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发展经济学
-[Alex] 租金管制制度在全球范围内 备受租房者的青睐
因为表面上看 低廉的房租几乎没有负面影响
但从长远来看
过度的租金管制
可能会导致 整个城市的崩溃
印度的孟买 就是个活生生的例子
在这里
你能看见所有租金管制 可能带来的后果
出租房严重短缺
几乎没有正在兴建的出租房
而旧的出租房
早已年久失修，摇摇欲坠
每个月500到600卢比 大概是每个月10美元的租金
房东连税金都负担不起
更不用说支付维护和保养费了
孟买的租金管制始于1949年
当时 租金被冻结在 1940年的水平
而令人惊讶的是
虽然经历了大幅通胀和 快速的城市化
租金自那时起几乎没有上涨过
为了对此做进一步的了解 我拜访了 Vaidehi Tandel
Reuben Abraham 和 Kshitij Batra
他们来自孟买一个
致力于解决城市基础 设施问题的智库——
IDFC 研究所
[Alex] 以1940年的水平冻结租金？！
[Kshitij] 是的
我们听说过这么一些故事
有些家庭住在 一个月只交几百卢比的套间里
（按市场价格）实际 应该支付一个 lakh
- 你得给我们解释一下 lakh
- 不好意思 我应该说10万卢比
- 哇！他们住着月租金 10万卢比的房子
每月只付几百卢比就完事了？！
- 是的 在这种情况下
实际上很多家庭 生活条件优越
只不过他们占了 老法规的便宜
享有这种低廉租金的特权
所以就一直这样住在里面
这都是些大房子
有些甚至是豪华公寓
在印度 租户的权利 几乎至高无上
而诉讼的过程非常迟缓
这座建筑被租金管制已久
它的主人
一直在试图赶走里面的租户
实际上 在50年前
这座建筑现有主人的 祖父就开始了诉讼
到他这里，还是进行时
房东在这儿放了个 显眼的告示
让我们来看看
“本建筑部分处于破损状态
可能会坍塌
居住或路经此地危险！”
它摇摇欲坠
正在倒塌
听上去 像是个让租户赶紧搬走的威胁
但它实属一个 完全可信的威胁
[新闻主播] 印度又一栋危楼倒塌
一栋五层的公寓楼 星期五早上在孟买倒塌
当时人们正在熟睡中
现在尚不知道 有多少人仍埋在废墟之下
救援人员正 夜以继日地寻找幸存者
[Vaidehi] 租金管制下 没有任何的奖励机制
鼓励房东去维护现存的房屋
你能看见那些 建筑物严重老化
所以政府就出台了一个 评估这些建筑物的政策
并用评估费来支付 老旧房屋的维修费
- 把评估作为一种特殊的税种？
- 是的，用来修理和 维护那些非常非常破旧的
受租金管制限制的危楼
- 那么 政府有没有 用这部分税收所得
来维修这些建筑物呢？
- 我还真不太清楚
[Alex] 在孟买 租金管制 还带来了另一个问题
租金管制制度鼓励房东 空置他们的房产
而不出租
省得到时驱赶租户不成
再招致个半世纪的官司
所以 在孟买 15％的房屋空置率
并不让人感到吃惊
[Kshitij] 2011年的人口普查——
它是政府主持的调查——
调查发现 印度大约有1100万处空置房产
这可是个庞大的数字
因为他们自己估计的 住房缺口是1800万
[Alex] 很明显
取消租金管制 将解决许多问题
但是 还有其他的方式
让更多平价住房进入市场吗？
政府能为贫困人群 建造更多的房屋吗？
[Reuben] 我研究这个问题 至少九年了
我从叫这种房子“经济适用房”
变成了说“让住房经济适用”
现在 房屋一旦进入市场
就被有钱人 或有门路的人买走了
因此我认为
真正的焦点应在于 增加房屋的供应量
因为如果不增加 住房的供应量
富人将继续购买
在孟买你就会看到 很多这样的例子
在城建规划时
图纸是为经济适用房设计的
四间一居室单元房
但实际就变成了一套 四居室的大房子
实际上就是从穷人手中掠夺 为富人提供了高档公寓
任何时候只要市场中 存在两个价格
低价就将卖到高价
或者一些市场参与者 就会找到漏洞
去抢占更低的价格
因为市场上有更高的价格 (从而有利可图)
实际上 贫民窟看起来像贫困问题
但其实是个房地产问题
像孟买这样的城市
高昂的房价与收入水平失调
- 贫民窟成了 唯一靠市场调节的住房
- 没错 自由的房地产市场
更搞笑的是
它也是现在唯一可行的 出租房形式
[Kshitij] 一旦制定了这样的政策
又没有系统的反对意见
如果试图提高这些租金
在政治上 你将会遭到严厉抨击
人们会说 “孟买的租金已经很高了，
你怎么能允许再增加租金呢？”
这个政策不仅影响当前的租户
还有那些没法 住在这里的租户
- 现在不在孟买 但是想搬到孟买的人
- 是的 是的
- 所以他们没有一个 可以改变政策的政治基础
- 太对了
- 哇
[Alex] 租金管制还不是唯一的问题
在孟买
建造新房子的审批 过程冗长拖拉
部分原因是 建筑商受到众多要求的限制
不仅仅是安全问题
还有建筑物高度 房间大小
甚至对通常没有几个人 有车的廉价公寓
提出停车方面的规定
- 最大的问题就是审批
- 审批过程
比在欧洲或美国还要长？
- 长多了
印度的资本成本接近15％ 也许更高
就说15％ 如果批准过程需要24个月
不要惊讶 我只能建高档公寓
我将无法建比这更便宜的东西
这是个纯粹的数学问题
就是这样 没办法
只要资本成本居高不下
审批过程过于冗长
你最终只能建高档公寓
以明确的目标 要建设经济适用房的公司
筹集了大量的私募资金
来建造70万卢比一套的房屋
现在只能造500万卢比一套的公寓
这就是整个审批 过程所造成的结果
这就是所有这些规章制度 带来的最终结果
它们的初衷是好的
但是很明显—— 你知道那句老话——
通往地狱的路上 铺满了“好意”
这就是个典型的例子
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