Readaptar os subúrbios

Ellen Dunham-Jones dá o tiro de partida para o grande projeto de "design" sustentável para os próximos 50 anos: recuperar e reequipar os subúrbios. A seguir: reabilitação de centros comerciais mortos, grandes armazéns falidos tornados habitáveis, parques de estacionamento transformados em sapais cheios de vida.

Nos últimos 50 anos,

tivemos uma forte construção dos subúrbios

com muitas consequências indesejadas.

Vou falar de algumas dessas consequências

e apresentar uma série de projetos
realmente interessantes

que creio que nos dão fortes razões

para ficarmos muito otimistas

em como o grande projeto de "design"
e desenvolvimento para os próximos 50 anos

será a readaptação de subúrbios.

Quer seja a reconstrução
de centros comerciais decadentes,

tornar habitáveis
grandes armazéns comerciais

ou reconstruir sapais

em antigos parques de estacionamento.

Eu acredito que o número
crescente de espaços,

decadentes ou não rentáveis

principalmente de espaços comerciais

pelos subúrbios

nos dá uma tremenda oportunidade

para pegar naquelas paisagens

que, de momento, são menos sustentáveis

e convertê-las
em lugares mais sustentáveis.

O que este processo nos permite fazer

é redirecionar mais do nosso crescimento

para as comunidades existentes
que precisam desse impulso

e que têm já a infraestrutura pronta,

em vez de continuarmos
a arrancar árvores

e a arrasar os espaços
verdes da periferia.

Porque é que isto é importante?

Penso que há diversas razões.

Sem entrar em grande pormenor,
vou mencionar algumas.

Numa perspetiva de alterações climáticas,

o habitante urbano médio nos EUA

tem uma pegada de carbono
equivalente a um terço

da do habitante suburbano médio,

principalmente porque os habitantes
dos subúrbios conduzem muito mais,

e porque, como moram
em vivendas separadas,

têm uma superfície exterior muito maior

por onde se dissipa energia.

Portanto, estritamente de uma perspetiva
de alterações climáticas,

as cidades são já
relativamente "verdes".

A grande oportunidade

para reduzir as emissões de gases
com efeito de estufa

está na urbanização dos subúrbios.

A quilometragem que fazemos
duplicou, por vivermos nos subúrbios.

Isso fez aumentar a nossa dependência
de petróleo importado

apesar dos ganhos
em eficiência nos automóveis.

Estamos a conduzir tanto

que a tecnologia não tem conseguido
acompanhar este crescimento.

A saúde pública é outra razão

para considerarmos
a readaptação dos subúrbios.

Investigadores no CDC
e em outros institutos

têm associado cada vez mais
os padrões de desenvolvimento suburbano

aos estilos de vida sedentários.

E estes têm vindo a ser associados

com o alarmante crescimento
dos níveis de obesidade

visível nestes mapas.

Por sua vez, essa obesidade tem causado

um grande aumento
de doenças coronárias e diabetes

até ao ponto em que,
uma criança que nasça hoje

tem 33% de probabilidade
de vir a ter diabetes.

Esta taxa de crescimento tem acompanhado

a tendência para as crianças
não irem a pé para a escola,

mais uma vez, devido aos nossos padrões
de desenvolvimento suburbano.

Finalmente temos a questão do preço.

Até que ponto podemos suportar

os custos de viver em subúrbios

considerando o preço dos combustíveis?

A expansão suburbana para terrenos baratos

durante os últimos 50 anos

— sabem, os terrenos baratos
na periferia —

ajudou várias gerações de famílias
a desfrutar do Sonho Americano.

Mas cada vez mais,

as poupanças prometidas numa lógica

"vai conduzindo para a periferia

"até conseguires que te aprovem
um empréstimo bancário"

essas poupanças são anuladas

quando consideramos
os custos de transportes.

Por exemplo aqui em Atlanta

cerca de metade dos agregados
ganha entre 20 e 50 mil dólares por ano.

E gasta 29% do seu rendimento
em habitação

e 32% em transportes.

Estes são valores de 2005.

Ou seja, antes de termos chegado
a 1 dólar por litro.

As pessoas tendem a não contabilizar
os custos de transporte.

E eles não vão decair nos próximos tempos.

Quer vocês adorem o ambiente
idílico e privado dos subúrbios

quer detestem as suas zonas
comerciais sem alma,

há razões por que é importante
recuperar e reequipar.

Mas... será prático?

Penso que sim.

June Williamson e eu
temos investigado este tema

há mais de uma década.

Já encontrámos mais
de 80 projetos variados

que são impulsionados pelo mercado.

O que está a conduzir
o mercado em particular?

Primeiro: grandes alterações demográficas.

Costumamos pensar nos subúrbios

como lugares feitos
para a vida em família.

Porém já não é esse o caso.

