Ellen Dunham-Jones 교외지역의 재개발

Ellen Dunham-Jones 교수는 50년 전부터 시작된 지속가능한 교외지역 재개발의 굵직한 프로젝트들을 설명합니다. 쇠퇴한 쇼핑몰과 백화점 건물들이 되살아날 것이고, 주차장은 식물이 무성한 습지로 탈바꿈하게 될 것입니다.

우리는 지난 50년 전부터

교외지역을 개발해오고 있습니다.

의도하지 않은 결과들도 많이 발생했죠.

바로 그러한 결과들에 대해 제가 지금부터 이야기하고자 합니다.

정말 흥미로운 프로젝트들을 모두 보여드릴 텐데요,

이 작업들은 우리를 정말 낙관적으로 만드는

굉장한 근거들을 제공합니다.

향후 50년간 전개될 대규모의 설계 및 개발 프로젝트가

교외지의 생활방식을 개선해 줄 것이라는 기대를 갖게 합니다.

쇠퇴해가는 쇼핑몰을 재개발하든,

폐업한 백화점 건물을 재사용하든,

주차장이 있던 장소에

습지를 다시 만들든,

제 생각에 주목할 점은,

이렇게 비어있거나 충분히 활용되지 못하고 있는

공간들이 갈수록 늘어나고 있으며

이러한 공간들, 특히

교외지의 저조한 상업지역은

사실상 우리에게 굉장한 기회가 될 수 있다는 것입니다.

현재 지속가능성이 아주 적은

우리의 환경을

보다 지속가능한 공간으로

전환시킬 기회를 준다는 것이죠.

그리고 그러한 과정에서, 우리는

성장의 훨씬 많은 부분을

기존 지역사회로 전향하여

그들을 부양시킬 수도 있습니다.

또한,

끊임없이 수목을 잘라내고

녹지를 흩어놓는 대신,

인프라를 구축할 수도 있죠.

그렇다면 왜 이러한 일들이 중요할까요?

다양한 이유들이 있을 수 있겠지만

그 중 몇가지만 이 자리에서 언급하고자 합니다.

먼저, 기후변화라는 관점에서 보면,

평균적으로, 미국의 도시민 한 명이 배출하는

이산화탄소의 양은

교외 거주자 한 명이 배출하는 이산화탄소의 30%정도밖에 되지 않습니다.

교외 거주자가 도시민보다 운전을 훨씬 많이 할 뿐 아니라,

교외지에는 건물들이 띄엄띄엄 있어서

에너지가 새어 나갈 표면들이

훨씬 방대하기 때문이죠.

따라서 엄밀히 말하면,

기후변화의 관점에서

도시는

비교적 환경친화적인 셈이죠.

온실가스 배출을 크게 줄일 수 있는 가능성은

사실상

교외지를 도시화시키는 데 있다고

할 수 있습니다.

교외에서 운전을 하면

우리의 운전 거리는 두 배로 늘어납니다.

이렇게 되면, 연료 효율이 좋다 하더라도

우리는 기름을 수입하는데

더욱 더 의존해야겠죠.

간단히 말해, 우리는 기술이 뒷바쳐줄 수 있는 것 이상으로

운전을 너무 많이 하고 있다는 겁니다.

다음으로, 국민의 건강은

교외지 재개발이 필요한 또 다른 이유입니다.

CDC(미국 질병통제센터)를 포함한 여러 연구기관들에 따르면,

교외지역의 개발 패턴은

오래 앉아 있는 생활방식과

갈수록 관련이 깊어지는 것 같습니다.

이러한 생활방식은

훨씬 심각한 문제로 연결되죠.

이 지도를 보시면,

비만도의 증가를 알 수 있습니다.

비만은 또한,

심장관련질환과 당뇨병을

촉발시킵니다.

현재, 신생아 3명 중 1명이

당뇨병에 걸릴 위험이 있을 정도로

상황이 전개되었습니다.

이 확률은 등교길에 학교에 걸어가지 않는 어린이들과

동일한 확률로 증가하고 있습니다. (3분의 1)

이러한 현상이 일어나는 이유는

바로 우리의 개발 패턴 때문입니다.

마지막 문제는 생활할 수 있는 능력입니다. (웃음)

연료비는 증가하고

교외지의 운전량은 상당한데

어떻게 그곳에 살까요?

지난 50년간

교외지는 값싼 지역으로 확장되어 왔습니다.

