả thuế,

chứ chưa nói đến chi trả cho việc duy trì
và sửa chữa.

Kiểm soát giá thuê nhà bắt đầu ở Mumbai vào
năm 1949

khi mà việc thuê nhà đóng băng vào
năm 1940

Và, thật ngạc nhiên, giá thuê đã hầu như
không tăng từ thời điểm đó

mặc dù lạm phát cao và quá trình đô thị hóa.

Để tìm hiểu nhiều hơn,
Tôi đã nói chuyện với Vaidehi Tandel,

Reuben Abraham và Kshitj Batra

từ Học viện IDFC - một tổ chức phi lợi nhuận
ở Mumbai

hoạt động trên những vấn đề về cơ sở
hạ tầng thành phố

[Alex] Họ đóng băng giá thuê nhà vào năm 1940?

[Kshiti] Họ đã làm thế.

Chúng tôi nghe những gia đình kể chuyện,
rằng họ đang trả

vài trăm rupee mỗi tháng

cho một căn hộ đáng lẽ đáng giá 1 Lakh Ruppe/ tháng

Bạn hãy nói cho chúng tôi
một "lakh" là gì

Xin lỗi. Nó là khoảng 100,000 Rupees

Wow! vậylà họ đang trả 100 hoặc
200,300 Rupees một tháng

cho một thứ đáng giá 100.000 Rupees?

Vâng. Trong trường hợp này, thực sự có
nhiều gia đình

mà hoàn toàn giàu có.

Nhưng họ đã được cho ở trong những
căn hộ có giá cho thuê được kiểm soát

và họ đã đang sống ở đó.

Những căn có giá trị lớn.

Một vài trong chúng là những căn hộ
rất rất lớn.

Ở Ấn Độ, quyền lợi của người đi thuê
rất mạnh,

trong khi hệ thống luật pháp thì rất chậm thay đổi.

Người chủ của toà nhà này --

cái mà đã chịu kiểm soát giá thuê trong
thời gian dài

đã cố gắng thời gian dài để đuổi những
người thuê nhà.

Thực tế, người chủ của toà nhà này
liên quan đến một vụ kiện tụng

mà đã bắt đầu bởi ông của anh ấy từ
50 năm trước

Có một biển báo gây chú ý
từ những người chủ.

Xem này

"Những phần của toà nhà ở trên
đang trong điều kiện hư hại,

có khả năng sập,

và nguy hiểm cho bất cứ ai đi vào cũng như
ngang qua

Nó đang sập.

Nó đang bắt đầu vỡ.

Bây giờ, một phần, đó là lời đe doạ
để cố gắng khiến những người thuê nhà rời đi.

Nhưng nó là một mối đe doạ hoàn toàn đáng tin.

[phóng viên] Một toà nhà đã sập khiến nhiều người tử vong ở Ấn Độ.

Một toà nhà 5 tầng đã sập ở
Mumbai sáng sớm hôm thứ sáu

trong khi mọi người đang ngủ.

Chưa xác định được chính xác có bao nhiêu người
nằm dưới đống đổ nát

Người giải cứu đang đào bới để tìm kiếm
người sống sót suốt cả ngày.

[Vaidehi] Thực sự không có động lực nào cho họ
sửa chữa những tòa nhà này

và bạn có thể thấy những toà nhà thực sự
đã bị hư hỏng nặng

đang bị kiểm soát bởi giá cho thuê

Vì thế, chính quyền đã tạo ra
chính sách đánh giá tòa nhà

để xem xét các hư hỏng và yêu cầu chủ nhà chi trả cho việc sửa chữa

Nó giống như một loại thuế đặc biệt?

Đúng, cho việc duy trì và sửa chữa những thứ đang sập đổ ấy

với rủi ro của chính sách kiểm soát giá cho thuê.

Nên, chính quyền có thực sự sử dụng
khoản tiền thuế thu được

để sữa chữa những toà nhà này?

Thực sự, tôi không chắc

[Alex] Có một vấn đề khác với việc kiểm soát
giá thuê ở Mumbai

Chính sách kiểm soát giá thuê làm các chủ đất thà bỏ trống nhà

hơn là cho thuê để chịu rủi ro và có khả năng

có một người thuê nhà mà họ không thể bị đuổi đi

trong suốt nửa thế kỉ.

Không ngạc nhiên khi 15%

nhà ở ở Mumbai nằm trống không.

[Kshitij] Tôi nghĩ cuộc điều tra dân số
vào năm 2011--

một khảo sát của chính phủ--

tìm thấy rằng 11 triệu bất động sản

đang bị bỏ trống ở vùng đô thị Ấn Độ,
một con số khổng lồ,

chính họ ước tính là sự thiếu hụt nhà ở
là 18 triệu.

[Alex] Rõ ràng việc bãi bỏ kiểm soát
giá thuê

sẽ giải quyết được phần lớn trong
những vấn đề này.

Nhưng có cách nào khác

để có nhiều toà nhà bình dân
trên thị trường?

Liệu chính quyền có thể xây nhiều nhà hơn
cho người nghèo?

