0:00:00.431,0:00:02.521
♪ [音乐] ♪

0:00:07.871,0:00:09.521
发展经济学

0:00:12.959,0:00:16.941
-[Alex] 租金管制制度在全球范围内[br]备受租房者的青睐

0:00:16.941,0:00:21.771
因为表面上看[br]低廉的房租几乎没有负面影响

0:00:22.061,0:00:23.852
但从长远来看[br]

0:00:23.852,0:00:25.281
过度的租金管制

0:00:25.281,0:00:28.941
可能会导致[br]整个城市的崩溃

0:00:28.941,0:00:32.411
印度的孟买[br]就是个活生生的例子

0:00:32.921,0:00:33.845
在这里

0:00:33.845,0:00:38.122
你能看见所有租金管制[br]可能带来的后果

0:00:38.122,0:00:40.733
出租房严重短缺

0:00:40.733,0:00:44.522
几乎没有正在兴建的出租房

0:00:44.522,0:00:46.340
而旧的出租房[br]

0:00:46.340,0:00:50.690
早已年久失修，摇摇欲坠

0:00:51.230,0:00:56.722
每个月500到600卢比[br]大概是每个月10美元的租金

0:00:56.722,0:01:00.240
房东连税金都负担不起

0:01:00.240,0:01:03.481
更不用说支付维护和保养费了

0:01:04.241,0:01:07.801
孟买的租金管制始于1949年

0:01:07.801,0:01:10.767
当时 租金被冻结在[br]1940年的水平

0:01:11.257,0:01:13.090
而令人惊讶的是

0:01:13.090,0:01:17.330
虽然经历了大幅通胀和[br]快速的城市化

0:01:17.330,0:01:21.763
租金自那时起几乎没有上涨过

0:01:22.102,0:01:25.713
为了对此做进一步的了解[br]我拜访了 Vaidehi Tandel

0:01:25.713,0:01:28.951
Reuben Abraham 和 Kshitij Batra

0:01:28.951,0:01:30.860
他们来自孟买一个[br]

0:01:30.860,0:01:34.611
致力于解决城市基础[br]设施问题的智库——

0:01:34.611,0:01:36.241
IDFC 研究所

0:01:36.241,0:01:39.382
[Alex] 以1940年的水平冻结租金？！

0:01:39.382,0:01:40.378
[Kshitij] 是的

0:01:40.378,0:01:42.487
我们听说过这么一些故事

0:01:42.487,0:01:45.738
有些家庭住在[br]一个月只交几百卢比的套间里

0:01:45.738,0:01:48.489
（按市场价格）实际[br]应该支付一个 lakh

0:01:48.717,0:01:50.656
- 你得给我们解释一下 lakh

0:01:50.656,0:01:56.541
- 不好意思[br]我应该说10万卢比

0:01:56.801,0:02:00.070
- 哇！他们住着月租金[br]10万卢比的房子

0:02:00.070,0:02:02.838
每月只付几百卢比就完事了？！

0:02:02.838,0:02:03.987
- 是的 在这种情况下

0:02:03.987,0:02:06.756
实际上很多家庭[br]生活条件优越

0:02:06.756,0:02:09.547
只不过他们占了[br]老法规的便宜

0:02:09.547,0:02:11.837
享有这种低廉租金的特权

0:02:11.837,0:02:13.967
所以就一直这样住在里面[br]

0:02:13.967,0:02:15.274
这都是些大房子

0:02:15.274,0:02:17.108
有些甚至是豪华公寓

0:02:17.293,0:02:21.984
在印度 租户的权利[br]几乎至高无上

0:02:21.984,0:02:25.161
而诉讼的过程非常迟缓

0:02:25.645,0:02:29.513
这座建筑被租金管制已久

0:02:29.513,0:02:30.534
它的主人

0:02:30.534,0:02:32.815
一直在试图赶走里面的租户

0:02:32.945,0:02:34.713
实际上 在50年前

0:02:34.713,0:02:40.033
这座建筑现有主人的[br]祖父就开始了诉讼

0:02:40.033,0:02:43.473
到他这里，还是进行时

0:02:43.473,0:02:46.483
房东在这儿放了个[br]显眼的告示

0:02:46.483,0:02:48.024
让我们来看看

0:02:48.024,0:02:50.616
“本建筑部分处于破损状态

0:02:50.616,0:02:52.643
可能会坍塌

0:02:52.643,0:02:57.103
居住或路经此地危险！”

