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34C3 - Mietshäusersyndikat: den Immobilienmarkt hacken

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    34c3 Vorspannmusik
  • 0:16 - 0:21
    Herald-Engel: so Willkommen nochmal zum
    Kongress. Guten Morgen am 34c3. Der letzte
  • 0:21 - 0:26
    Tag, ganz früh am Morgen und es sind ganz
    viele Leute. Das ist toll. Ich freue mich
  • 0:26 - 0:30
    sehr, dass Anita Hopes hier ist von
    Mietshäuser Syndikat. Sie hat 2010 ein
  • 0:30 - 0:37
    Syndikatsprojekt gegründet und ist seitdem
    im Mietshäusersyndikat aktiv und kommt aus
  • 0:37 - 0:44
    Marburg. Ich freue mich sehr,
    dass du da bist. Danke.
  • 0:49 - 0:52
    Anita: ist so in der Zeittaktung dieser
    Veranstaltung das ist hier Quasi eine vor
  • 0:52 - 0:56
    dem Frühstück Veranstaltung. Umso mehr
    freue ich mich, dass ihr so zahlreich
  • 0:56 - 1:01
    erschienen seid. Ich begrüße euch ganz
    ganz herzlich zu einer ganz ungewöhnlichen
  • 1:01 - 1:07
    Form des Hackens. Es geht Quasi um
    analoges Hacken. Das heißt das
  • 1:07 - 1:12
    Mietshäusersyndikat verwendet die
    Strukturen, die normalerweise den Besitz
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    organisieren, also eine GmbH, einen
    Verein, und verkettet die in einer
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    ungewöhnlichen Form um ein neues Ergebnis
    zu erzielen. Nämlich eine Verwaltungsform,
  • 1:24 - 1:29
    im weitesten Sinne, eine selbstbestimmte
    Verwaltungsform für Eigentum und das hat
  • 1:29 - 1:33
    eben die Parallele zum Hacken, dass die
    Tools die es schon gibt, anders und
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    kreativ verwendet werden um ein neues
    Ergebnis zu erzielen. Das klingt jetzt
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    erstmal gut, aber der Weg dahin ist ein
    bisschen mühselig auch weil so GmbHs und
  • 1:45 - 1:49
    Verwaltung im Allgemeinen eine trockene
    Materie sind und das schauen wir uns jetzt
  • 1:49 - 1:57
    mal an. Wir fangen einfach an indem wir
    uns erst mal fragen wozu macht man das? Es
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    ist ja allgemein bekannt, dass der
    Wohnungsmarkt kapitalistisch organisiert
  • 2:02 - 2:08
    ist und diese Organisationsform verursacht
    einfach dauernd steigende Mieten. Außerdem
  • 2:08 - 2:12
    sehr abgehobene Immobilienpreise. Das kann
    man auch hier in Leipzig gerade in den
  • 2:12 - 2:18
    letzten Jahrzehnten drastisch beobachten
    und natürlich Kündigung als ziemlich
  • 2:18 - 2:22
    fatales Ende für ein Mietverhältnis was
    dann meistens denjenigen, denen gekündigt
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    wird, eher ungelegen kommt. Wenn dir das
    jetzt nicht passt und du aber gar kein
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    Privateigentum kaufen kannst oder willst,
    dann gibt es noch einen anderen Weg und
  • 2:33 - 2:43
    der geht dann so: vernetze dich und im
    Sinne dieses Kongresses, tu wat. Was wir
  • 2:43 - 2:49
    machen ist wir kaufen ein Gebäude und wir
    entprivatisieren es. Wir verwalten das
  • 2:49 - 2:54
    selbstbestimmt und vernetzen uns dabei
    solidarisch und das ganze ohne es dafür
  • 2:54 - 3:00
    privat besitzen zu müssen. Ganz oft, wenn
    ich Beratung für neue Wohnprojekte mache,
  • 3:00 - 3:04
    hakt es an der Stelle immer immer wieder,
    weil die Vorstellung, dass man das kauft
  • 3:04 - 3:09
    und es dann nachher selbst besitzt und
    damit ganz eng dadurch verkettet ist, ist
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    so ein mentales Hindernis und das ist aber
    jetzt bei dieser Form überwunden und das
  • 3:14 - 3:19
    hat mehrere Vorteile. Zum Beispiel sind
    oft Menschen die Wohnprojekt anfangen gar
  • 3:19 - 3:22
    nicht in der Lebenssituation dass sie
    jetzt sagen okay und hier bleibe ich jetzt
  • 3:22 - 3:26
    für die nächsten Jahrzehnte oder 40 jahre
    oder 50 jahre auf einen Zeitraum auf den
  • 3:26 - 3:33
    sich eine Abzahlung einer Immobilie zum
    Beispiel rechnet und deswegen ist es umso
  • 3:33 - 3:39
    besser dass man eben dann nicht 50 Jahre
    an das Gebäude gebunden ist weil man eben
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    oft sich gar nicht entscheiden will 50
    Jahre an dem Fleck zu bleiben. Das heißt
  • 3:45 - 3:51
    also um das ganz klar vor wegzuschicken
    man wohnt weiter zur Miete und kann
  • 3:51 - 3:55
    dadurch aber auch frei ein und ausziehen
    wie bei einem Mietverhältnis. Man kauft
  • 3:55 - 4:00
    auch keine Anteile an dem Objekt oder an
    der GmbH und das ist einfach einer der
  • 4:00 - 4:07
    Schlüssel dazu warum das ganze in meiner
