WEBVTT

00:00:00.431 --> 00:00:02.521
♪ [音乐] ♪

00:00:07.871 --> 00:00:09.521
发展经济学

00:00:12.959 --> 00:00:16.941
-[Alex] 租金管制制度在全球范围内
备受租房者的青睐

00:00:16.941 --> 00:00:21.771
因为表面上看
低廉的房租几乎没有负面影响

00:00:22.061 --> 00:00:23.852
但从长远来看


00:00:23.852 --> 00:00:25.281
过度的租金管制

00:00:25.281 --> 00:00:28.941
可能会导致
整个城市的崩溃

00:00:28.941 --> 00:00:32.411
印度的孟买
就是个活生生的例子

00:00:32.921 --> 00:00:33.845
在这里

00:00:33.845 --> 00:00:38.122
你能看见所有租金管制
可能带来的后果

00:00:38.122 --> 00:00:40.733
出租房严重短缺

00:00:40.733 --> 00:00:44.522
几乎没有正在兴建的出租房

00:00:44.522 --> 00:00:46.340
而旧的出租房


00:00:46.340 --> 00:00:50.690
早已年久失修，摇摇欲坠

00:00:51.230 --> 00:00:56.722
每个月500到600卢比
大概是每个月10美元的租金

00:00:56.722 --> 00:01:00.240
房东连税金都负担不起

00:01:00.240 --> 00:01:03.481
更不用说支付维护和保养费了

00:01:04.241 --> 00:01:07.801
孟买的租金管制始于1949年

00:01:07.801 --> 00:01:10.767
当时 租金被冻结在
1940年的水平

00:01:11.257 --> 00:01:13.090
而令人惊讶的是

00:01:13.090 --> 00:01:17.330
虽然经历了大幅通胀和
快速的城市化

00:01:17.330 --> 00:01:21.763
租金自那时起几乎没有上涨过

00:01:22.102 --> 00:01:25.713
为了对此做进一步的了解
我拜访了 Vaidehi Tandel

00:01:25.713 --> 00:01:28.951
Reuben Abraham 和 Kshitij Batra

00:01:28.951 --> 00:01:30.860
他们来自孟买一个


00:01:30.860 --> 00:01:34.611
致力于解决城市基础
设施问题的智库——

00:01:34.611 --> 00:01:36.241
IDFC 研究所

00:01:36.241 --> 00:01:39.382
[Alex] 以1940年的水平冻结租金？！

00:01:39.382 --> 00:01:40.378
[Kshitij] 是的

00:01:40.378 --> 00:01:42.487
我们听说过这么一些故事

00:01:42.487 --> 00:01:45.738
有些家庭住在
一个月只交几百卢比的套间里

00:01:45.738 --> 00:01:48.489
（按市场价格）实际
应该支付一个 lakh

00:01:48.717 --> 00:01:50.656
- 你得给我们解释一下 lakh

00:01:50.656 --> 00:01:56.541
- 不好意思
我应该说10万卢比

00:01:56.801 --> 00:02:00.070
- 哇！他们住着月租金
10万卢比的房子

00:02:00.070 --> 00:02:02.838
每月只付几百卢比就完事了？！

00:02:02.838 --> 00:02:03.987
- 是的 在这种情况下

00:02:03.987 --> 00:02:06.756
实际上很多家庭
生活条件优越

00:02:06.756 --> 00:02:09.547
只不过他们占了
老法规的便宜

00:02:09.547 --> 00:02:11.837
享有这种低廉租金的特权

00:02:11.837 --> 00:02:13.967
所以就一直这样住在里面


00:02:13.967 --> 00:02:15.274
这都是些大房子

00:02:15.274 --> 00:02:17.108
有些甚至是豪华公寓

00:02:17.293 --> 00:02:21.984
在印度 租户的权利
几乎至高无上

00:02:21.984 --> 00:02:25.161
而诉讼的过程非常迟缓

00:02:25.645 --> 00:02:29.513
这座建筑被租金管制已久

NOTE Paragraph

00:02:29.513 --> 00:02:30.534
它的主人

00:02:30.534 --> 00:02:32.815
一直在试图赶走里面的租户

00:02:32.945 --> 00:02:34.713
实际上 在50年前

00:02:34.713 --> 00:02:40.033
这座建筑现有主人的
祖父就开始了诉讼

00:02:40.033 --> 00:02:43.473
到他这里，还是进行时

00:02:43.473 --> 00:02:46.483
房东在这儿放了个
显眼的告示

00:02:46.483 --> 00:02:48.024
让我们来看看

00:02:48.024 --> 00:02:50.616
“本建筑部分处于破损状态

00:02:50.616 --> 00:02:52.643
可能会坍塌

00:02:52.643 --> 00:02:57.103
居住或路经此地危险！”