[Reuben] Tôi đã làm việc trên
vấn đề đặc biệt này

trong ít nhất là 9 năm, và
tôi phải chuyển từ việc gọi nó là

"toà nhà bình dân" sang gọi nó là
"binh dân hoá toà nhà"

Bất cứ toà nhà nào vào thị trường
sẽ bị tóm

bởi người giàu hay bất cứ ai có quyền.

Vì thế tôi lập luận rằng
việc tập trung thực tế bây giờ

chỉ nên là gia tăng nguồn cung của các
toà nhà.

Bởi vì nếu không tăng nguồn cung,

người giàu sẽ tiếp tục mua nó.

nên, bạn sẽ nhìn thấy nhiều trường hợp
chỉ có ở Mumbai

bạn nhìn vào kế hoạch đô thị,
và bạn nhìn thấy những kế hoạch này

cho toà nhà bình dân.
nơi có 4 căn hộ 1 phòng ngủ

đã trở thành một căn hộ có
4 phòng ngủ.

theo nghĩa đen bạn lấy của người nghèo
và làm căn hộ tốt cho người giàu.

dù gì bạn cũng có hai giá
trên thị trường,

giá thấp sẽ được bán lên giá cao,

hoặc sẽ có một vài người điều khiển
thị trường sẽ tìm cách

để bắt lấy giá thấp hơn

bởi vì có mức giá cao hơn,
thực sự có sẵn trên thị trường.

hậu quả, những khu ổ chuột trông có vẻ
nghèo khó,

trong khi thực tế nó thực sự là một vấn đề
bất động sản

bởi vì giá thuê thì cắt cổ

ở mức thu nhập mà bạn có ở
một thành phố như Mumbai.

Vì thế, khu ổ chuột thực sự là
thị trường nhà ở tự do duy nhất.

Điều đó đúng, thị trường nhà ở tự do
và hài hước thay

cũng là dạng nhà thuê
khả dụng.

Một khi bạn đặt ra một chính sách như thế,

bạn không có một sự đối chiếu có tổ chức
với nó.

Nếu bạn cố gắng gia tăng tiền thuê,
bạn sẽ gặp phải một phản ứng chính trị dữ dội.

Nên, mọi người sẽ nói giá thuê đã khá cao
ở Mumbai rồi,

tại sao bạn cho phép gia tăng
trong kiểm soát giá thuê nhà?

Đó là một chính sách tác động không chỉ
những người sống ở đây

mà cả những người không sống
ở đây.

Những người tuy không sống ở đây
nhưng lại muốn chuyển vào đây để sinh sống.

Đúng,đúng.

Vì thế, họ không có cơ sở chính trị để hành động.

Hoàn toàn đúng.

Wow.

[Alex] Kiểm soát giá cho thuê không phải
là vấn đề duy nhất.

Tiến trình phệ duyệt

xây mới toà nhà ở Mumbai
thì kéo dài

Một phần, bởi vì người xây nhà bị ràng buộc
bởi vô số yêu cầu,

không chỉ là vấn đề an toàn mà còn
với chiều cao của toà nhà,

kích thước phòng, và thậm chí những
yêu cầu về bãi đỗ xe

cho những căn hộ cho những người
hầu như không sỡ hữu xe.

Một vấn đề lớn nhất sẽ là
sự phê duyệt.

Tiến trình phê duyệt--

ở đây có lâu hơn ở châu Âu hay Mỹ?

Lâu hơn nhiều. Hiện nay,
chi phí vốn ở Ấn Độ

gần bằng 15% hoặc hơn.

Ở mức 15%, nếu tiến trình phê duyệt của tôi
kéo dài 24 tháng,

đừng ngạc nhiên khi tôi sẽ chỉ
có khả năng xây dựng những căn hộ.

Tôi sẽ không thể xây dựng bất cứ
thứ gì rẻ hơn

Bời vì nó hoàn toàn về mặt tính toán.

Đó là cách mọi thứ vận hành.

Miễn là chi phí vốn duy trì ở mức cao

và tiến trình phê duyệt lâu như vậy

cuối cùng sẽ chỉ là những căn
hộ cao cấp.

Những công ty mà bắt đầu với
mục tiêu rõ ràng

là toà nhà bình dân--
gây một lượng vốn khổng lồ

từ cổ phần tư nhân có kế hoạch
xây những căn nhà 700,000 rupee--

nay đang xây dựng những căn nhà với chi phí
5 triệu rupee

vì đó vì toàn bộ quá trình
phê duyệt tốn thời gian.

Đó thật sự là hậu quả
của toàn bộ những quy định này

Những gì thực sự được đưa ra với ý tốt,

nhưng rõ ràng -- bạn biết đấy
phác thảo về con đường

đến địa ngục
được lót bằng những dự định tốt

Đây là ví dụ hay về nó.

[Nguời dẫn chuyện] Bạn đang trên con đường
hiểu biết về kinh tế học.

Chắc rằng bạn vẫn còn nhớ về video này
bằng cách làm vài câu hỏi luyện tập.

Hoặc, nếu bạn sẵn sàng cho
những kiến thức về sự phát triển của kinh tế

Nhấn vào video tiếp theo.

Nếu vẫn còn ở đây?

Xem qua những video phổ biến khác
của Marginal Revolution University.

[nhạc]