    Wahrnehmung so gut funktioniert. Die so
  • 4:07 - 4:12
    gehackten Häuser sind danach auch
    unverkäuflich geworden. Das ist ein
  • 4:12 - 4:16
    wichtiger Aspekt. Wenn man sich vorstellt
    wie so was passiert also eine Gruppe kauft
  • 4:16 - 4:20
    ein Haus meistens ist es in dem Zustand
    der dann auch noch renoviert werden muss
  • 4:20 - 4:24
    oder saniert werden muss oder einfach über
    viele Jahre immer durch viel
  • 4:24 - 4:28
    Eigenengagement aufgewertet wird. Wenn
    eine spätere Generation in einem
  • 4:28 - 4:33
    Wohnprojekt dann aus was für Gründen auch
    immer nicht so vernetzt wäre wie das jetzt
  • 4:33 - 4:37
    hier oder auch vielleicht durch andere
    Lösungen möglich nicht vernetzt ist und
  • 4:37 - 4:42
    deswegen eine spätere Generation zu der
    Entscheidung kommt das Objekt wieder
  • 4:42 - 4:46
    abzuverkaufen dann entsteht bei vielen
    Menschen der Eindruck, dass ist ungerecht
  • 4:46 - 4:51
    den Gründergenerationen gegenüber und es
    ist auch für viele Menschen die einem
  • 4:51 - 4:57
    Hausprojekt Geld leihen wichtig zu wissen
    das Ding hat Kontinuität. Also da wird
  • 4:57 - 5:02
    nicht irgendwann später, irgendjemand
    anders sich daran bereichern und deswegen
  • 5:02 - 5:07
    ist dieser Clou das man im weitesten Sinne
    dafür sorgen kann, dass das objekt nicht
  • 5:07 - 5:14
    später weiterverkauft wird und damit eben
    auch dem Immobilienmarkt entzogen ist
  • 5:14 - 5:22
    einfach ein Teil des Clous bei dieser
    Methode des Hackings. Also wer alle schon
  • 5:22 - 5:26
    mal Ahnung von Selbstverwaltung hat und
    irgendwas probiert hat gemeinsam mit
  • 5:26 - 5:32
    Leuten auf die Beine zu stellen weiß das
    ist ein Haufen Arbeit und ein Objekt zu
  • 5:32 - 5:38
    finden, zu kaufen, die Kaufverhandlungen
    zu führen, eine GmbH zu gründen, mehrere
  • 5:38 - 5:42
    Termine bei Notaren - das ist also für die
    meisten Menschen einfach erstmal kein
  • 5:42 - 5:48
    Spaß und man fragt sich dann also wozu?
    Weil das sehr viel ehrenamtliches
  • 5:48 - 5:54
    Engagement und Zeit bedeutet und meine
    Antwort darauf ist deshalb schöner Wohnen
  • 5:54 - 6:05
    mit weniger Kapitalismus. Wir haben uns
    entschieden für das Mietshäuserersyndikat
  • 6:05 - 6:11
    das ist eine Organisation die gibt es seit
    1992 das ist aber auch so, dass die
  • 6:11 - 6:14
    Vorläufer davon in den frühen 80ern
    stecken und somit auch eine Parallele zum
  • 6:14 - 6:19
    CCC hier gegeben ist weil das ein sehr
    ähnlicher Zeitraum ist in dem beide
  • 6:19 - 6:24
    Initiativen oder Vernetzungen so
    angefangen haben zu wachsen.
  • 6:26 - 6:30
    Aktuell sind 125 Hausprojekte in der
    Bundesrepublik so vernetzt
  • 6:30 - 6:35
    und das Format über das ich
    spreche ist also eine Verknüpfung
  • 6:35 - 6:43
    von Vereinen und mehreren GmbHs.
    Jetzt schauen wir uns eine Karte an,
  • 6:43 - 6:49
    auf der wir sehen
    dass das die Verbreitung wenn das hier so
  • 6:49 - 6:57
    klappt wie ich mir das vorgestellt habe
    ich mache das jetzt so und zwar ist es ein
  • 6:57 - 7:07
    randomisiertes Auftreten der Position von
    Wohnprojekten und der Punkt ist die kommen
  • 7:07 - 7:14
    jetzt relativ schnell da die einzelnen
    blauen Projekte alle einzeln. Aber in
  • 7:14 - 7:17
    Wirklichkeit geht das natürlich sehr
    langsam und das ist auch ein Haken wenn
  • 7:17 - 7:21
    wir über den Immobilienmarkt nachdenken,
    oft wird ja der Vergleich von Heuschrecken
  • 7:21 - 7:24
    gewählt für jetzt Spekulation mit
    Immobilienobjekten auch mit ganzen
  • 7:24 - 7:29
    Häuserzügen oder Stadtteilen die
    gentrifiziert werden. Und das Syndikat und
  • 7:29 - 7:34
    selbstorganisierte Vorgänge im allgemeinen
    haben einfach kein so einen
  • 7:34 - 7:38
    Heuschreckencharakter. Ich würde es eher
    mit einer Schildkröte vergleichen. Das
  • 7:38 - 7:46
    bedeutet es ist einfach langsam. Es kommt
    auch zum Ziel aber anders und das ist
  • 7:46 - 7:50
    einfach auch sehr unpraktisch weil so
    Kaufentscheidungen manchmal einen dabei
  • 7:50 - 7:55
    überholen also ich würde das gerne so
    beschreiben dass das ganze System sehr
  • 7:55 - 8:01
    sehr gut funktioniert, in den Fällen wo es
    funktioniert. Aber weil es ein
  • 8:01 - 8:05
    selbstorganisierter Vorgang ist, sind
    Kaufentscheidungen einfach manchmal zu
  • 8:05 - 8:15
    langsam. Das möchte ich ganz klar als
    Haken benennen und wir haben am Ende auch
  • 8:15 - 8:24
    Zeit für solche Fragen und können dann
    sehen ob hier mehr Fragen kommen als in
  • 8:24 - 8:27
    den anderen Vorträgen die ich bisher
    angeschaut habe. Ich würde mich freuen.
