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[Alex] Los controles de rentas son famosos entre los rentistas del mundo
porque así parece que ofrecen precios menores con menores consecuencias.
A largo plazo, los controles de rentas agresivos
pueden causar que ciudades enteras se desplomen.
Esto se puede ver hoy en Mumbai, India.
Todas las consecuencias que se predijeron sobre los controles de rentas
se pueden ver en Mumbai.
Hay escasez de renta de vivienda
hay muy poca construcción para la renta de casas nuevas
y lo que ya existe se desmorona y se derrumba.
Con rentas de 500 o 600 rupias al mes, que son unos $10 por mes
los propietarios no pueden pagar sus impuestos
el mantenimiento ni los gastos corrientes.
Los controles de renta comenzaron en 1949 en Mumbai
cuando las rentas se congelaron a los niveles de la época de 1940.
Y, sorprendentemente, las rentas apenas han aumentado desde entonces
a pesar de la tremenda inflación y la crecida urbanización.
Para aprender más del tema, hablé con Vaidehi Tandel
Ruben Abraham y Kshitij Batra del Instituto IDF
que es un centro de investigación en Mumbai
que trabaja para resolver problemas de infraestructura urbana.
[Alex] Entonces, ¿congelaron las rentas a niveles de la época de 1940?
[Kshitij] Así es.
Oímos historias sobre familias que pagan cientos de rupias al mes
por un departamento que costaría un lakh de rupias al mes.
Vas a tener que decirnos qué es un lakh.
Lo siento, un lakh son como 100,000 rupias.
Entonces, ¿pagan 100, 200 o 300 rupias al mes
por algo que realmente vale 100,000?
Sí, en este caso, hay muchas familias que viven muy bien
pero estos controles de renta les han sido heredados
y han vivido en esas casas por mucho tiempo.
Hay propiedades masivas.
Algunos de esos son departamentos enormes.
En India, los derechos de los inquilinos son muy fuertes
y el sistema judicial es demasiado lento.
El propietario de este edificio
que ha estado mucho tiempo bajo los controles de rentas
ha tratado durante mucho tiempo de desalojar a los inquilinos.
De hecho, el propietario de este edificio ha estado en una demanda
que empezó su abuelo hace 50 años.
Hay un letrero interesante de los propietarios.
Vamos a ver lo que dice.
"Las estructuras de este edificio están en condición de arruinadas
se pueden derrumbar
y son peligrosas para cualquier persona que ocupe el edificio o pase cerca de él".
Se cae a pedazos.
Comienza a derrumbarse.
En cierta forma, es una amenaza para que los inquilinos se vayan
pero es una amenaza que los inquilinos no creen.
[Reportera] Otro edificio mortal colapsado en India.
Un edificio de cinco pisos se cayó en Mumbai en la mañana del viernes
mientras la gente estaba dormida.
No se sabe con exactitud cuánta gente sigue debajo de los escombros.
Los rescatistas han estado excavando en busca de sobrevivientes.
[Vaidehi] En realidad, no hay incentivos para hacer reparaciones
y por eso esos edificios que están bajo controles de renta
tienen severos deterioros.
El gobierno tuvo que crear una política evaluadora de edificios
que cuide de ellos y pague los gastos de mantenimiento.
¿Con un impuesto especial?
Sí, para reparar y mantener los que estén muy deteriorados
y en riesgo.
¿Acaso el gobierno usa el dinero de los impuestos
para arreglar los edificios?
No estoy segura del todo.
[Alex] Hay otro problema con los controles de rentas en Mumbai.
Los controles de renta forzan a dejar vacías las propiedades
en lugar de rentarlas y arriesgarse a tener un inquilino
que no puedan desalojar
antes de que medio siglo transcurra.
No sorprende que el 15%
de las casas en Mumbai estén vacías.