Desde o ano 2000,

dois terços dos agregados suburbanos
não têm crianças.

Simplesmente,
ainda não tínhamos atingido isso.

As razões para isto têm muito a ver
com a predominância

de dois grandes grupos demográficos.

São eles os Baby Boomers
agora em idade de reforma,

depois há um hiato,

e a Geração X, que é um grupo pequeno.

Ainda estão a ter filhos.

Mas a Geração Y ainda nem começou
a atingir a idade para ter filhos.

Eles são o próximo grande grupo.

Portanto o resultado disso,
previsto pelos demógrafos,

é que até 2025, 75 a 85 %
dos novos agregados familiares

não terão crianças suficientes.

Diz ainda a pesquisa de mercado,
— a pesquisa de consumo —

ao perguntar aos boomers e à Geração Y

o que é que eles gostariam,

onde é que eles gostariam de viver,

revela-nos que vai haver uma forte procura

— que já é visível —

de estilos de vida mais urbanos
dentro dos subúrbios.

Basicamente os Boomers querem
poder envelhecer onde estão

e a Geração Y gostaria de ter
um modo de vida urbano,

ma a maioria dos seus empregos
continuará a ser fora dos subúrbios.

O outro forte impulsionador da mudança

é o desempenho económico puro
do "Asfalto Ruinoso".

Creio que este seria um nome fantástico
para uma banda de rock alternativo.

Mas na indústria imobiliária,
habitualmente, usam o termo

para se referirem a parques
de estacionamento subutilizados.

E os subúrbios estão cheios deles.

Quando os subúrbios do pós-guerra
foram construídos

lá longe nos terrenos baratos,
bem longe do centro,

fez sentido construir parques
de estacionamento à superfície.

Estes lugares foram ultrapassados,

e ultrapassados de novo
à medida que a periferia foi alastrando.

Acontece que agora eles têm
uma localização relativamente central.

Já não fazem sentido.

Aqueles terrenos têm mais valor
do que dedicados ao estacionamento.

Faz sentido agora ir lá
construir umas fundações

e construir na vertical, nesses terrenos.

Então o que se pode fazer
com um centro comercial decadente,

ou com um centro de escritórios morto?

Acontece que se pode fazer muitas coisas.

Numa economia em baixo crescimento,
como a nossa,

a re-habitação é uma
das estratégias mais populares.

Este aqui é um centro comercial
abandonado, em St. Louis

que foi recuperado
como um espaço para a arte.

Tornou-se um centro
de estúdios para artistas,

grupos teatrais, trupes de dança.

Não está a trazer tanta receita fiscal
como em tempos trazia.

Mas está a servir a sua comunidade.

Ao menos mantém as luzes acesas.

Está a tornar-se, penso eu,
numa grande instituição.

Outros centros comerciais
oram re-habitados como lares de idosos,

universidades, todo o tipo
de espaços para escritórios.

Encontrámos também exemplos
de grandes armazéns

que foram convertidos em todo
o tipo de usos na comunidade

— muitas escolas, muitas igrejas
e muitas bibliotecas como esta aqui.

Esta era uma pequena mercearia,
um supermercado Food Lion

que agora é uma biblioteca pública.

Além de ser um belo trabalho
de adaptação e reutilização,

eles demoliram parte do estacionamento,

construíram valetas
para recolher e tratar as águas

construíram mais passeios
para ligar os bairros.

E do que era apenas um armazém
ao longo de uma zona comercial,

fizeram um local
onde a comunidade se reúne.

Este é um centro comercial em forma de "L"

em Phoenix, no estado do Arizona.

Fizeram apenas
uma nova pintura em tons vivos,

uma mercearia gourmet,

e puseram um restaurante
na antiga estação dos correios.

Nunca subestimem o poder da comida
para dar a volta a um local

transformando-o num ponto de interesse.

Têm tido tanto sucesso que agora ocuparam
a zona do outro lado da rua.

Os anúncios das imobiliárias na zona
escrevem orgulhosamente:

"Pertíssimo do Le Grande Orange"

Porque proporcionou a este bairro

o que os sociólogos costumam
chamar "o terceiro lugar".

Se o nosso lar é o primeiro lugar,

o local de trabalho é o segundo lugar,

o terceiro lugar é aquele
onde gostamos de ir

e construir laços comunitários.

Especialmente por os subúrbios
se estarem a tornar

menos centrados na vida familiar,

os agregados familiars
têm uma verdadeira sede

de mais terceiros lugares.

Os projetos de recuperação
mais espetaculares

são os da próxima categoria,

a próxima estratégia, de reconstrução.

Durante as épocas
de forte expansão económica

houve vários projetos radicais
de redesenvolvimento

em que o prédio original foi arrasado

e o local foi totalmente reconstruído

com uma densidade
significativamente maior,

como que um bairro compacto,
urbano e pedonalizado.