  • 8:27 - 8:33
    Von vorne betrachtet geht es also los dass
    eine Gruppe von Leuten, entweder weil sie
  • 8:33 - 8:39
    ein Haus sucht und gemeinsam wohnen möchte
    oder, das ist der häufigere Fall, Menschen
  • 8:39 - 8:43
    wohnen in einem Gebäude und dann kommt
    dann die Mitteilung das Gebäude wird
  • 8:43 - 8:48
    verkauft. Ab dann und dann gibt es einen
    neuen Vermieter oder so oder ach so ja sie
  • 8:48 - 8:54
    können auch gerne ein eigenes Kaufangebot
    auf den Tisch legen und damit sind ja die
  • 8:54 - 8:58
    meisten Leute erst mal überfordert weil
    man so denkt sowas und vielleicht sind
  • 8:58 - 9:01
    auch viele Wohnparteien in dem Haus und
    man muss sich erst mal abstimmen. Das ist
  • 9:01 - 9:06
    ein Teil von diesem langsamen Prozess den
    ich eben erwähnt habe. Aber wenn die
  • 9:06 - 9:10
    Menschen in dem Haus sich einig sind und
    es losgehen kann, geht der Weg so man kann
  • 9:10 - 9:16
    einen Hausverein gründen und eine
    Hausbesitz-GmbH gründen. Man muss genug
  • 9:16 - 9:22
    Geld organisieren. Die gute Botschaft ist:
    man braucht kein eigenes Geld. Viele
  • 9:22 - 9:26
    Menschen denken bei einem Gebäudekauf
    immer uff ja und wie viel Eigenkapital
  • 9:26 - 9:32
    brauche ich denn. Wenn man Geld gut
    organisieren kann das heißt man kann gut
  • 9:32 - 9:35
    darüber sprechen man kann wirklich
    sinnvoll darstellen wie das verwendet
  • 9:35 - 9:40
    werden wird, habe ich festgestellt, dass
    es enorme Möglichkeiten gibt von
  • 9:40 - 9:46
    Privatpersonen Geld für Projekte zu
    bekommen. Zu Zinssätzen zum Beispiel
  • 9:46 - 9:50
    zwischen null und zwei Prozent verzinst
    und in einem ganz bestimmten Format auf
  • 9:50 - 9:58
    das komme ich nachher nochmal und das kann
    dazu führen dass die einfach der Anteil
  • 9:58 - 10:03
    des Geldes den man da noch von Banken dazu
    leihen muss, sehr klein ist oder
  • 10:03 - 10:10
    vielleicht sogar bis null geht. Wenn alles
    klappt kauft dann die Hausbesitz GmbH das
  • 10:10 - 10:16
    Haus so weit haben wir jetzt noch kein
    Syndikat in diesem ganzen Vorgang und
  • 10:16 - 10:21
    viele Hausprojekte gehen auch einen
    solchen oder einen ähnlichen Weg und
  • 10:21 - 10:24
    vernetzen sich dann anders oder gründen
    eher eine Genossenschaft oder gründen
  • 10:24 - 10:29
    einen anderen Verein. Es ist also so, dass
    es an dieser Stelle eigentlich ein ganz
  • 10:29 - 10:35
    ganz vielfältige auch kreative
    Möglichkeiten gibt es noch anders zu
  • 10:35 - 10:41
    machen. Das möchte ich euch gerne mit auf
    den Weg geben weil das jeweils vor Ort
  • 10:41 - 10:44
    auch schon ganz verschiedene Initiativen
    gibt die sind nur nicht so leicht zu
  • 10:44 - 10:48
    sehen wie das Syndikat weil dadurch, dass
    sie nicht vernetzt oder gebündelt sind
  • 10:48 - 10:53
    erst mal hat man nicht so direkte
    Ansprech-Institution aber man kann sie
  • 10:53 - 10:56
    überall finden und die sind auch immer
    jeweils sehr spannend und haben auch sehr
  • 10:56 - 11:01
    gute Lösungen. Wenn man es jetzt aber so
    macht wie das Syndikat dann haben wir in
  • 11:01 - 11:05
    der Mitte die Hausbesitz-GmbH da ist auch
    so ein bisschen das Haus angedeutet damit
  • 11:05 - 11:12
    wir sehen können dass es sozusagen das
    Haus um das es geht und als erstes wenn
  • 11:12 - 11:17
    wir Links gucken gibt es den Hausverein im
    Hausverein ist auch sind die Menschen
  • 11:17 - 11:21
    organisiert die in dem Haus wohnen und die
    betreiben auch den ganzen Alltag des
  • 11:21 - 11:25
    Projekts die beschließen auch wie hoch die
    Miete ist, die beschließen auch über die
  • 11:25 - 11:28
    Jahrzehnte entweder Mietsteigerungen,
    Mietsenkungen oder besonders schön einfach
  • 11:28 - 11:35
    dass sie gleich bleiben kann und das
    Syndikat auf der rechten Seite abgebildet
  • 11:35 - 11:44
    ist wirklich im Alltag später nur noch
    wichtig um zu verhindern dass das Projekt
  • 11:44 - 11:50
    alleine auf die idee kommen könnte das
    Haus wieder abzuverkaufen und die GmbH hat
  • 11:50 - 11:55
    genau zwei Anteile einer gehört dem
    Hausverein einer gehört der GmbH. Es
  • 11:55 - 11:58
    werden auch keine weiteren Anteile
    gebildet oder verkauft und da kann sich
  • 11:58 - 12:02
    auch sonst niemand einkaufen weil alle die
    das so machen wollen dass es auch genau so
  • 12:02 - 12:09
    bleibt. Das wiederholen wir nochmal weil
    der Witz ist, dass das Syndikat auch von
  • 12:09 - 12:17
    der Gmbh also um diese mittlere Struktur
    zu kaufen nur 12.400 Euro bezahlt. Viele
  • 12:17 - 12:21
    Menschen denken bei dem Syndikat das sei
    wie so eine große Organisation, die viele
  • 12:21 - 12:26
    Häuser einkauft und das ist nicht der
    Fall. Es gibt sehr viele Hausprojekte und
  • 12:26 - 12:31
    die machen alles sehr sehr selbstständig.
