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♪ [música] ♪
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[Alex] Los controles de rentas
son famosos entre los rentistas del mundo
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porque así parece que ofrecen precios
menores con menores consecuencias.
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A largo plazo,
los controles de rentas agresivos
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pueden causar que ciudades enteras
se desplomen.
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Esto se puede ver hoy en Mumbai, India.
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Todas las consecuencias que se predijeron
sobre los controles de rentas
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se pueden ver en Mumbai.
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Hay escasez de renta de vivienda
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hay muy poca construcción
para la renta de casas nuevas
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y lo que ya existe se desmorona
y se derrumba.
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Con rentas de 500 o 600 rupias al mes,
que son unos $10 por mes
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los propietarios no pueden
pagar sus impuestos
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el mantenimiento ni los gastos corrientes.
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Los controles de renta comenzaron
en 1949 en Mumbai
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cuando las rentas se congelaron
a los niveles de la época de 1940.
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Y, sorprendentemente, las rentas
apenas han aumentado desde entonces
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a pesar de la tremenda inflación
y la crecida urbanización.
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Para aprender más del tema,
hablé con Vaidehi Tandel
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Ruben Abraham y Kshitij Batra
del Instituto IDF
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que es un centro
de investigación en Mumbai
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que trabaja para resolver problemas
de infraestructura urbana.
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[Alex] Entonces, ¿congelaron las rentas
a niveles de la época de 1940?
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[Kshitij] Así es.
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Oímos historias sobre familias que pagan
cientos de rupias al mes
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por un departamento que costaría
un lakh de rupias al mes.
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Vas a tener que decirnos qué es un lakh.
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Lo siento,
un lakh son como 100,000 rupias.
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Entonces, ¿pagan 100, 200
o 300 rupias al mes
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por algo que realmente vale 100,000?
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Sí, en este caso, hay muchas familias
que viven muy bien
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pero estos controles de renta
les han sido heredados
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y han vivido en esas casas
por mucho tiempo.
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Hay propiedades masivas.
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Algunos de esos son departamentos enormes.
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En India, los derechos de los inquilinos
son muy fuertes
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y el sistema judicial es demasiado lento.
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El propietario de este edificio
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que ha estado mucho tiempo
bajo los controles de rentas
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ha tratado durante mucho tiempo
de desalojar a los inquilinos.
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De hecho, el propietario de este edificio
ha estado en una demanda
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que empezó su abuelo hace 50 años.
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Hay un letrero interesante
de los propietarios.
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Vamos a ver lo que dice.
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"Las estructuras de este edificio
están en condición de arruinadas
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se pueden derrumbar
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y son peligrosas para cualquier persona
que ocupe el edificio o pase cerca de él".
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Se cae a pedazos.
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Comienza a derrumbarse.
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En cierta forma, es una amenaza
para que los inquilinos se vayan
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pero es una amenaza
que los inquilinos no creen.
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[Reportera] Otro edificio mortal
colapsado en India.
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Un edificio de cinco pisos se cayó
en Mumbai en la mañana del viernes
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mientras la gente estaba dormida.
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No se sabe con exactitud cuánta gente
sigue debajo de los escombros.
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Los rescatistas han estado excavando
en busca de sobrevivientes.
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[Vaidehi] En realidad, no hay incentivos
para hacer reparaciones
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y por eso esos edificios
que están bajo controles de renta
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tienen severos deterioros.
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El gobierno tuvo que crear
una política evaluadora de edificios
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que cuide de ellos y pague
los gastos de mantenimiento.
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¿Con un impuesto especial?
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Sí, para reparar y mantener
los que estén muy deteriorados
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y en riesgo.
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¿Acaso el gobierno usa
el dinero de los impuestos
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para arreglar los edificios?
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No estoy segura del todo.
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[Alex] Hay otro problema
con los controles de rentas en Mumbai.
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Los controles de renta forzan
a dejar vacías las propiedades
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en lugar de rentarlas
y arriesgarse a tener un inquilino
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que no puedan desalojar
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antes de que medio siglo transcurra.
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No sorprende que el 15%
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de las casas en Mumbai estén vacías.