0:02:57.523,0:02:59.463
它摇摇欲坠

0:02:59.463,0:03:01.494
正在倒塌

0:03:01.494,0:03:07.663
听上去 [br]像是个让租户赶紧搬走的威胁

0:03:07.663,0:03:10.875
但它实属一个[br]完全可信的威胁

0:03:12.344,0:03:15.239
[新闻主播] 印度又一栋危楼倒塌

0:03:15.239,0:03:18.737
一栋五层的公寓楼[br]星期五早上在孟买倒塌

0:03:18.737,0:03:20.607
当时人们正在熟睡中

0:03:20.612,0:03:24.142
现在尚不知道[br]有多少人仍埋在废墟之下

0:03:24.142,0:03:27.012
救援人员正[br]夜以继日地寻找幸存者

0:03:27.012,0:03:29.162
[Vaidehi] 租金管制下[br]没有任何的奖励机制

0:03:29.162,0:03:32.292
鼓励房东去维护现存的房屋

0:03:32.292,0:03:35.862
你能看见那些[br]建筑物严重老化

0:03:35.862,0:03:40.713
所以政府就出台了一个[br]评估这些建筑物的政策

0:03:40.713,0:03:44.983
并用评估费来支付[br]老旧房屋的维修费

0:03:44.983,0:03:46.860
- 把评估作为一种特殊的税种？

0:03:46.860,0:03:51.007
- 是的，用来修理和[br]维护那些非常非常破旧的

0:03:51.007,0:03:53.816
受租金管制限制的危楼

0:03:53.878,0:03:56.558
- 那么 政府有没有[br]用这部分税收所得

0:03:56.558,0:03:57.768
来维修这些建筑物呢？

0:03:57.768,0:04:00.099
- 我还真不太清楚

0:04:00.862,0:04:04.462
[Alex] 在孟买 租金管制[br]还带来了另一个问题

0:04:04.462,0:04:10.283
租金管制制度鼓励房东[br]空置他们的房产

0:04:10.283,0:04:12.884
而不出租[br]

0:04:12.884,0:04:16.457
省得到时驱赶租户不成

0:04:16.457,0:04:19.703
再招致个半世纪的官司

0:04:20.015,0:04:23.846
所以 在孟买[br]15％的房屋空置率

0:04:23.846,0:04:26.457
并不让人感到吃惊

0:04:26.710,0:04:29.638
[Kshitij] 2011年的人口普查——

0:04:29.638,0:04:31.799
它是政府主持的调查——

0:04:31.799,0:04:37.305
调查发现[br]印度大约有1100万处空置房产

0:04:37.305,0:04:38.916
这可是个庞大的数字

0:04:38.916,0:04:42.379
因为他们自己估计的[br]住房缺口是1800万

0:04:42.379,0:04:43.267
[Alex] 很明显

0:04:43.267,0:04:46.507
取消租金管制[br]将解决许多问题

0:04:46.507,0:04:48.509
但是 还有其他的方式

0:04:48.509,0:04:51.609
让更多平价住房进入市场吗？

0:04:51.759,0:04:55.430
政府能为贫困人群[br]建造更多的房屋吗？

0:04:55.760,0:04:59.460
[Reuben] 我研究这个问题[br]至少九年了

0:04:59.460,0:05:02.957
我从叫这种房子“经济适用房”

0:05:02.957,0:05:05.310
变成了说“让住房经济适用”

0:05:05.477,0:05:08.220
现在 房屋一旦进入市场

0:05:08.220,0:05:12.518
就被有钱人[br]或有门路的人买走了

0:05:12.809,0:05:14.367
因此我认为[br]

0:05:14.367,0:05:19.458
真正的焦点应在于[br]增加房屋的供应量

0:05:19.698,0:05:21.877
因为如果不增加[br]住房的供应量

0:05:21.877,0:05:23.947
富人将继续购买

0:05:23.947,0:05:27.099
在孟买你就会看到[br]很多这样的例子

0:05:27.099,0:05:28.799
在城建规划时

0:05:28.799,0:05:32.679
图纸是为经济适用房设计的

0:05:32.679,0:05:35.069
四间一居室单元房

0:05:35.069,0:05:38.158
但实际就变成了一套[br]四居室的大房子

0:05:38.158,0:05:42.360
实际上就是从穷人手中掠夺[br]为富人提供了高档公寓

0:05:42.360,0:05:44.319
任何时候只要市场中[br]存在两个价格

0:05:44.319,0:05:46.176
低价就将卖到高价

0:05:46.176,0:05:49.529
或者一些市场参与者[br]就会找到漏洞

0:05:49.529,0:05:51.450
去抢占更低的价格

0:05:51.450,0:05:54.279
因为市场上有更高的价格[br](从而有利可图)