[Kshitij] Creo que en el censo de 2011
que es la encuesta que hace el gobierno
se encontró que alrededor de 11 millones de propiedades
estaban vacías en la zona urbana de India, lo que representa una gran cantidad
ya que el gobierno calculó que la caída en la vivienda sería de 18 millones.
[Alex] Es claro que el quitar los controles de las rentas
podría resolver estos problemas.
¿Pero acaso hay otras formas
de obtener precios más bajos en el mercado?
¿Acaso el gobierno puede construir más casas para los pobres?
[Reuben] He estado trabajando en este problema
durante al menos unos 9 años, y yo le llamo a esto
"haciendo los precios asequibles" en vez de "precios asequibles".
Cualquier propiedad que llega al mercado
será adquirida por alguien rico o con los medios para pagarla.
Entonces, mi argumento es que el verdadero enfoque de ahora
debe ser solamente en incrementar la oferta de vivienda.
Porque si no se aumenta la oferta de vivienda
los ricos seguirán quedándose con ellas.
Hoy hay muchos lugares, en Mumbai, por ejemplo
donde si se revisa el plan urbano, y se revisan los planes
para la vivienda asequible, donde cuatro departamentos de un cuarto
se han convertido en departamentos de cuatro habitaciones.
Literalmente, se despojó a los pobres para hacer condominios para los ricos.
Cuando se tienen dos precios en el mercado
el de precio bajo se venderá mejor que el de precio alto
o habrá un operador de mercado que encontrará la forma
de tomar el precio bajo
porque hay un precio más alto que está disponible en el mercado.
En efecto, los barrios marginados se ven como un problema de pobreza
pero es un problema de mercado inmobiliario
ya que el costo de la vivienda es exorbitante
para los niveles de ingresos que hay en una ciudad como Mumbai.
Los barrios marginados son el único mercado gratuito para la vivienda.
Sí, así es, y por si fuera poco
es la única forma de renta de vivienda que disponible.
Una vez que se pone una política como esa
no puede haber una oposición organizada.
Si se intenta aumentar esas rentas, habrá problemas políticos.
La gente diría que si de por sí la renta ya es alta en Mumbai
¿por qué se permitiría aumentar los controles de renta?
Es una política que afecta no solo a la gente que vive allí
sino a los que no pueden vivir allí.
La gente que no vive aquí, pero que quisiera mudarse.
Claro.
Esos no tienen una base política sobre la cual actuar.
Exacto, así es.
[Alex] Los controles de la renta no son el único problema.
El proceso de aprobación
para construir nuevas viviendas en Mumbai es muy largo.
En parte, porque los constructores están sujetos a muchos requerimientos
no solo en relación a la seguridad, sino a la altura de los edificios
el tamaño de los cuartos e incluso a requerimientos de estacionamiento
para los departamentos construidos para la gente que no tiene autos.
El mayor problema serían las aprobaciones.
¿Ese proceso es más largo aquí que en Europa o en los Estados Unidos?
Mucho más largo.
Hoy el costo del capital en India es de alrededor de un 15% o más.
Con ese 15% más, si el proceso de aprobación toma 24 meses
no debería sorprenderme que solo podría construir condominios.
No podría construir nada más barato que eso
por pura matemática, así es cómo funciona.
Mientras el costo del capital sea alto y el proceso de aprobación sea largo
terminarás con condominios.
Las compañías que empezaron con un objetivo específico
de construir viviendas asequibles, que recaudaron gran cantidad
de planificación de capital privado para construir casas de 700,000 rupias
hoy están construyendo casas de 5 millones de rupias
porque eso es lo que causa el proceso de aprobaciones.
Esa es la consecuencia de todas esas regulaciones
que se pusieron con fines positivos
pero, ya sabes, como se dice coloquialmente
el camino al infierno se pavimenta sobre buenas intenciones.
Este es un gran ejemplo de eso.
[Narrador] Está en camino a entender la economía.
Asegúrese de no olvidar este video respondiendo estas preguntas de práctica.
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