♪ [music] ♪
[Alex] Rent controls are popular with renters all over the world
because they appear to offer lower prices with few adverse consequences.
In the long run, however, extensive rent controls
can cause entire cities to crumble.
You can see that today in Mumbai, India.
All of the predicted consequences of rent control
can be seen in Mumbai.
There is a shortage of rental housing.
Very, very little new rental housing is being constructed,
and the stock of old rental housing is crumbling and falling apart.
At rents of 500 to 600 rupees a month, maybe $10 a month,
the landlords can't even afford to pay the taxes,
let alone pay the maintenance and the upkeep.
Rent controls began in Mumbai in 1949
when rents were frozen at 1940 levels.
And, amazingly, rents have barely increased since that time
despite tremendous inflation and increased urbanization.
To learn more, I spoke with Vaidehi Tandel,
Reuben Abraham and Kshitij Batra
from the IDFC Institute -- a think tank in Mumbai
that works on issues of urban infrastructure.
[Alex] They froze rents at 1940 levels?
[Kshitij] They did.
We hear of these stories where families are paying
a few hundred rupees a month
for a flat that would otherwise cost maybe a lakh of rupees a month.
You're going to have to tell us what a lakh is.
I'm sorry. So that would be about 100,000 rupees.
Wow! So, they're paying 100 or 200, 300 rupees a month
for something which is worth 100,000?
Yeah. In this case, you have actually a lot of families
that are perfectly well-to-do.
But they've just been grandfathered into these rent-controlled flats
and they've been living there for that time.
These are massive properties.
Some of these are massive, massive apartments.
In India, tenant rights are very, very strong,
and the court system is very, very slow.
The owner of this building --
which has long been under rent control --
has long tried to evict the tenants.
In fact, the owner of this building has been involved in a lawsuit
that was started by his grandfather 50 years ago.
There's a remarkable sign from the owners.
Take a look.
"Portions of the said building are in ruinous condition,
likely to fall,
and dangerous to any person occupying or passing by the same."
It's falling apart.
It's beginning to crumble.
Now, in part, that's a threat to try and get the tenants to leave.
But it's an all-too-believable threat.
[News presenter] Another deadly building collapsed in India.
A five-story apartment building fell in Mumbai early Friday morning
while people were fast asleep.
It's unknown exactly how many people are still underneath the rubble.
Rescuers have been digging for survivors all day long.
[Vaidehi] There's really no incentives for them to maintain the existing stock
and you see really bad deterioration of the buildings
that are under rent controls.
So, the government then had to go and create an assessed buildings policy
which sort of looks after these buildings and pays for their maintenance.
Assess as a special tax?
Yes, for repairing and maintaining these very, very dilapidated
and at-risk rent control buildings.
So, does the government actually use the proceeds of the tax
to fix the buildings?
I'm not sure, actually.
[Alex] There's another problem with rent controls in Mumbai.
Rent controls encourage landlords to leave their properties vacant
rather than renting them out and risking the possibility
of having a tenant that they can't evict
for the next half-century.
It's no surprise that 15%
of the housing stock in Mumbai lies vacant.
[Kshitij] I think the census in 2011 --
that's a government survey --
found that around 11 million properties
were lying vacant across urban India, which is a huge number,
given that they themselves estimated that the housing shortfall is 18 million.
[Alex] It's clear that abolishing rent controls
would solve many of these problems.
But are there other ways
to get more affordable housing on the market?
Can the government build more homes for the poor?
[Reuben] I've been working on this particular issue
for at least nine years now, and I have moved from calling it
"affordable housing" to calling it "making housing affordable."
Any housing that comes into the market will be captured
by the rich or whoever have the means to capture it.
So, therefore, I would argue that the real focus now
should be on just increasing the supply of housing.
Because if you don't increase the supply of housing,
the rich will just keep capturing it.
So, you will see numerous instances just in Mumbai itself
of you look at an urban plan, and you see these plans
for affordable housing, where four 1-bedroom apartments
have effectively become one 4-bedroom apartment.
So, you've literally grabbed from the poor and made hot condos for the rich.