Porém, alguns foram projetos
de natureza incremental.

Aqui temos Mashpee Commons,

a readaptação mais antiga que encontrámos.

Eles têm vindo a urbanizar,
nos últimos 20 anos,

gradualmente

por cima deste parque de estacionamento.

As fotos a preto e branco mostram
o centro comercial básico dos anos 60.

Os mapas por cima mostram
a sua transformação gradual

numa aldeia compacta, de uso misto
em estilo Nova Inglaterra.

Agora tem planos aprovados

para se ligar às novas zonas
residenciais do bairro,

através de estradas nacionais

e para se ligar também ao lado oposto.

Portanto, umas vezes é gradual,
outras vezes é uma mudança completa.

Aqui temos outro projeto
sobre os parques de estacionamento,

trata-se de um centro de escritórios
na periferia de Washington D.C.

Quando a Metrorail expandiu
as linhas para os subúrbios

e abriu uma estação perto deste local,

os seus proprietários decidiram
construir um novo nível de estacionamento

e a seguir colocar sobre
o estacionamento de superfície

uma nova rua principal, apartamentos,
e condomínios fechados,

mas mantendo os prédios
de escritórios existentes.

Este é o local em 1940.

Era apenas uma pequena quinta
na aldeia de Hyattsville.

Por altura de 1980, tinha sido subdividida

entre uma grande galeria
comercial, de um lado,

e um centro de escritórios do outro.

Tinha também uma biblioteca
e uma igreja do lado mais à direita.

Hoje, a circulação, a rua principal
e a nova zona residencial

foram todas construídas.

Eventualmente, prevejo que as ruas

se expandirão por via de reconstrução
da galeria comercial.

Já foram anunciados planos
para serem reconstruídos

muitos destes apartamentos no jardim,

acima do centro comercial .

Os transportes públicos são um forte
impulsionador para a adaptação.

Aqui está.

Podemos ver estes condomínios
todos modernos

por entre os prédios de escritórios,
o espaço público e a nova rua principal.

Este é um dos meus favoritos, Belmar.

Acho que eles construíram
um lugar mesmo atrativo

e empregaram métodos 100% "verdes".

Há enormes painéis fotovoltaicos
nos telhados

e também geradores eólicos.

Este local era um enorme centro comercial
numa zona de 40 hectares.

Agora são 22 quarteirões
urbanos e pedonalizados

com ruas abertas ao público,

dois parques, oito carreiras de autocarro

e vários tipos de habitação.

Tudo isto trouxe a Lakewood, Colorado

uma "baixa" da cidade
que este subúrbio nunca tinha tido.

Aqui é o centro comercial
nos seus melhores dias.

Tinham feito o baile de finalistas
no centro comercial.

As pessoas adoravam-no.

E aqui está o local em 1975
com o centro comercial.

Por volta de 1995,
a galeria comercial estava acabada.

A loja-âncora tinha-se mantido.

Isto sucede em muitos casos.

As grandes lojas ocupam vários andares,
são de melhor construção.

São facilmente readaptadas.

Mas as de piso térreo...

essas passaram à história.

Aqui está como o projeto se desenvolveu.

Este projeto, penso eu,
tem boas ligações

em relação aos bairros existentes.

Oferece a 1500 famílias a opção
de um estilo de vida mais urbano.

Cerca de dois terços
da construção está concluído.

Aqui vemos o aspeto da nova rua principal.

Um grande sucesso.

E ajudou a impulsionar

oito dos 13 centros comercias
regionais em Denver

que foram ou anunciaram
que vão ser readaptados.

Mas é importante notar
que toda esta readaptação

não consiste apenas em aparecerem
máquinas a arrasarem a cidade inteira.

Não, trata-se de zonas-enclave pedonais

nos locais onde havia propriedades
que não eram rentáveis.

Isto é, oferece-se às pessoas mais escolha,
não se lhes tiram opções.

Porém, não é suficiente
criar zonas pedonais.

Queremos também tentar
transformações sistémicas.

Queremos também
readaptar os corredores.

Aqui vemos um que foi readaptado
na Califórnia.

Eles pegaram na avenida comercial

visível na imagens
a preto e branco, em baixo,

e construíram uma alameda que se tornou
a rua principal para a cidade.

A transformação
foi de um local indesejável,

feio e inseguro,

para um local atrativo, bonito, digno,

para uma morada de prestígio.

Espero que se vá tornando visível

Construíram a câmara municipal,
atraíram dois hotéis.

Podia imaginar belas habitações
por ali acima

sem se arrancar uma única árvore.

Aqui estão grandes melhorias.

Mas eu gostaria de ver mais avenidas
a serem readaptadas.

No entanto, a densificação
não vai resultar em todos os casos.