00:02:57.523 --> 00:02:59.463
它摇摇欲坠

00:02:59.463 --> 00:03:01.494
正在倒塌

00:03:01.494 --> 00:03:07.663
听上去 
像是个让租户赶紧搬走的威胁

00:03:07.663 --> 00:03:10.875
但它实属一个
完全可信的威胁

00:03:12.344 --> 00:03:15.239
[新闻主播] 印度又一栋危楼倒塌

00:03:15.239 --> 00:03:18.737
一栋五层的公寓楼
星期五早上在孟买倒塌

00:03:18.737 --> 00:03:20.607
当时人们正在熟睡中

00:03:20.612 --> 00:03:24.142
现在尚不知道
有多少人仍埋在废墟之下

00:03:24.142 --> 00:03:27.012
救援人员正
夜以继日地寻找幸存者

00:03:27.012 --> 00:03:29.162
[Vaidehi] 租金管制下
没有任何的奖励机制

00:03:29.162 --> 00:03:32.292
鼓励房东去维护现存的房屋

00:03:32.292 --> 00:03:35.862
你能看见那些
建筑物严重老化

00:03:35.862 --> 00:03:40.713
所以政府就出台了一个
评估这些建筑物的政策

00:03:40.713 --> 00:03:44.983
并用评估费来支付
老旧房屋的维修费

00:03:44.983 --> 00:03:46.860
- 把评估作为一种特殊的税种？

00:03:46.860 --> 00:03:51.007
- 是的，用来修理和
维护那些非常非常破旧的

00:03:51.007 --> 00:03:53.816
受租金管制限制的危楼

00:03:53.878 --> 00:03:56.558
- 那么 政府有没有
用这部分税收所得

00:03:56.558 --> 00:03:57.768
来维修这些建筑物呢？

00:03:57.768 --> 00:04:00.099
- 我还真不太清楚

00:04:00.862 --> 00:04:04.462
[Alex] 在孟买 租金管制
还带来了另一个问题

00:04:04.462 --> 00:04:10.283
租金管制制度鼓励房东
空置他们的房产

00:04:10.283 --> 00:04:12.884
而不出租


00:04:12.884 --> 00:04:16.457
省得到时驱赶租户不成

00:04:16.457 --> 00:04:19.703
再招致个半世纪的官司

00:04:20.015 --> 00:04:23.846
所以 在孟买
15％的房屋空置率

00:04:23.846 --> 00:04:26.457
并不让人感到吃惊

00:04:26.710 --> 00:04:29.638
[Kshitij] 2011年的人口普查——

00:04:29.638 --> 00:04:31.799
它是政府主持的调查——

00:04:31.799 --> 00:04:37.305
调查发现
印度大约有1100万处空置房产

00:04:37.305 --> 00:04:38.916
这可是个庞大的数字

00:04:38.916 --> 00:04:42.379
因为他们自己估计的
住房缺口是1800万

00:04:42.379 --> 00:04:43.267
[Alex] 很明显

00:04:43.267 --> 00:04:46.507
取消租金管制
将解决许多问题

00:04:46.507 --> 00:04:48.509
但是 还有其他的方式

00:04:48.509 --> 00:04:51.609
让更多平价住房进入市场吗？

00:04:51.759 --> 00:04:55.430
政府能为贫困人群
建造更多的房屋吗？

00:04:55.760 --> 00:04:59.460
[Reuben] 我研究这个问题
至少九年了

00:04:59.460 --> 00:05:02.957
我从叫这种房子“经济适用房”

00:05:02.957 --> 00:05:05.310
变成了说“让住房经济适用”

00:05:05.477 --> 00:05:08.220
现在 房屋一旦进入市场

00:05:08.220 --> 00:05:12.518
就被有钱人
或有门路的人买走了

00:05:12.809 --> 00:05:14.367
因此我认为


00:05:14.367 --> 00:05:19.458
真正的焦点应在于
增加房屋的供应量

00:05:19.698 --> 00:05:21.877
因为如果不增加
住房的供应量

00:05:21.877 --> 00:05:23.947
富人将继续购买

00:05:23.947 --> 00:05:27.099
在孟买你就会看到
很多这样的例子

00:05:27.099 --> 00:05:28.799
在城建规划时

00:05:28.799 --> 00:05:32.679
图纸是为经济适用房设计的

00:05:32.679 --> 00:05:35.069
四间一居室单元房

00:05:35.069 --> 00:05:38.158
但实际就变成了一套
四居室的大房子

00:05:38.158 --> 00:05:42.360
实际上就是从穷人手中掠夺
为富人提供了高档公寓

00:05:42.360 --> 00:05:44.319
任何时候只要市场中
存在两个价格

00:05:44.319 --> 00:05:46.176
低价就将卖到高价

00:05:46.176 --> 00:05:49.529
或者一些市场参与者
就会找到漏洞

00:05:49.529 --> 00:05:51.450
去抢占更低的价格

00:05:51.450 --> 00:05:54.279
因为市场上有更高的价格
(从而有利可图)