여러분도 아시다시피, 많은 사람들이

변두리에 있는 저가의 토지로 인해

수 세대동안 '아메리칸 드림'을 누려왔죠.

하지만 갈수록,

생활능력이 되는 데까지 운전한다는 식으로

소비 생활을 한다면,

저축은 커녕

교통비로 모든 수입이

빠져나가겠죠.

이곳, 아틀란타 주를 예로 들면,

전체 세대수의 절반 정도가

연간 $20,000~50,000를 법니다.

그 중 29%를

집세로 쓰고,

32%를

교통비로 쓴다고 합니다.

이것은 2005년도 자료인데요,

그 당시에는 연료 1갤런(3.8리터)에 $4도 안됐었죠.

우리 중 그 누구도

교통비를 계산하려 하지 않습니다.

그리고 교통비는 짧은 시일 내에

내리지 않을 겁니다.

나무가 무성한 교외지의 사생활을 즐기고 싶더라도,

삭막한 상업지역을 질색하더라도,

교외지 재개발은 필요한 일입니다.

그렇다면, 현실적으로 가능할까요?

저는 그렇다고 생각합니다.

준 윌리암슨과 저는 이 주제에 대하여

10년 이상 연구해 왔습니다.

80개 이상의 다양한 프로젝트들을

찾아냈지만,

모두 시장 주도적인 것들이었죠.

시장을 움직이는 첫번째 요소는

주요 인구이동입니다.

우리는 흔히 교외지를

매우 가족중심적인 지역이라고 생각하는 경향이 있는데,

사실 더이상 그렇지 않습니다.

2000년도에 이미,

교외지 거주세대의 3분의 2가

자녀를 갖지 않았다고 합니다.

우리는 이러한 현실을 파악하지 못하고 있었던 것이죠.

그 원인은

현재 인구학적으로 지배적인 두 집단의

사람들 때문입니다.

퇴직한 베이비 붐 세대 이후에

소규모의 집단인

X세대가 있죠.

이 두 집단은 여전히 자녀를 낳고 있지만

Y세대는 아직

아이들 양육을 시작하지도 않았습니다.

이들이 바로 또다른 거대한 집단입니다.

그 결과,

인구학자들은

2025년 경

신혼부부의 75~85%가

자녀를 낳지 않을 것으로 예상합니다.

베이비 붐 세대와 Y세대를 대상으로

그들이 선호하는 생활방식과

살고 싶은 공간에 대해 조사한

시장 및 소비자연구의 결과에 따르면,

교외지역에서도

좀더 도시적인 생활에 대한 수요가

엄청날 것임을 알 수 있습니다.

우리는 이미 그러한 상황을 목격하고 있죠.

베이비 붐 세대는 꼼짝하지 않고 말년을 보내기 원하고,

Y세대는 도시적인 생활방식을 원하지만,

그들 대부분의 직업상

교외지역에서 살 수 밖에 없을 테죠.

변화를 불러일으키는 또 다른 원동력은

급격하게 사용되고 있는 아스팔트입니다.

별로 효율적이지도 않은데 말이죠.

아스팔트. 어떤 인디밴드에게나 어울릴만한

이름이라는 생각이 듭니다만, (웃음)

일반적으로 개발업자들이 아스팔트라고 하면,

활발하게 사용되지 않는 주차장을 가리킵니다.

교외지역에 만연한 풍경이죠.

전쟁 직후, 도심에서 멀리 떨어진

저렴한 대지에

교외지역이 처음 조성되었을 당시에는,

지상에 주차장을 만드는 게

당연했겠죠.

하지만 이제는 도심이 마구 확장되어

그러한 지역들도 도심의 경계 안에

속하게 되었습니다.

결과적으로 이제 그곳도

중심부에 위치하게 된 셈이죠.

따라서 이제는 문제가 제기될 수 있죠.

단순한 지상 주차장으로 사용하기에는 훨씬 가치가 높은 땅이 되었으니 말입니다.

주차장 위에 건물을 올려서

그 공간을 충분히 활용하는 게

마땅한 일이죠.

자, 그럼 이제

쇠퇴한 쇼핑몰이나

복합상업지역을 어떻게 활용해야 할까요?

방법은 아주 많습니다만,

지금과 같은 불경기에는

건물을 재사용하는 전략이

흔히 채택되죠.

실례를 들자면,

세인트 루이스의 한 쇼핑몰이

예술공간으로 재사용되고 있습니다.

예술가, 극단, 무용단 등의

보금자리가 되었습니다.