    Es gibt eine Vernetzung für Know-How und es
  • 12:31 - 12:36
    gibt viel Beratung und Rückkopplung. Aber
    wenn es um Geld geht dann gibt das
  • 12:36 - 12:42
    Syndikat eben diesen etwas kleineren
    Anteil als die Hälfte von 25.000 Euro die
  • 12:42 - 12:52
    man braucht um eine GmbH zu gründen. Hier
    habe ich nochmal die Syndikat GmbH als
  • 12:52 - 12:58
    Vernetzungs-GmbH beschrieben und das
    Stimmrecht innerhalb dieser Hausbesitz-
  • 12:58 - 13:03
    GmbH ist also zu gleichen Teilen und das
    heißt also mit einem extra nochmal
  • 13:03 - 13:07
    zusätzlich eingebauten Vetorecht das heißt
    wenn eine Seite auf die Idee käme zu
  • 13:07 - 13:15
    verkaufen sagt meistens die andere nein.
    Das habe ich schon gehabt. Das wiederhol ich
  • 13:15 - 13:18
    gerne: es werden keine weiteren Anteile
    gebildet und verkauft. Hier haben wir
  • 13:18 - 13:25
    jetzt den Überblick um anzudeuten, dass es
    125 sind und weil das die Grafik wirklich
  • 13:25 - 13:28
    dann sprengen würde haben wir hier jetzt
    auf der linken Seite einmal vier
  • 13:28 - 13:33
    verschiedene Projekte in verschiedenen
    Städten abgebildet und links sind die
  • 13:33 - 13:37
    Hausvereine. Da sieht man auch, dass da
    geht es um die Menschen. In der nächsten
  • 13:37 - 13:43
    Spalte ist die GmbH-Struktur für die
    Verwaltung und Besitz den Besitz eines
  • 13:43 - 13:50
    jeden Gebäudes und dann sehen wir in dem
    orangen Kasten die Mietshäusersyndikat
  • 13:50 - 13:56
    GmbH, die beteiligt ist an jeder dieser
    einzelnen Haus-GmbHs und diese
  • 13:56 - 14:02
    Vernetzungs-GmbH, die Mietshäusersyndikat
    GmbH, hat nur einen einzigen
  • 14:02 - 14:07
    Gesellschafter und das ist der Verein, das
    Mietshäusersyndikat. Dieses wiederum setzt
  • 14:07 - 14:11
    sich zusammen aus Einzelpersonen. Man kann
    auch wenn man die Sache gut findet als
  • 14:11 - 14:15
    Einzelperson Mitglied werden auch ohne in
    so einem Projekt zu wohnen, aus den
  • 14:15 - 14:21
    einzelnen Hausvereinen und aus Gruppen.
    Zum Beispiel neuen Projektgruppen die noch
  • 14:21 - 14:31
    nicht durch die formale Zugehörigkeit
    durch die anderen Wege Mitglied sind. Der
  • 14:31 - 14:36
    Zweck der Vernetzung ist also
    Wissenstransfer und solidarische
  • 14:36 - 14:40
    Vernetzung. Die Solidarität besteht
    einerseits natürlich wirklich in der
  • 14:40 - 14:44
    Beratung das heißt es gibt
    so eine E-Mail Liste
  • 14:44 - 14:45
    unter anderem und wenn man jetzt zum
  • 14:45 - 14:49
    Beispiel irgendeine Frage hat weil man
    noch nie vorher eine GmbH betrieben also
  • 14:49 - 14:54
    die ganzen Buchhaltung so dafür
    abgewickelt hat und schreibt eine Frage in
  • 14:54 - 14:57
    diese E-Mail Liste dann ist es anders als
    bei vielen anderen E-Mail Listen wo dann
  • 14:57 - 15:01
    nichts zurückkommt lange sodass wirklich
    mehrere Projekte sich melden und sagen
  • 15:01 - 15:05
    also bei uns ist das so und bei uns machen
    wir das so und fragt doch mal so und so
  • 15:05 - 15:12
    und das ist wirklich viel Wert wenn man
    sich in diese Form der Arbeit begibt.