00:05:54.279 --> 00:05:58.004
实际上
贫民窟看起来像贫困问题

00:05:58.004 --> 00:06:00.695
但其实是个房地产问题

00:06:00.695 --> 00:06:03.543
像孟买这样的城市

00:06:03.543 --> 00:06:08.265
高昂的房价与收入水平失调

00:06:08.265 --> 00:06:11.087
- 贫民窟成了
唯一靠市场调节的住房

00:06:11.087 --> 00:06:13.369
- 没错 自由的房地产市场


00:06:13.369 --> 00:06:14.149
更搞笑的是

00:06:14.149 --> 00:06:16.237
它也是现在唯一可行的
出租房形式

00:06:16.237 --> 00:06:19.552
[Kshitij] 一旦制定了这样的政策

00:06:19.552 --> 00:06:22.841
又没有系统的反对意见

00:06:22.841 --> 00:06:24.861
如果试图提高这些租金

00:06:24.861 --> 00:06:28.391
在政治上
你将会遭到严厉抨击

00:06:28.391 --> 00:06:32.058
人们会说
“孟买的租金已经很高了，

00:06:32.558 --> 00:06:37.219
你怎么能允许再增加租金呢？”

00:06:37.219 --> 00:06:40.802
这个政策不仅影响当前的租户

00:06:40.802 --> 00:06:43.683
还有那些没法
住在这里的租户

00:06:43.683 --> 00:06:46.421
- 现在不在孟买
但是想搬到孟买的人

00:06:46.421 --> 00:06:47.571
- 是的 是的

00:06:47.571 --> 00:06:50.671
- 所以他们没有一个
可以改变政策的政治基础

00:06:50.671 --> 00:06:51.941
- 太对了

00:06:51.941 --> 00:06:52.781
- 哇

00:06:53.031 --> 00:06:55.931
[Alex] 租金管制还不是唯一的问题


00:06:56.351 --> 00:06:57.348
在孟买

00:06:57.348 --> 00:07:01.780
建造新房子的审批
过程冗长拖拉

00:07:01.780 --> 00:07:05.919
部分原因是
建筑商受到众多要求的限制

00:07:05.919 --> 00:07:08.459
不仅仅是安全问题

00:07:08.459 --> 00:07:11.600
还有建筑物高度 房间大小

00:07:11.600 --> 00:07:16.873
甚至对通常没有几个人
有车的廉价公寓

00:07:16.873 --> 00:07:19.473
提出停车方面的规定

00:07:19.473 --> 00:07:22.491
- 最大的问题就是审批

00:07:22.491 --> 00:07:24.202
- 审批过程

00:07:24.202 --> 00:07:27.109
比在欧洲或美国还要长？


00:07:27.109 --> 00:07:27.959
- 长多了

00:07:27.959 --> 00:07:31.882
印度的资本成本接近15％
也许更高

00:07:31.882 --> 00:07:36.612
就说15％
如果批准过程需要24个月

00:07:36.822 --> 00:07:39.533
不要惊讶
我只能建高档公寓

00:07:39.533 --> 00:07:41.974
我将无法建比这更便宜的东西

00:07:41.974 --> 00:07:43.692
这是个纯粹的数学问题

00:07:43.692 --> 00:07:44.866
就是这样 没办法

00:07:44.866 --> 00:07:46.853
只要资本成本居高不下

00:07:46.853 --> 00:07:48.554
审批过程过于冗长

00:07:48.554 --> 00:07:50.123
你最终只能建高档公寓

00:07:50.123 --> 00:07:55.233
以明确的目标
要建设经济适用房的公司

00:07:55.233 --> 00:07:57.732
筹集了大量的私募资金


00:07:57.732 --> 00:08:00.123
来建造70万卢比一套的房屋

00:08:00.123 --> 00:08:02.465
现在只能造500万卢比一套的公寓

00:08:02.665 --> 00:08:07.314
这就是整个审批
过程所造成的结果

00:08:07.314 --> 00:08:10.824
这就是所有这些规章制度
带来的最终结果

00:08:10.824 --> 00:08:13.383
它们的初衷是好的

00:08:13.383 --> 00:08:16.503
但是很明显——
你知道那句老话——

00:08:16.503 --> 00:08:18.873
通往地狱的路上
铺满了“好意”

00:08:18.873 --> 00:08:21.080
这就是个典型的例子

00:08:22.600 --> 00:08:24.929
[讲解员] 你正在成为经济学
专家的学习之路上

00:08:24.929 --> 00:08:27.924
想巩固刚刚所学的内容
别忘了回答几个问题来练习

00:08:28.306 --> 00:08:30.886
想学习更多有关
发展经济学的知识

00:08:30.886 --> 00:08:32.389
请点击“下一个视频”

00:08:32.834 --> 00:08:33.995
还在观看？


00:08:33.995 --> 00:08:37.715
请浏览边际革命大学的
其它热门视频

00:08:37.715 --> 00:08:39.995
♪ [音乐] ♪