비록 세입은 예전같지 않지만,

지역사회에 기여하고

그 공간을 활기있도록 유지시켜 준다는 데에

의미가 있다고 할 수 있죠.

사실 이러한 공간들이 굉장히 훌륭한 시설로 자리잡고 있는 것 같습니다.

어떤 쇼핑몰들은

요양소나 대학교로,

다양한 업무공간 등으로

재사용되기도 합니다.

폐업한 백화점 건물을

각종 지역사회시설로

재활용한 사례도 많습니다.

교육시설이나 종교시설,

또는, 여기 보시는 바와 같이

도서관으로도 활용하죠.

이곳은 원래 '푸드 라이온'이라는 소규모 식료품가게였지만,

지금은 공공도서관으로 사용되고 있습니다.

이에 더해, 이와 같이 건물을 재사용하는 과정에서

주차공간을 분리하고,

빗물을 수집, 처리할 생태 습지대를 조성하며,

주거지를 연결하는 보행로를

충분하게 제공했습니다.

또한,

도로변 상점에 불과했던 공간을

지역사회 만남의 장소로 탈바꿈시켰죠.

지금 보시는 것은, 아리조나 주 피닉스에 위치한

'ㄴ'자 형태의 쇼핑몰입니다.

그들은 단지, 밝은 색의 페인트칠을 하고,

미식가 식료품점이라는 이름을 붙이고,

낡은 우체국에 레스토랑을 열였습니다.

평범한 거리나 공간에도

사람들을 쉽게 모을 수 있는

음식의 힘을 절대로 우습게 보지 마십쇼.

결과는 매우 성공적이었습니다. 이제는 길 건너편까지 확장되었죠.

이 지역의 부동산 광고까지도

"'르 그란데 오렌지'로 오십쇼"라고

거들먹거릴 정도랍니다.

지역사회에 기여하는 이러한 공간을

사회학자들은 흔히

"제3의 공간"이라고 부릅니다.

집은 제1의 공간,

직장은 제2의 공간,

그리고 제3의 공간은, 사람들과 어울려

모임, 공동체를 형성하는 곳입니다.

특히 교외지역에서는

가족, 가정중심의 성향이

점차 약화되면서,

제3의 공간에 대한 갈망이

솟구치고 있습니다.

그리고 가장 극단적인 형태의 재개발은

다음의 범위에

들어가는 것들이죠.

재개발 붐이 일어나는 동안

아주 극단적인 재개발 프로젝트들이 있었습니다.

기존의 건물을 완전히 밀어버리고,

대상지 전체가 초고밀도로 새단장한 경우죠.

건물을 고층으로 올리고 건폐율을 낮춰서

보행면적을 확장한 도시환경입니다.

그 중 일부는 점차적으로 이루어져 왔죠.

이곳은 '메쉬피 커먼스'라는 쇼핑몰인데요,

가장 오랜 기간동안 재개발된 공간입니다.

지난 20년 전부터, 점차적으로

주차장 위에 건물이 지어져

완성되었죠.

왼쪽의 흑백사진은

60년대의 쇼핑센터이고,

윗쪽의 지도들은 훗날

고밀 복합용도 지역인

뉴 잉글랜드 단지로

변화하는 과정을 보여줍니다.

현재 이곳에서 추진 중인 계획은

중심도로를 가로질러

반대편에 위치한

신생 주거단지와

연결하는 작업이죠.

이렇듯, 경우에 따라 점진적이기도 하고

급진적이기도 합니다.

이번에는 워싱턴 D.C. 외곽의 한 복합상업지역에서

주차장을 메워서 활용한 프로젝트를 보여드리겠습니다.

메트로레일(지하철공사)이 교외지역으로 노선을 확장하여

이 대상지 근처에 지하철역을 신설한 당시에,

대지의 소유주들도

주차건물을 짓기로 했습니다.

그리고 주차건물의 지상에는

새로운 중심도로와 공동주택,

아파트를 건설했죠.

기존의 업무용 건물들도 유지하면서 말입니다.

이곳은, 1940년에

'하얏츠빌'이라는 마을의

작은 농장이었습니다.

그러나 1980년에 필지가 나누어져서,

한쪽에는 대형쇼핑몰이,

다른 한쪽에는 복합상업지구가 들어섰죠.

그 사이에는 도서관이,

우측 끝에는 교회가 생겼죠.

오늘날에는,

교통체계, 도로, 주거시설이

모두 갖추어져 있습니다.