  • 15:12 - 15:18
    Durch die Vernetzung ist wie gesagt der
    Abverkauf die wieder-privatisierung
  • 15:18 - 15:23
    sozusagen abgesichert und auch die
    hineingesteckte Arbeit das muss man sich
  • 15:23 - 15:26
    auch vorstellen bleibt sozusagen dem
    Projekt und den zukünftigen Generationen
  • 15:26 - 15:34
    des Projekts dann erhalten. das war jetzt
    alles sehr Formal. Parallel zu diesen
  • 15:34 - 15:38
    ganzen Institutionen, GmbHs, Vereinen und
    so weiter passiert ganz ganz viel bei den
  • 15:38 - 15:44
    Menschen die sich entschließen das ganze
    durchzuziehen. Man lernt einfach ganz viel
  • 15:44 - 15:50
    und pleniert auch also das ist wirklich
    auch Zeit die vorhanden sein muss damit
  • 15:50 - 15:56
    das alles funktioniert. Es gibt gemeinsames
    Erlernen von Entscheidungsfindungswegen man
  • 15:56 - 16:01
    lernt auch dieses ganze Geld, was einem
    nicht gehört, vernünftig auszugeben und
  • 16:01 - 16:07
    sich gemeinsam immer im Konsens darüber zu
    einigen wie das ausgegeben wird und das
  • 16:07 - 16:11
    korrekte Betreiben der Institution die man
    jetzt gegründet hat die muss man auch
  • 16:11 - 16:17
    lernen. Auf der Ebene mit dem Syndikat
    gemeinsam, gibt es Beratungsgespräche das
  • 16:17 - 16:21
    heißt am Anfang eines Projekts kommen
    Menschen die schon lange Projektarbeit
  • 16:21 - 16:26
    machen, die in der Region aktiv sind vom
    Syndikat oder vielmehr ist es eigentlich
  • 16:26 - 16:30
    umgekehrt oft kommen die neuen
    Hausprojekte auf die Regionalberatungen zu
  • 16:30 - 16:35
    und sagen hallo da sind wir und das ist
    unser Haus. Meint ihr das macht Sinn? Dann
  • 16:35 - 16:41
    sitzt man eben in einem völlig überfüllten
    WG-Wohnzimmer oder einem Küchentisch und
  • 16:41 - 16:51
    berät ob das passen kann und außerdem
    lernt man die Syndikatsstruktur kennen und
  • 16:51 - 16:55
    man versteht die Hausfinanzierung. Es gibt
    eine wunderbare Tabelle mit der man
  • 16:55 - 17:01
    einfach berechnen kann was nachher der
    Quadratmeterpreis sein wird. Das heißt man
  • 17:01 - 17:08
    hat ein Angebot meistens für den Preis der
    Immobilie und den trägt man ein und dann
  • 17:08 - 17:12
    ist die Tabelle schon so vorstrukturiert,
    dass ungefähr alles was man sich
  • 17:12 - 17:17
    vorstellen kann, auch Rücklagen für
    zukünftige Renovierungen, einfließen und
  • 17:17 - 17:20
    am Ende der Quadratmeterpreis rauskommt.
    Das macht auch Spaß mit dieser Tabelle zu
  • 17:20 - 17:25
    spielen, weil man kann dann sagen: okay
    wir verhandeln und der Preis geht runter
  • 17:25 - 17:30
    um 100.000 Euro und dann wow jemand hat
    herausgefunden die Dachsanierung kostet
  • 17:30 - 17:35
    150.000 Euro dann gehen sie wieder rein in
    die Tabelle und dann heißt ja wir kriegen
  • 17:35 - 17:40
    noch einen neuen Kredit geliehen für 1,5
    Prozent das trägt man auch ein und dann
  • 17:40 - 17:43
    kommt immer der Quadratmeterpreis am Ende
    raus. So dass man schon vor dem Kauf vom
  • 17:43 - 17:48
    Haus wirklich sich überlegen kann
    generieren wir eigentlich ein System was
  • 17:48 - 17:53
    funktionieren kann und das ist gut dass
    die Leute das immer so vor Ort machen weil
  • 17:53 - 17:58
    die meistens das Stadtviertel, die
    Mietpreise insgesamt in der Gegend, die
  • 17:58 - 18:04
    Vermietbarkeit sozusagen in der Stadt sehr
    gut kennen und es ist sehr sehr wichtig
  • 18:04 - 18:08
    dass man das alles richtig einschätzt
    damit man über lange Jahrzehnte ein
  • 18:08 - 18:11
    funktionierendes Modell hat weil man die
    ganzen direkt Kredite die man einwirbt,
  • 18:11 - 18:16
    also die Kredite von Privatpersonen die
    ohne die Verwendung einer Bank einem
  • 18:16 - 18:21
    solchen Projekt geliehen werden, die will
    man zuverlässig zurückzahlen und dafür
  • 18:21 - 18:27
    braucht man all diese Einschätzung,
    Ortskenntnis, weil das einfach die
  • 18:27 - 18:34
    Stabilität mit sich bringt dann. Und wie
    gesagt man verwendet beides.
  • 18:34 - 18:39
    einfach normale Bankkredite verwenden je
    nach dem Zeitpunkt an dem wir uns befinden
  • 18:39 - 18:44
    kann das höhere oder niedrigere Zinsen
    bedeuten und die als Nachrangdarlehen
  • 18:44 - 18:49
    bezeichneten Ausleihungen von
    Privatpersonen an ein Projekt haben eben,
  • 18:49 - 18:53
    das ist eine Absprache innerhalb des
    gesamten Projekts, zwischen null und zwei
  • 18:53 - 19:02
    Prozent als Zinssatz. Auf der ganz großen
    Ebene des Syndikats gibt es die MV, die
  • 19:02 - 19:06
    Mitgliederversammlung, und da gibt es
    verschiedene Inhaltsschwerpunkte und
  • 19:06 - 19:12
    Workshops aber vor allen Dingen auch die
    Vorstellung von neuen Hausprojekten. Das
  • 19:12 - 19:15
    heißt die Stelle wo wir vorhin im Gespräch
    waren wo die Regionalberatung mit dem
  • 19:15 - 19:20
    neuen Hausprojekt spricht ist so die
    Vorstufe und wenn dann diese Tabelle
  • 19:20 - 19:25
    erstellt ist und das Projekt weiterhin
    dabei ist gibt es die Vorstellung auf der
  • 19:25 - 19:30
    MV. Und das ist eine sehr wichtige
    Situation, weil da auch noch mal Menschen
  • 19:30 - 19:34
    aus ganz ganz vielen Städten zusammen
    kommen, teilweise mit bis zu 30 Jahren
  • 19:34 - 19:40
    Erfahrung, und stellen dann Fragen und die
    lassen das ganze dann noch mal weiter
  • 19:40 - 19:46
    ausreifen und eventuell muss sich das
    Projekt noch einmal vorstellen oder das
  • 19:46 - 19:49
    ist ein ganz tolles Gefühl weil es
    ungefähr dann so ungefähr so viele Leute
  • 19:49 - 19:53
    wie ihr jetzt seit und dann wenn das
    Projekt sich vorgestellt hat gibt es einen
  • 19:53 - 19:57
    Konsens-Abfrage-Verfahren wie man auch mit
    einer sehr großen Gruppe Basisdemokratisch
  • 19:57 - 20:02
    arbeiten kann und dann wenn die dann
    aufgenommen werden ist das einfach immer
  • 20:02 - 20:08
    ein ganz toller Schritt weil einfach klar
    ist - okay das taugt. Und diese
  • 20:08 - 20:12
    Konsensfindung ist auch was was sich über
    die Jahrzehnte in dieser größeren Struktur
  • 20:12 - 20:18
    entwickelt hat also es gibt einfach so
    Entwicklung von Fähigkeiten die ich vorher
  • 20:18 - 20:23
    nicht für möglich gehalten habe. Außerdem
    entwickelt sich die Syndikatsstruktur von
  • 20:23 - 20:28
    dem gesamten Syndikatsverein weiter. Es
    kommen immer neue Aufgaben, zur Zeit gibt
  • 20:28 - 20:32
    es zum Beispiel auch Anfragen wie man das
    international organisieren könnte, ob also
  • 20:32 - 20:39
    wenn man ein Gebäude im Ausland kauft, das
    auch so eine Vernetzungsmöglichkeit gibt.