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[Kshitij] Creo que en el censo de 2011
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que es la encuesta que hace el gobierno
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se encontró que alrededor
de 11 millones de propiedades
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estaban vacías en la zona urbana de India,
lo que representa una gran cantidad
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ya que el gobierno calculó que la caída
en la vivienda sería de 18 millones.
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[Alex] Es claro que el quitar
los controles de las rentas
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podría resolver estos problemas.
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¿Pero acaso hay otras formas
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de obtener precios
más bajos en el mercado?
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¿Acaso el gobierno puede construir
más casas para los pobres?
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[Reuben] He estado trabajando
en este problema
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durante al menos unos 9 años,
y yo le llamo a esto
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"haciendo los precios asequibles"
en vez de "precios asequibles".
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Cualquier propiedad que llega al mercado
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será adquirida por alguien rico
o con los medios para pagarla.
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Entonces, mi argumento es
que el verdadero enfoque de ahora
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debe ser solamente
en incrementar la oferta de vivienda.
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Porque si no se aumenta
la oferta de vivienda
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los ricos seguirán quedándose con ellas.
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Hoy hay muchos lugares,
en Mumbai, por ejemplo
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donde si se revisa el plan urbano,
y se revisan los planes
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para la vivienda asequible,
donde cuatro departamentos de un cuarto
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se han convertido en departamentos
de cuatro habitaciones.
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Literalmente, se despojó a los pobres
para hacer condominios para los ricos.
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Cuando se tienen dos precios en el mercado
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el de precio bajo se venderá mejor
que el de precio alto
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o habrá un operador de mercado
que encontrará la forma
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de tomar el precio bajo
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porque hay un precio más alto
que está disponible en el mercado.
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En efecto, los barrios marginados
se ven como un problema de pobreza
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pero es un problema
de mercado inmobiliario
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ya que el costo
de la vivienda es exorbitante
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para los niveles de ingresos
que hay en una ciudad como Mumbai.
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Los barrios marginados son el único
mercado gratuito para la vivienda.
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Sí, así es, y por si fuera poco
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es la única forma de renta
de vivienda que disponible.
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Una vez que se pone una política como esa
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no puede haber una oposición organizada.
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Si se intenta aumentar esas rentas,
habrá problemas políticos.
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La gente diría que si de por sí
la renta ya es alta en Mumbai
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¿por qué se permitiría
aumentar los controles de renta?
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Es una política que afecta
no solo a la gente que vive allí
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sino a los que no pueden vivir allí.
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La gente que no vive aquí,
pero que quisiera mudarse.
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Claro.
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Esos no tienen una base política
sobre la cual actuar.
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Exacto, así es.
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[Alex] Los controles de la renta
no son el único problema.
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El proceso de aprobación
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para construir nuevas viviendas
en Mumbai es muy largo.
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En parte, porque los constructores
están sujetos a muchos requerimientos
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no solo en relación a la seguridad,
sino a la altura de los edificios
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el tamaño de los cuartos e incluso
a requerimientos de estacionamiento
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para los departamentos construidos
para la gente que no tiene autos.
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El mayor problema serían las aprobaciones.
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¿Ese proceso es más largo aquí
que en Europa o en los Estados Unidos?
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Mucho más largo.
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Hoy el costo del capital en India
es de alrededor de un 15% o más.
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Con ese 15% más,
si el proceso de aprobación toma 24 meses
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no debería sorprenderme
que solo podría construir condominios.
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No podría construir
nada más barato que eso
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por pura matemática, así es cómo funciona.
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Mientras el costo del capital sea alto
y el proceso de aprobación sea largo
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terminarás con condominios.
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Las compañías que empezaron
con un objetivo específico
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de construir viviendas asequibles,
que recaudaron gran cantidad
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de planificación de capital privado
para construir casas de 700,000 rupias
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hoy están construyendo
casas de 5 millones de rupias
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porque eso es lo que causa
el proceso de aprobaciones.
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Esa es la consecuencia
de todas esas regulaciones
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que se pusieron con fines positivos
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pero, ya sabes,
como se dice coloquialmente
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el camino al infierno se pavimenta
sobre buenas intenciones.
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Este es un gran ejemplo de eso.
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[Narrador] Está en camino
a entender la economía.
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Asegúrese de no olvidar este video
respondiendo estas preguntas de práctica.
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Si está listo para más conceptos
de macroeconomía
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