결국, 도로는 아마도

쇼핑몰의 재개발에 따라 확장될 것입니다.

이미 재개발이 예정된 쇼핑몰 상부에

정원이 딸린 아파트를

대거 짓는다는 계획안이 발표되었습니다

교통체계는 재개발의 주요 요인이죠.

현재의 모습은 이렇습니다.

파격적인 아파트들과

사이사이의 복합상업용지,

그리고 공공 공간과 중심도로가 보이죠.

다음은 제가 개인적으로 좋아하는 곳입니다.

'벨마'라는 곳인데죠, 정말 매력적인 공간인 것 같습니다.

친환경 건축공법을 모두 적용했습니다.

지붕에는 태양열 발전장치와

풍력 발전용 터빈이 빽빽합니다.

100에이커에 달하는 이 슈퍼블록을

대형 쇼핑몰이 독차지하고 있었지만,

지금은 22개의 블럭으로 나뉘어

보행친화적인 도시환경이 되었습니다.

공공 가로들과

두 개의 공원, 8개의 버스 노선,

그리고 다양한 형태의 주택이 존재하죠.

콜로라도주의 레이크우드에

이런 교외지역에 한번도 존재하지 않았던

도심과 같은 환경이 생긴 것입니다.

지금 보시는 것은, 어떤 쇼핑몰의 전성기 때 모습입니다.

쇼핑몰 내에서 졸업무도회도 했었고요, 아주 인기있는 곳이었죠.

1975년도에는

이랬었지만,

1995년도에 쇼핑몰은 폐업하고

백화점만 살아남았습니다.

사실 이런 경우가 상당수 존재합니다.

백화점 건물은 고층으로 꽤 잘 지어졌기에

개조하여 사용하기가 수월합니다.

하지만 단층의 건물은...

구닥다리밖에 안되죠.

그래서 재개발공사가 시작됐습니다.

이 프로젝트의 특징은

기존 주거단지와의 연결성이라고 생각합니다.

1,500세대의 주민들에게

보다 도시적인 생활방식을 제공하는 거죠.

3분의 2정도 공사가 진행된 현재,

이러한 중심가로를 보여주고 있습니다.

이 프로젝트는 상당히 성공적이어서

덴버 시내에 있는

13개의 쇼핑몰 중

8군데도 뒤이어

재개발되고 있거나

재개발 계획 중에 있게 되었죠.

그렇지만 주의할 점은,

재개발이 언제나 이런 식으로

도시 전체를 갈아 엎지는 않는다는 사실입니다.

부지의 활용도를 높여

보행영역을 확장시키는

결과를 낳음으로서,

주민들에게 선택의 다양성을 제공하기도 합니다.

기존의 영역도 유지하면서 말이죠.

그러나 단순히

영역을 늘리는 것만으로는 충분하지 않습니다.

좀더 체계적인 변화가 필요합니다.

바로, 연결통로인 거리의 개선이죠.

사례로, 캘리포니아 주의

도로변 상업지역을 보여드리죠.

아래쪽 흑백사진에서 보이는

상점들을 모두 없애고

가로수 길을 조성하여

이 지역의 새로운 중심가로로 새단장했습니다.

그 결과,

추악하고 위험산만했던,

모두가 살기 꺼려했던 지역이

아름답고 매력적이고

심지어 품위있는 주거지가 되었습니다.

이러한 결과를 곧 확인할 수 있을 것입니다.

이미, 시청과 호텔 두 곳이 신축되었습니다.

더이상 한 그루의 나무도 베지 않고

아름다운 주택이 들어설 겁니다.

좋은 점이 상당히 많습니다.

더 많은 거리가 재개발 된다면 좋겠네요.

한편, 고밀화가

어디에서나 효과를 보진 않습니다.

어떤 곳에서는

재녹지화 방법이 더 낫죠.

미시간 주의 플린트에서

성공적이었던 랜드뱅킹 사업으로부터

배울 점이 많습니다.

교외지역에서 농사짓기 열풍이 일어나고

몇몇 개인정원들은 인터넷에서 소개되었죠.

하지만 재녹지화 정책의 핵심은 아마도

지역의 생태를

복원시킨다는 점입니다.

미니애폴리스 주 외곽지역의 사례를 보시죠.

이 쇼핑센터가 문을 닫자,

당국은 이곳을

원래대로 습지로 복원하고

호숫가 부동산에

민간 투자를 끌어들였죠.

저소득층 주거지인 이곳에, 40년만에 처음으로

민간 투자가 발생한 것입니다.