Anytime you have two prices on the market,
the low price will sell to the high price,
or there will be some market operator that will find a way
to grab the lower price
because there's a higher price that's actually available on the market.
In effect, the slums look like poverty,
when in fact it's actually a real estate problem
because the cost of housing is just exorbitant
at the sort of income levels that you have in a city like Mumbai.
So, the slums are really the only free market housing.
That's right, free-market housing and funnily enough,
also the only form of rental housing that's available.
Once you put in place a policy like that,
you do not have an organized opposition to it.
If you try to increase those rents, you'd have politically a backlash.
So, people would say rent's already so high in Mumbai,
why would you allow increase in rent controls?
It's a policy that affects not just people who are living here
but people who can't live here.
People who don't live here but who want to move here.
Right, right.
So, they don't have a political base from which to act.
Absolutely. That's absolutely right.
Wow.
[Alex] Rent controls are not the only problem.
The approval process
to build new housing in Mumbai is lengthy.
In part, because builders are subject to numerous requirements,
not just to do with safety issues but also on building heights,
room sizes, and even parking requirements
for apartments built for people who typically don't own cars.
The single biggest problem would be approvals.
The approval process --
it's longer here than in Europe or the United States?
Far longer. Today, cost of capital in India
is close to 15% if not more.
At 15%, if my approvals process takes 24 months,
don't be surprised that I will only be able to build condos.
I will not be able to build anything cheaper than that
because it's just pure mathematics.
That's just how it works.
As long as the cost of capital remains that high
and the approvals process is this long,
you will end up with condos.
Companies that began with the explicit aim
of building affordable housing -- raised a humungous amount
of private equity planning to build 700,000 rupee homes --
are today building 5 million rupee homes
because that's what the entire process of approvals does to them.
That's the effective consequence of all these regulations
which were really put in place in a well-meaning fashion,
but have obviously -- you know the old line
about the path to hell being paved with good intentions.
This is a great example of that.
[Narrator] You're on your way to mastering economics.
Make sure this video sticks by taking a few practice questions.
Or, if you're ready for more development economics,
click on the next video.
Still here?
Check out Marginal Revolution University's other popular videos.
♪ [music] ♪
♪ [música] ♪
[Alex] Los controles de rentas son famosos entre los rentistas del mundo
porque así parece que ofrecen precios menores con menores consecuencias.
A largo plazo, los controles de rentas agresivos
pueden causar que ciudades enteras se desplomen.
Esto se puede ver hoy en Mumbai, India.
Todas las consecuencias que se predijeron sobre los controles de rentas
se pueden ver en Mumbai.
Hay escasez de renta de vivienda
hay muy poca construcción para la renta de casas nuevas
y lo que ya existe se desmorona y se derrumba.
Con rentas de 500 o 600 rupias al mes, que son unos $10 por mes
los propietarios no pueden pagar sus impuestos
el mantenimiento ni los gastos corrientes.
Los controles de renta comenzaron en 1949 en Mumbai
cuando las rentas se congelaron a los niveles de la época de 1940.
Y, sorprendentemente, las rentas apenas han aumentado desde entonces
a pesar de la tremenda inflación y la crecida urbanización.
Para aprender más del tema, hablé con Vaidehi Tandel
Ruben Abraham y Kshitij Batra del Instituto IDF
que es un centro de investigación en Mumbai
que trabaja para resolver problemas de infraestructura urbana.
[Alex] Entonces, ¿congelaron las rentas a niveles de la época de 1940?
[Kshitij] Así es.
Oímos historias sobre familias que pagan cientos de rupias al mes
por un departamento que costaría un lakh de rupias al mes.
Vas a tener que decirnos qué es un lakh.
Lo siento, un lakh son como 100,000 rupias.
Entonces, ¿pagan 100, 200 o 300 rupias al mes
por algo que realmente vale 100,000?
Sí, en este caso, hay muchas familias que viven muy bien
pero estos controles de renta les han sido heredados
y han vivido en esas casas por mucho tiempo.
Hay propiedades masivas.
Algunos de esos son departamentos enormes.