  • 20:39 - 20:44
    Ich fasse das jetzt noch mal zusammen. Man
    braucht kein Eigenkapital, aber die
  • 20:44 - 20:50
    Fähigkeit Geld zu organisieren. Man wohnt
    zur Miete und hat aber dabei viele
  • 20:50 - 20:55
    Zusatzaufgaben und sehr viel Verantwortung
    durch die Selbstverwaltung. Und das
  • 20:55 - 21:00
    Mietshäusersyndikat ist eine Methode um
    selbstverwalteten Wohnraum im Gegensatz zu
  • 21:00 - 21:08
    Profitinteressen abzusichern. Das tuwat
    hier kann zum Beispiel auch bedeuten:
  • 21:08 - 21:13
    entprivatisiere deinen Hackspace oder
    deinen Wohnraum oder tu dein Geld in Form
  • 21:13 - 21:18
    eines Nachrangdarlehens einem
    Syndikatsprojekt leihen. Wer noch Fragen
  • 21:18 - 21:23
    dazu hat und gerne nachher noch weiter
    sprechen möchte und das in diesem Saal
  • 21:23 - 21:27
    aber so natürlich nicht passt kann mich
    gerne gleich noch an der Rakete draußen
  • 21:27 - 21:34
    treffen. Und als Ausblick möchte ich gerne
    mit auf den Weg geben das Syndikat im
  • 21:34 - 21:39
    Internet findet man einfach in der Adresse
    syndikat.org. Aber es gibt wie gesagt auch
  • 21:39 - 21:44
    ganz andere Formate als das
    Mietshäusersyndikat und ein Anlaufpunkt
  • 21:44 - 21:49
    kann sein zum Beispiel hier in Leipzig ein
    Verein da gibt es einen großen Überblick
  • 21:49 - 21:55
    über die phänomenale Vielfalt von anderen
    Organisationsformen und hier in Leipzig
  • 21:55 - 21:59
    gibt es zum Beispiel elf Syndikatsprojekte
    und ein Vielfaches von anders
  • 21:59 - 22:16
    organisierten Projekten. Gibt es Fragen?
    Herald: Danke Anita. Ihr kennt das Spiel:
  • 22:16 - 22:20
    stellt euch an die Mikrofone wenn ihr eine
    Frage habt. Wir haben auch einen Signal
  • 22:20 - 22:23
    Angel. Hat der Signal Angel Fragen?
    Signal-Angel: ja hat er.
  • 22:23 - 22:26
    Herald: Dann fangen wir doch direkt mit
    dem Signal Angel an während ihr euch an
  • 22:26 - 22:30
    den Mikrofonen aufstellt.
    Signal-Angel: Es gibt eine Frage bezüglich
  • 22:30 - 22:37
    der diese Hausprojekte gibt es da
    Erfahrung wie mit den
  • 22:37 - 22:42
    Alltagsschwierigkeiten umgegangen wird
    wenn da zum Beispiel jemand zahlungsunfähig
  • 22:42 - 22:46
    wird oder die Wohnung verwahrlosen
    irgendwie so normale Dinge sage ich mal
  • 22:46 - 22:51
    zwischenmenschliche?
    Anita: Ja also die Frage war nach
  • 22:51 - 22:59
    Alltagsproblemen oder konkret Sachen wie
    eine Zahlungsunfähigkeit. Das ist so: die
  • 22:59 - 23:04
    einzelnen Projekte haben oft auch schon
    sowieso viel Erfahrungen mit gemeinsamen
  • 23:04 - 23:08
    Wohnen vorher aber wenn das nicht
    ausreicht ist es so, dass man entweder
  • 23:08 - 23:13
    über die Regionalberatung oder auch über
    die MV oder über eben andere Möglichkeiten
  • 23:13 - 23:18
    untereinander Kontakt zu halten sozusagen
    das Schwarmwissen genutzt wird und die
  • 23:18 - 23:22
    Menschen sich austauschen können es gibt
    auch auf den MVs gezielt Workshops zum
  • 23:22 - 23:26
    Beispiel für Konfliktlösungen oder für
    bessere Kommunikationsstrukturen im
  • 23:26 - 23:31
    Projekt so etwas ganz konkretes wie eine
    Zahlungsunfähigkeit lösen die einzelnen
  • 23:31 - 23:35
    Projekte immer für sich allein. Das heißt
    es also erst mal wenn es wirklich
  • 23:35 - 23:40
    dramatisch wird kann man auch suchen ob es
    noch solidarische Lösungen gibt aber
  • 23:40 - 23:44
    insgesamt ist es so, dass die die
    Hausprojekte sehr sehr autonom sind und
  • 23:44 - 23:47
    bisher solche Probleme auch immer sehr gut
    gelöst wurden.