0:05:54.279,0:05:58.004
实际上[br]贫民窟看起来像贫困问题

0:05:58.004,0:06:00.695
但其实是个房地产问题

0:06:00.695,0:06:03.543
像孟买这样的城市

0:06:03.543,0:06:08.265
高昂的房价与收入水平失调

0:06:08.265,0:06:11.087
- 贫民窟成了[br]唯一靠市场调节的住房

0:06:11.087,0:06:13.369
- 没错 自由的房地产市场[br]

0:06:13.369,0:06:14.149
更搞笑的是

0:06:14.149,0:06:16.237
它也是现在唯一可行的[br]出租房形式

0:06:16.237,0:06:19.552
[Kshitij] 一旦制定了这样的政策

0:06:19.552,0:06:22.841
又没有系统的反对意见

0:06:22.841,0:06:24.861
如果试图提高这些租金

0:06:24.861,0:06:28.391
在政治上[br]你将会遭到严厉抨击

0:06:28.391,0:06:32.058
人们会说[br]“孟买的租金已经很高了，

0:06:32.558,0:06:37.219
你怎么能允许再增加租金呢？”

0:06:37.219,0:06:40.802
这个政策不仅影响当前的租户

0:06:40.802,0:06:43.683
还有那些没法[br]住在这里的租户

0:06:43.683,0:06:46.421
- 现在不在孟买[br]但是想搬到孟买的人

0:06:46.421,0:06:47.571
- 是的 是的

0:06:47.571,0:06:50.671
- 所以他们没有一个[br]可以改变政策的政治基础

0:06:50.671,0:06:51.941
- 太对了

0:06:51.941,0:06:52.781
- 哇

0:06:53.031,0:06:55.931
[Alex] 租金管制还不是唯一的问题[br]

0:06:56.351,0:06:57.348
在孟买

0:06:57.348,0:07:01.780
建造新房子的审批[br]过程冗长拖拉

0:07:01.780,0:07:05.919
部分原因是[br]建筑商受到众多要求的限制

0:07:05.919,0:07:08.459
不仅仅是安全问题

0:07:08.459,0:07:11.600
还有建筑物高度 房间大小

0:07:11.600,0:07:16.873
甚至对通常没有几个人[br]有车的廉价公寓

0:07:16.873,0:07:19.473
提出停车方面的规定

0:07:19.473,0:07:22.491
- 最大的问题就是审批

0:07:22.491,0:07:24.202
- 审批过程

0:07:24.202,0:07:27.109
比在欧洲或美国还要长？[br]

0:07:27.109,0:07:27.959
- 长多了

0:07:27.959,0:07:31.882
印度的资本成本接近15％[br]也许更高

0:07:31.882,0:07:36.612
就说15％[br]如果批准过程需要24个月

0:07:36.822,0:07:39.533
不要惊讶[br]我只能建高档公寓

0:07:39.533,0:07:41.974
我将无法建比这更便宜的东西

0:07:41.974,0:07:43.692
这是个纯粹的数学问题

0:07:43.692,0:07:44.866
就是这样 没办法

0:07:44.866,0:07:46.853
只要资本成本居高不下

0:07:46.853,0:07:48.554
审批过程过于冗长

0:07:48.554,0:07:50.123
你最终只能建高档公寓

0:07:50.123,0:07:55.233
以明确的目标[br]要建设经济适用房的公司

0:07:55.233,0:07:57.732
筹集了大量的私募资金[br]

0:07:57.732,0:08:00.123
来建造70万卢比一套的房屋

0:08:00.123,0:08:02.465
现在只能造500万卢比一套的公寓

0:08:02.665,0:08:07.314
这就是整个审批[br]过程所造成的结果

0:08:07.314,0:08:10.824
这就是所有这些规章制度[br]带来的最终结果

0:08:10.824,0:08:13.383
它们的初衷是好的

0:08:13.383,0:08:16.503
但是很明显——[br]你知道那句老话——

0:08:16.503,0:08:18.873
通往地狱的路上[br]铺满了“好意”

0:08:18.873,0:08:21.080
这就是个典型的例子

0:08:22.600,0:08:24.929
[讲解员] 你正在成为经济学[br]专家的学习之路上

0:08:24.929,0:08:27.924
想巩固刚刚所学的内容[br]别忘了回答几个问题来练习

0:08:28.306,0:08:30.886
想学习更多有关[br]发展经济学的知识

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