En India, los derechos de los inquilinos son muy fuertes
y el sistema judicial es demasiado lento.
El propietario de este edificio
que ha estado mucho tiempo bajo los controles de rentas
ha tratado durante mucho tiempo de desalojar a los inquilinos.
De hecho, el propietario de este edificio ha estado en una demanda
que empezó su abuelo hace 50 años.
Hay un letrero interesante de los propietarios.
Vamos a ver lo que dice.
"Las estructuras de este edificio están en condición de arruinadas
se pueden derrumbar
y son peligrosas para cualquier persona que ocupe el edificio o pase cerca de él".
Se cae a pedazos.
Comienza a derrumbarse.
En cierta forma, es una amenaza para que los inquilinos se vayan
pero es una amenaza que los inquilinos no creen.
[Reportera] Otro edificio mortal colapsado en India.
Un edificio de cinco pisos se cayó en Mumbai en la mañana del viernes
mientras la gente estaba dormida.
No se sabe con exactitud cuánta gente sigue debajo de los escombros.
Los rescatistas han estado excavando en busca de sobrevivientes.
[Vaidehi] En realidad, no hay incentivos para hacer reparaciones
y por eso esos edificios que están bajo controles de renta
tienen severos deterioros.
El gobierno tuvo que crear una política evaluadora de edificios
que cuide de ellos y pague los gastos de mantenimiento.
¿Con un impuesto especial?
Sí, para reparar y mantener los que estén muy deteriorados
y en riesgo.
¿Acaso el gobierno usa el dinero de los impuestos
para arreglar los edificios?
No estoy segura del todo.
[Alex] Hay otro problema con los controles de rentas en Mumbai.
Los controles de renta forzan a dejar vacías las propiedades
en lugar de rentarlas y arriesgarse a tener un inquilino
que no puedan desalojar
antes de que medio siglo transcurra.
No sorprende que el 15%
de las casas en Mumbai estén vacías.
[Kshitij] Creo que en el censo de 2011
que es la encuesta que hace el gobierno
se encontró que alrededor de 11 millones de propiedades
estaban vacías en la zona urbana de India, lo que representa una gran cantidad
ya que el gobierno calculó que la caída en la vivienda sería de 18 millones.
[Alex] Es claro que el quitar los controles de las rentas
podría resolver estos problemas.
¿Pero acaso hay otras formas
de obtener precios más bajos en el mercado?
¿Acaso el gobierno puede construir más casas para los pobres?
[Reuben] He estado trabajando en este problema
durante al menos unos 9 años, y yo le llamo a esto
"haciendo los precios asequibles" en vez de "precios asequibles".
Cualquier propiedad que llega al mercado
será adquirida por alguien rico o con los medios para pagarla.
Entonces, mi argumento es que el verdadero enfoque de ahora
debe ser solamente en incrementar la oferta de vivienda.
Porque si no se aumenta la oferta de vivienda
los ricos seguirán quedándose con ellas.
Hoy hay muchos lugares, en Mumbai, por ejemplo
donde si se revisa el plan urbano, y se revisan los planes
para la vivienda asequible, donde cuatro departamentos de un cuarto
se han convertido en departamentos de cuatro habitaciones.
Literalmente, se despojó a los pobres para hacer condominios para los ricos.
Cuando se tienen dos precios en el mercado
el de precio bajo se venderá mejor que el de precio alto
o habrá un operador de mercado que encontrará la forma
de tomar el precio bajo
porque hay un precio más alto que está disponible en el mercado.
En efecto, los barrios marginados se ven como un problema de pobreza
pero es un problema de mercado inmobiliario
ya que el costo de la vivienda es exorbitante
para los niveles de ingresos que hay en una ciudad como Mumbai.
Los barrios marginados son el único mercado gratuito para la vivienda.
Sí, así es, y por si fuera poco
es la única forma de renta de vivienda que disponible.
Una vez que se pone una política como esa
no puede haber una oposición organizada.
Si se intenta aumentar esas rentas, habrá problemas políticos.
La gente diría que si de por sí la renta ya es alta en Mumbai
¿por qué se permitiría aumentar los controles de renta?