Por vezes, tornar os espaços verdes
é, de facto, a melhor resposta.

Há muito para aprender
com o sucesso de bancos de terrenos

a compra rápida
de terras desocupadas

em cidades como Flint, Michigan

Há também uma moda
do cultivo de terras nos subúrbios

— os "Jardins de Guerra"
na era da internet.

Mas o aspeto mais importante
da devolução dos espaços à Natureza

talvez seja a oportunidade
para restaurar a ecologia local,

como se vê neste exemplo
à saída de Mineápolis.

Quando o centro comercial fechou,

a cidade restaurou os sapais
que havia no local originalmente,

criando terrenos com vista para o lago

que, por sua vez, atraíram
investimento privado,

o primeiro investimento privado
num bairro muito pobre

em mais de 40 anos.

Portanto eles conseguiram
restaurar a ecologia do local

e a economia local ao mesmo tempo.

Este é outro exemplo
de restauro de espaços verdes.

Faz sentido em mercados
imobiliários fortes.

Este em Seattle fica no local
do estacionamento de um centro comercial

adjacente a uma estação
de transportes públicos.

A linha ondulada é um caminho

ao longo de um ribeiro
que foi desenterrado.

O ribeiro tinha sido coberto
com a construção do estacionamento.

Quando desenterramos as vias de água

melhoramos em muito a qualidade da água

e a sua contribuição para os habitats.

Mostrei-vos já algumas adaptações
de primeira geração.

O que se segue?

Penso que temos
três desafios para o futuro.

O primeiro é o de planear a readaptação

de forma sistémica,
à escala metropolitana.

Temos que conseguir apontar

quais as áreas que deviam ser
novas zonas verdes.

Onde deveremos reconstruir?

E onde deveremos encorajar nova habitação?

Estes slides mostram duas imagens
de um projeto maior

que tentou fazer isto
para a cidade de Atlanta.

Eu chefiei uma equipa
a quem pediram que imaginassem

Atlanta daqui por 100 anos.

Nós optámos por inverter
o alastrar dos subúrbios

em 3 passos simples
— dispendiosos mas simples.

Primeiro, em 100 anos,
transportes públicos

em todos as principais
vias férreas e rodoviárias.

Segundo, em 100 anos,

zonas sem construção
com 300 metros

em torno de todas as vias de água.

É algo radical, mas nós temos
um "pequeno" problema com a falta de água.

Em 100 anos, serão inviáveis

as subdivisões que fiquem
demasiado perto da água

ou demasiado longe
dos transportes públicos.

Por isso criámos o "Eco Acre Transfer",
uma bolsa imobiliária

para transferir
direitos de desenvolvimento

para os corredores
de transportes públicos

permitindo a recuperação de espaços verdes

nas zonas assim libertas,

para a produção de alimentos e energia.

O segundo desafio

é a melhoria da qualidade
do "design" da arquitetura

das novas urbanizações.

Ilustro isto com uma imagem
da democracia em ação.

Esta manifestação está a decorrer

numa nova urbanização
em Silver Spring, Maryland,

num parque da cidade
coberto de relva sintética.

As novas urbanizações
são por vezes acusadas

de serem exemplos
de falsos centros urbanos

e urbanismo instantâneo.

E há um fundo de verdade.

Não há nada mais artificial que um parque
da cidade com relvado sintético.

Devo dizer que estes locais
são muito híbridos.

São modernos, mas tentam parecer antigos.

Têm ruas de aspeto urbano mas
espaços de estacionamento suburbano.

A sua população é mais diversificada
do que no subúrbio típico

mas menos do que nas cidades.

São locais públicos mas que são geridos
por empresas privadas.

A sua aparência exterior
— com o relvado sintético —

é suficiente para me arrepiar.

Por isso, fico contente ao saber
que o urbanismo está a fazer o seu papel.

O facto de estar a haver
uma manifestação significa

que a disposição das zonas,
ruas e quarteirões,

a disponibilização de espaços públicos

com os compromissos visíveis,

é ainda assim uma grande melhoria.

Temos é que conseguir melhor arquitetura.

O último desafio é para todos vós.

Quero que adiram à manifestação

e comecem a exigir lugares suburbanos
mais sustentáveis

— ou lugares mais sustentáveis,
ponto final.

Culturalmente, costumamos pensar

que o centro da cidade deve ser dinâmico
e é essa a expetativa.

No entanto, parece que a expetativa
é que os subúrbios devem ficar congelados

na forma adolescente em que foram criados.

É tempo de os deixarmos crescer.

Então peço-vos que apoiem
as mudanças na definição de zonas,

a redução do número vias para automóveis,
as melhorias em infraestruturas,

e as readaptações que chegarão em breve
a um bairro perto de vós.

Obrigada.

(Aplausos)