  • 23:47 - 23:57
    Herald: Wir fangen mit Mikrofon 3 an
    Mikrofon 3: Also vielen Dank erstmal für
  • 23:57 - 24:02
    die Vorstellung dieses Wohnmobil
    Wohnmodells Entschuldigung ich bin selber
  • 24:02 - 24:07
    in der Branche tätig. Ich bin
    Immobilienfachwirtin und von daher
  • 24:07 - 24:11
    interessiert mich jetzt erst mal warum
    dieses Syndikat so gewählt wurde mit dem
  • 24:11 - 24:17
    Verein als Überbau für die einzelnen Haus-
    GmbHs? Ich könnte mir das auch vielleicht
  • 24:17 - 24:20
    sogar unkomplizierter und besser
    vorstellen mit einem Verein der nur
  • 24:20 - 24:25
    beratend tätig ist und die einzelnen
    Hausprojekte sich dann untereinander als
  • 24:25 - 24:30
    GbR organisieren. Das erscheint mir
    irgendwie einfacher und natürlicher für
  • 24:30 - 24:37
    diese Art zu wohnen
    Anita: je nachdem also die Frage war nach
  • 24:37 - 24:45
    der nach der Struktur und welche Tools man
    jetzt verwendet um das zu erzielen. Das
  • 24:45 - 24:48
    ist einfach so dass viele Menschen bei
    einer GmbH sehr davor zurückschrecken dass
  • 24:48 - 24:53
    du mit einem kompletten Privateigentum
    haftest, Für das was du tust, Gesellschaft
  • 24:53 - 24:58
    bürgerlichen Rechts, da haftest du privat
    mit deinem ganzen Privateigentum so wenig
  • 24:58 - 25:05
    es auch sein kann für die ganzen Kosten
    die anfallen und das ist bei der GmbH
  • 25:05 - 25:07
    nicht so.
    Ich denke das ist einer der Gründe warum
  • 25:07 - 25:10
    diese Form nicht gewählt war aber wie
    gesagt es gibt eine vielzahl von
  • 25:10 - 25:16
    Lösungsmöglichkeiten. Das ist jetzt die
    die hier sehr gut funktioniert aber es
  • 25:16 - 25:20
    gibt sehr viele Andere und es können
    jederzeit Neue gefunden werden.
  • 25:20 - 25:26
    Herald: Mikrofon Sechs bitte
    Mikrofon 6: Guten Morgen, guten Morgen.
  • 25:26 - 25:32
    Vielen dank für den tollen Vortrag. Mich
    würde interessieren in welchen Szenarien
  • 25:32 - 25:38
    eine Insolvenz dieser Hausbesitz-GmbH
    denkbar ist und welche Rolle dann das
  • 25:38 - 25:44
    Syndikat als Mitgesellschafterin spielt.
    Also tritt das Syndikat dann da in die
  • 25:44 - 25:50
    Haftung oder in solchen Situationen wie
    Zahlungsunfähigkeit oder so, oder gibt es
  • 25:50 - 25:56
    Möglichkeiten wie die GmbH oder das Haus
    dann doch wieder in den Markt zurück fällt.
  • 25:56 - 26:00
    Anita: Also den letzten Teil habe ich
    verstanden: Gibt es Möglichkeiten wie die
  • 26:00 - 26:03
    einzelnen GmbHs wieder auf den Markt
    zurückkommen?
  • 26:03 - 26:11
    In dem sehr seltenen Fall, dass die sowohl
    der Hausverein, die Haus-GmbH, also in der
  • 26:11 - 26:15
    dem einen Anteil der Haus-GmbH besitzt und
    die gesamte Vernetzungs-GmbH, das
  • 26:15 - 26:18
    Mietshäusersyndikat in dem Fall, dass
    Beide ja sagen zu einem Abverkauf des
  • 26:18 - 26:25
    Gebäudes, kann das passieren. Der ist
    jetzt in den letzten 30 Jahren einmal
  • 26:25 - 26:31
    eingetreten, aber das wird da aus dem Fall
    wurde sehr viel gelernt und es wird
  • 26:31 - 26:35
    versucht, dass in Zukunft zu verhindern.
    Den ersten Teil deiner Frage konnte ich
  • 26:35 - 26:37
    akustisch nicht verstehen.
    Mikrofon 6: Ja, mir gings...
  • 26:37 - 26:44
    Anita: Das war, der eine Fall wo das
    aufgetreten ist war eine Insolvenz, da ist
  • 26:44 - 26:47
    eine enorm lange und unglückliche
    Verkettung von Sachen zusammengekommen,
  • 26:47 - 26:51
    aus denen aus jeder Einzelnen wurde
    gelernt und ein, sozusagen, Tool
  • 26:51 - 26:55
    entwickelt um das in Zukunft zu
    verhindern, aber dort war die Situation,
  • 26:55 - 26:59
    dass zu hohe Baukosten aufgelaufen sind,
    ohne dass, also das Projekt war schon
  • 26:59 - 27:03
    bewohnt oder teilweise bewohnbar, aber
    nicht komplett. Es fehlten Mieteinnahmen
  • 27:03 - 27:08
    und trotzdem wurden ständig neue
    Bauinvestitionen getätigt ohne im Auge zu
  • 27:08 - 27:13
    behalten was das für die kommenden
    Einnahmen bedeuten muss und die Einnahmen
  • 27:13 - 27:19
    kamen nicht und das Projekt ging pleite.