Es una política que afecta no solo a la gente que vive allí
sino a los que no pueden vivir allí.
La gente que no vive aquí, pero que quisiera mudarse.
Claro.
Esos no tienen una base política sobre la cual actuar.
Exacto, así es.
[Alex] Los controles de la renta no son el único problema.
El proceso de aprobación
para construir nuevas viviendas en Mumbai es muy largo.
En parte, porque los constructores están sujetos a muchos requerimientos
no solo en relación a la seguridad, sino a la altura de los edificios
el tamaño de los cuartos e incluso a requerimientos de estacionamiento
para los departamentos construidos para la gente que no tiene autos.
El mayor problema serían las aprobaciones.
¿Ese proceso es más largo aquí que en Europa o en los Estados Unidos?
Mucho más largo.
Hoy el costo del capital en India es de alrededor de un 15% o más.
Con ese 15% más, si el proceso de aprobación toma 24 meses
no debería sorprenderme que solo podría construir condominios.
No podría construir nada más barato que eso
por pura matemática, así es cómo funciona.
Mientras el costo del capital sea alto y el proceso de aprobación sea largo
terminarás con condominios.
Las compañías que empezaron con un objetivo específico
de construir viviendas asequibles, que recaudaron gran cantidad
de planificación de capital privado para construir casas de 700,000 rupias
hoy están construyendo casas de 5 millones de rupias
porque eso es lo que causa el proceso de aprobaciones.
Esa es la consecuencia de todas esas regulaciones
que se pusieron con fines positivos
pero, ya sabes, como se dice coloquialmente
el camino al infierno se pavimenta sobre buenas intenciones.
Este es un gran ejemplo de eso.
[Narrador] Está en camino a entender la economía.
Asegúrese de no olvidar este video respondiendo estas preguntas de práctica.
Si está listo para más conceptos de macroeconomía
haga clic para el próximo video.
¿Sigue aquí?
Revise los demás videos populares de Marginal Revolution University.
♪ [música] ♪
♪ [संगीत] ♪
[अलेक्स] सम्पूर्ण विश्व के किराएदारों में किराया नियंत्रण लोकप्रिय है
क्योंकि उससे किराये में कमी होती है और उसके दुष्परिणाम कम ही हैं।
हालांकि, दीर्घ काल में, विस्तृत किराया नियंत्रण
पूरे शहरों को मिट्टी में मिला सकता है।
आज आप इसे देख सकते हैं, मुंबई, भारत में।
कराया नियंत्रण के सभी पूर्वानुमान
मुंबई में देखे जा सकते हैं।
किराये के मकानों की कमी है।
किराये के लिए बहुत ही कम, नए मकान बनाए जा रहे हैं,
और पुराने किराये के मकान ढेह रहे हैं और गिर रहे हैं।
500 से 600 रुपये महीने के किराये, शायद $10 प्रति माह पर,
मकानमालिक करों तक का भुगतान नहीं कर सकते,
मरम्मत और रखरखाव तो छोड़ ही दीजिये।
मुंबई में किराया नियंत्रण 1949 में प्रारम्भ हुआ
जब किरायों को 1940 के स्तर पर स्थिर कर दिया गया था।
और, आश्चर्य यह है कि तब से किराये शायद ही बढ़े हैं
ज़बरदस्त मुद्रास्फीति तथा बढ़ते हुये शहरीकरण के बावजूद।
और सीखने के लिए मैंने आईडीएफ़सी संस्थान की वैदेही टंडेल,
रूबेन अब्राहम और क्षितिज बत्रा
से बातें कीं... जो कि मुंबई का एक विचार समूह है
जो शहरी आधारभूत संरचना संबंधी मामलों पर काम करते हैं।
[अलेक्स] उन्होंने किरायों को 1940 के स्तर पर स्थिर कर दिया?