지역의 생태와 경제를

한꺼번에 되살리게 된 셈이죠.

이것은 재녹지화의 또다른 예인데요,

시장 측면에서도 성공적이었습니다.

시애틀에 위치한

한 쇼핑몰 주차장입니다.

신설 대중교통시설 인근에 위치해 있는데요,

물결모양의 길은

햇빛에 비치는 시내를 따라갑니다.

이 시내는 한때 주차장 아래로 지나가게 되어 있었지만

햇빛을 받도록 개조하여

수질도 향상시키고

주거환경에도 일조했죠.

여태껏 보여드린 사례들은

재개발의 1세대라고 할 수 있습니다.

그럼 다음은 무엇일까요?

앞으로 우리가 도전해야 할 논점들을 세가지로 정리할 수 있습니다.

첫째, 재개발을 계획할 때,

훨씬 체계적으로, 그리고

대도시적 규모로 이뤄져야 합니다.

어느 지역이 재녹지화 되어야 하는지,

어느 지역이 개발되어야 하는지,

어느 지역이 재활용되어야 하는지

그 대상지를 제대로 정할 수 있어야 합니다.

지금 보시는 두 사진들은

방금 말씀드린 내용들을 이루려 노력한

아틀란타의 한 프로젝트입니다.

제가 이끌었던 이 프로젝트는

아틀란타의 100년 후를 상상하는 일이었죠.

우리는 도시의 확장을 멈출 방법을 생각해 보았습니다.

세가지의 간단한 조치였죠. 비용은 꽤 들지만 간단합니다.

하나, 100년 안에

모든 주요 철도와 도로에

대중교통시설을 갖추는 방법.

둘, 100년 안에

모든 수변지대에 아울러

천 군데의 완충공간을 갖추는 방법.

이 방법은 조금 지나치지만.. 수질에 문제가 좀 있거든요..

그리고 셋, 100년 안에

대지의 구획 경계선이 수변에 너무 가깝거나

교통시설에서 너무 멀지 않게 하는 방법.

이미 우리는 이러한 친환경적인 변화를 시작하여

교통로를 개발하는 방식의

재개발은 그만두고

생각을 달리하여

식량과 에너지 생산을 위해

기존의 대지를 녹지화하고 있습니다.

우리의 두 번째 도전대상은

재개발의 건축 디자인 측면을

발전시키는 일입니다.

자, 이 사진을 보시면,

실천의 민주주의를 느낄 수 있죠.

메릴랜드 주의 실버 스프링 재개발 과정에서

인조잔디 녹지에 반대하는

시위가 벌어졌습니다.

재개발은 종종

가짜 도심과 겉보기 어바니즘으로

비난받습니다.

그리고, 인공잔디와 같은 겉치레가

더이상 없어야 한다는 데에는 이유가 있죠.

이 공간들은 매우 잡다합니다.

새로 생겨났는데, 오래된 것처럼 보이려 하죠.

도시의 가로풍경에

교외지 수준의 주차장이 있습니다.

인구분포를 보면

전형적인 교외지역보다는 다양하지만

도심지보다는 덜 다양합니다.

분명 공공 공간이지만

민간기업들에 의해

운영, 관리되고 있죠.

이런 인공잔디와 같은,

겉모습뿐인 모습들은

저를 움찔하게 만들죠.

다시 말해, 어바니즘이 제 역할을

하고 있다는 사실은 다행입니다.

반대 시위가 주는 의미는

사실상

블럭, 거리, 공공 공간의 배치가

절충되는 일이

아직도 매우 중요하다는 것이죠.

하지만 좀 더 나은 건축물이 필요합니다.

마지막 세 번째 도전은 여러분의 몫입니다.

저는 여러분 모두가 이러한 시위에 참여하여

보다 지속가능한 교외지역과

보다 지속가능한 공간, 시대를

요구하시길 바랍니다.

문화적으로,

우리는 도심을 역동적인 곳으로

기대하는 경향이 있죠.

반대로, 교외지역에 대한 우리의 기대는

그곳이 처음 생겨났을 때의 모습 그대로,

마치 청소년과 같은 상태로

영원히 머물러야 한다는 것입니다.

이제 좀 클 때도 됐죠.

그러므로 여러분,

지역제의 변화, 도로폭 및 인프라 구축 등

여러분 주변의 동네에 곧 들어설 재개발 사업을

적극 지지해 주시길 바랍니다.

감사합니다.