    Und das ist wirklich so, dass es gut ist
  • 27:19 - 27:23
    in dem Sinne, dass zu wissen, weil daraus
    auch sehr viel gelernt wurde, aber es ist
  • 27:23 - 27:27
    möglich.
    Herald: Machen wir mit Mikrofon 1 weiter.
  • 27:27 - 27:33
    Mikrofon 1: Hallo. Meine Frage bezieht
    sich darauf ob du Zahlen, Daten, Fakten
  • 27:33 - 27:37
    zum Thema Mietkosten und Wert-
    Erhaltungskosten für diese Immobilien hast
  • 27:37 - 27:41
    und ob du die zeigen kannst, genauso wie
    Finanzierungsstruktur.
  • 27:41 - 27:49
    Und vielleicht eine zweite Frage,
    Frage 1.2 wäre dann, was, wie wird mit
  • 27:49 - 27:55
    Prolongationsrisiken umgegangen.
    Anita: Angesichts der Minute die wir noch
  • 27:55 - 27:58
    haben, werde ich das nicht tun können.
    Insgesamt, aber die Finanzierungsstruktur
  • 27:58 - 28:03
    ist meistens so, dass zum Beispiel ein
    Drittel Bankkredite sind und der Rest des
  • 28:03 - 28:06
    Kaufpreises - und die ganzen ersten
    Renovierungskosten werden auch beim
  • 28:06 - 28:11
    Kaufpreis mit dazu gedacht und geplant -
    der Rest dieser Kosten dann aus
  • 28:11 - 28:17
    Nachrangdarlehen, also aus Geld was Privat-
    leute den Projekten leihen gestemmt wird.
  • 28:17 - 28:20
    Zwischenruf: Was ist wenn man seine
    eventuellen Millionen in solchen Projekten
  • 28:20 - 28:23
    anlegen möchte?
    Anita: Dann trifft man mich nachher an der
  • 28:23 - 28:24
    Rakete.
  • 28:24 - 28:25
    Applaus
  • 28:25 - 28:36
    Herald: Und da hinten, wo ich die Zahl
    nicht sehe - die Vier.
  • 28:36 - 28:41
    Mikrofon 4: Sehr gut. Mich würde
    interessieren wie der Cashflow ist. Ich
  • 28:41 - 28:45
    habe nur verstanden, dass der Verein die
    GmbH gründet, aber was passiert wenn das
  • 28:45 - 28:52
    Haus abbezahlt ist und damit alle Kredite
    erledigt sind. Was passiert mit der Miete?
  • 28:52 - 28:57
    Anita: Das gibt mehrere Möglichkeiten.
    Also erstens ist es so, dass die
  • 28:57 - 29:01
    Direktkredite häufig nicht getilgt werden
    sondern einfach durch neue Direktkredite
  • 29:01 - 29:07
    ersetzt werden und der Zeitraum über den
    wir jetzt reden sind zum Beispiel 50 oder
  • 29:07 - 29:11
    60 Jahre und da es das Projekt jetzt seit
    30 Jahren gibt, ist dieser Fall soweit ich
  • 29:11 - 29:15
    weiß bei keinem Projekt bisher in der Form
    eingetreten. Außerdem generiert ein
  • 29:15 - 29:18
    Gebäude im Laufe der Jahrzehnte wieder so
    viel Neukosten, dass man auch das
  • 29:18 - 29:23
    mitdenken muss. Es kann also sein, dass es
    über sehr lange Zeiträume nicht eintritt.
  • 29:23 - 29:28
    Es gibt aber die Möglichkeit, dass es
    einen Geldtransfer gibt - und den gibt's
  • 29:28 - 29:32
    sowieso als Grundsatz schon, der ist auch
    sehr wichtig, das ist der Solidartransfer,
  • 29:32 - 29:36
    das bedeutet dass pro Quadratmeter der in
    einem solidarischen Projekt vermietet
  • 29:36 - 29:43
    wird, je nach Projekt zwischen 10 und 60
    Cent gibt jedes Hausprojekt ab an das
  • 29:43 - 29:52
    Syndikat um damit diese neuen Einkaufungen
    von halben GmbHs immer zu ermöglichen -
  • 29:52 - 29:57
    und das ist zum Beispiel ein Teil der dann
    wachsen kann. Also wenn man wirklich eine
  • 29:57 - 30:02
    dadurch die Abzahlung erreichte gefallene
    Miete erreicht hat, kann man den Soli
  • 30:02 - 30:08
    anheben oder noch andere Lösungen finden.
    Aber das ist wie gesagt noch nicht
  • 30:08 - 30:13
    so weit.
    Herald: Super, dann sind wir jetzt leider
  • 30:13 - 30:19
    in der Zeit vorbei. Wir hatten noch
    mehrere Fragen, aber an der Rakete vorne
  • 30:19 - 30:25
    könnt ihr auch Anita gleich noch treffen
    und weiter darüber sprechen. Vielen Dank
  • 30:25 - 30:27
    nochmal, Anita Hopes vom
    Mietshäusersyndikat.
  • 30:27 - 30:39
    Applaus
  • 30:39 - 30:44
    Abspannmusik
  • 30:44 - 30:55
    Untertitel erstellt von c3subtitles.de
    im Jahr 2018. Mach mit und hilf uns!
Title:
34C3 - Mietshäusersyndikat: den Immobilienmarkt hacken
Description:

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Video Language:
German
Duration:
30:55

German subtitles

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