[क्षितिज] कर दिया।
हम कहानियाँ सुनते हैं जहां परिवार दे रहे हैं
कुछ सौ रुपये किराये के लिए
उस फ्लैट के जिसकी कीमत अन्यथा लाख रुपये महीने तो होती ही।
तुम्हें बताना होगा कि लाख क्या होता है।
माफ़ करना। उसका अर्थ है 100,000 रुपये।
वाह! तो वे दे रहे हैं 100, 200 या 300 रुपये महीना
किसी चीज़ के लिए जिसकी कीमत है 100,000 रुपये?
हाँ। ऐसे परिस्थितियों में, बहुत से परिवार हैं
जो अच्छी तरह से सम्पन्न हैं।
मगर वे जमाने से इन कराया नियंत्रित फ़्लैटों में हैं
और लंबे समय से वहाँ रह रहे हैं।
वे बड़ी संपत्तियाँ हैं।
कुछ एक तो बहुत बड़े, विशाल अपार्टमेंट हैं।
भारत में, किराएदारों के अधिकार, बहुत ही मजबूत हैं,
और न्यायिक व्यवस्था, बहुत ही धीमी।
इस इमारत के मालिक...
जो कि लंबे समय से किराया नियंत्रण के अधीन है...
ने बहुत समय इसे किराएदारों से खाली कराने का प्रयास किया।
दरअसल, इस इमारत का मालिक एक मुक़दमा लड़ रहा है
जिसे उसके दादा ने 50 साल पहले दायर किया था।
यह मालिकों की ओर से एक उल्लेखनीय सूचना है।
ज़रा देखिये।
"इस इमारत के कुछ भाग खंडहर जैसे हाल में हैं,
जो गिर सकते हैं,
और किसी भी रहने वाले या पास से गुजरने वाले व्यक्ति के लिए ख़तरनाक हैं।"
यह ढह रही है।
इसका ध्वंस शुरू हो चुका है।
अब, एक तो यह धमकी है किराएदारों को निकालने के प्रयास के लिए।
मगर यह बहुत विश्वसनीय खतरा भी है।
[समाचार वाचक] भारत में एक और घातक इमारत गिरी।
शुक्रवार की भोर में मुंबई में एक पाँच मंज़िला अपार्टमेंट इमारत गिर पड़ी
जबकि लोग गहरी नींद में सो रहे थे।
अभी तक यह पता नहीं चल पाया है कि कितने लोग मलबे के नीचे दबे हुये हैं।
राहतकर्मी बचे लोगों की खोज में पूरे दिन खुदाई करते रहे हैं।
[वैदेही] दरअसल मौजूदा इमारतों के रखरखाव के लिए कोई प्रोत्साहन नहीं है
और आप उन इमारतों की बुरी हालत देख सकते हैं
जो किराया नियंत्रणाधीन हैं।
तो, प्रशासन को एक मूल्यांकित इमारत नीति बनानी पड़ी
जो एक तरह से इन इमारतों की देखभाल करती है और इनके रखरखाव का ख़र्च उठाती है।
एक विशेष कर जैसे की उपकर ?
हाँ, मरम्मत और रखरखाव इन अति ध्वस्त और
ख़तरनाक किराया नियंत्रणाधीन इमारतों के।
तो, क्या प्रशासन वास्तव में इस कर राशि का उपयोग करता है
इनको ठीक कराने में?
दरअसल, मुझे पता नहीं है।
[अलेक्स] मुंबई में किराया नियंत्रण की एक और समस्या है।
किराया नियंत्रण के कारण मकान मालिक मकान खाली रखने को प्रोत्साहित होते हैं
बजाय उनको किराये पर दे कर यह खतरा उठाने के कि
उन्हें ऐसा किरायेदार मिल जाएगा जिससे वे खाली नहीं करा सकेंगे
अगली आधी शताब्दी तक।
इसमें कोई आश्चर्य नहीं है कि 15%
मकान मुंबई में खाली पड़े हैं।
[क्षितिज] मेरे विचार से 2011 जनगणना में...
एक प्रशासनिक सर्वेक्षण में...
करीब एक करोड़ दस लाख मकान
भारत के शहरी क्षेत्रों में खाली थे, जो कि एक बड़ी संख्या है,
इस परिस्थिति में कि उनके ही अनुमानानुसार करीब एक करोड़ अस्सी लाख मकानों की कमी है।
[अलेक्स] स्पष्ट है कि किराया नियंत्रण के अंत से
ऐसी अनेक समस्याएँ समाप्त हो जाएंगी।
मगर क्या कोई और तरीके हैं जिनसे
वहन योग्य मकान बाज़ार में उपलब्ध हो सकें?
क्या सरकार ग़रीबों के लिए और अधिक मकान बना सकती है?
[रूबेन] मैं इसी विषय पर काम कर रहा हूँ
पिछले करीब नौ सालों से और अब कहने लगा हूँ
"वहन योग्य मकानों" के स्थान पर "मकानों का वहन। "
जो भी मकान बिक्री के लिए आएंगे उनको ले लिया जाएगा
अमीरों या जिनके पास भी साधन होंगे उनके द्वारा।
तो, इसलिए, मैं तो कहूँगा कि अब तो सारा ध्यान लगाना होगा
केवल मकानों की आपूर्ति की ओर।
क्योंकि यदि आपूर्ति नहीं बढ़ाई जाएगी,
अमीर उन पर कब्ज़ा करते ही रहेंगे।
आप ऐसे अनेक दृष्टांत मुंबई में ही देख सकते हैं
अगर आप शहरी योजनाओं को देखेंगे, और आप इन योजनाओं को देखिये
वहन करने योग्य घरों की, जहां चार एक-बेडरूम वाले अपार्टमेंट
प्रभावी रूप से एक चार-बेड रूम वाला अपार्टमेंट बन जाते हैं।
तो एक तरह से, आप ग़रीबों से छीन कर अमीरों के लिए ऐशगाह बना रहे हैं।
जब भी बाज़ार में दो दाम होंगे,
कम दाम अधिक दाम वाले को बिक जाएगा,
या कोई ऐसा बाज़ार संचालक होगा जो रास्ता ढूंढ लेगा
सस्ते दाम पर लेने का
क्योंकि बाज़ार में उच्च दाम वास्तव में उपलब्ध होगा।
यूं तो, झोपड़ पट्टी ग़रीबी लगती है,
जबकि दरअसल वह एक अचल संपत्ति संबंधी समस्या है
क्योंकि मकानों की कीमतें आसमान छू रही हैं
और मुंबई जैसे शहर के आय स्तर उसके समकक्ष नहीं हैं।
तो, झोपड़ पट्टी वास्तव में अकेली उपलब्ध मकान संसाधन हैं।
सही है, उपलब्ध मकान और मज़ाक यह है,
कि किराये के लिए बस यही उपलब्ध है।
जब एक बार इस तरह की नीति लागू हो जाती है,
तब इसका संगठित विरोध नहीं हो सकता।
अगर आप किराये बढ़ाने का प्रयास करते हैं, तो राजनीतिक प्रतिघात मिलेगा।
तो, लोग कहेंगे कि मुंबई में पहले ही किराये इतने अधिक हैं,
आप किराया नियंत्रण में किराये क्यों बढ़ाएँगे?
यह एक नीति है जो न केवल उनको प्रभावित करती है जो वहाँ रह रहे हैं
साथ ही जो नहीं रह सकते उन्हें भी।
वे लोग जो वहाँ रहते तो नहीं मगर रहना चाहते हैं।
सही है।
उनके पास क्रियान्वयन के लिए राजनीतिक आधार नहीं होता है।
बिलकुल। सही बात है।
वाह।
[अलेक्स] किराया नियंत्रण एकमात्र समस्या नहीं है।
अनुमोदन प्रक्रिया
मुंबई में नए मकान बनाने के लिए भी, बहुत विस्तृत है।
कुछ तो है कि, बिल्डरों पर अनेक अपेक्षाओं का बंधन है,
केवल सुरक्षा मामलों संबंधी नहीं, बल्कि इमारत की ऊंचाई,
कमरों का आमाप, यहाँ तक कि पार्किंग आवश्यकताएँ
उन अपार्टमेंट्स के निर्माण के लिए भी जहां निवासियों के पास सामान्यतः कार होती नहीं।
एकमात्र सबसे बड़ी समस्या अनुमोदन की है।
अनुमोदन प्रक्रिया...
यहाँ यूरोप और अमरीका से भी अधिक लंबी है?
कहीं लंबी। आज, भारत में पूंजी का मूल्य
अधिक नहीं तो भी करीब 15% है।
और 15% पर, यदि अनुमोदन प्रक्रिया में 24 महीने लगते हैं,
आश्चर्य मत करना यदि में केवल आलीशान घर ही बना सकूँ।
मैं उससे सस्ता कुछ बना ही नहीं सकता
और कारण तो साधारण गणितीय है।
यह बस ऐसे ही काम करता है।
जब तक पूंजी का मूल्य इतना अधिक रहेगा
व अनुमोदन प्रक्रिया इतनी लंबी रहेगी
आपको आलीशान मकान ही मिलेंगे।
कंपनियाँ जिन्होंने इस स्पष्ट उद्देश्य से शुरुआत की
कि वे वहाँ योग्य घर बनाएँगी... बड़ी बड़े निवेश प्राप्त किए
निजी निवेशकों से 700,000 रुपये के घर बनाने के लिए...
आज पचास लाख रुपयों के घर बना रही हैं
क्योंकि अनुमोदन प्रक्रिया ने उनके साथ यह कर दिया है।
यह उन सब नियंत्रणों का प्रभावी नतीजा है
जिन्हें अच्छी नीयत से लागू किया गया था,
मगर ज़ाहिर है... आपने सुना होगा
नर्क का रास्ता सदा अच्छाइयों से ही निकलता है।
यह उसका प्रत्यक्ष उदाहरण है।
[वाचक] अब आप अर्थशास्त्र के गुरू बनने वाले हैं।
अभ्यास के कुछ प्रश्न करना ना भूलें ताकि यह वीडियो याद रहे।
अगर आप अधिक विकास अर्थशास्त्र के लिए तैयार हैं
अगले वीडियो के लिए क्लिक करें।
अभी यहीं हैं?
मार्जिनल रेवोल्यूशन यूनिवक्सिटी के अन्य लोकप्रिय वीडियो दखिए।
[nhạc]
[Alex] Việc kiểm soát giá thuê nhà khá phổ biến với những người cho thuê trên toàn thế giới
vì chính sách đề xuất mức giá cho thuê thấp nên đã dẫn tới những hệ quả rất tai hại.
Về dài hạn, độ phổ biến cảu chính sách
có thể phá hủy cả thành phố.
Bạn có thể nhìn thấy điều đó ở Mumbai, Ấn Độ
Toàn bộ dự đoán về chính sách kiểm soát giá cho thuê
có thể được nhìn thấy ở Mumbai.
Có một sự thiếu hụt về nhà cho thuê
rất, rất ít nhà cho thuê mới được xây mới
và nhiều ngôi nhà cũ được cho thuê đang sụp đổ
Ở mức thuê từ 500 đến 600 Rupee/tháng tương đương gần 10 USD/tháng,
Những người chủ đất thậm chí không đủ tiền để trả thuế,
chứ chưa nói đến chi trả cho việc duy trì và sửa chữa.
Kiểm soát giá thuê nhà bắt đầu ở Mumbai vào năm 1949
khi mà việc thuê nhà đóng băng vào năm 1940
Và, thật ngạc nhiên, giá thuê đã hầu như không tăng từ thời điểm đó
mặc dù lạm phát cao và quá trình đô thị hóa.
Để tìm hiểu nhiều hơn, Tôi đã nói chuyện với Vaidehi Tandel,
Reuben Abraham và Kshitj Batra
từ Học viện IDFC - một tổ chức phi lợi nhuận ở Mumbai
hoạt động trên những vấn đề về cơ sở hạ tầng thành phố
[Alex] Họ đóng băng giá thuê nhà vào năm 1940?
[Kshiti] Họ đã làm thế.
Chúng tôi nghe những gia đình kể chuyện, rằng họ đang trả
vài trăm rupee mỗi tháng
cho một căn hộ đáng lẽ đáng giá 1 Lakh Ruppe/ tháng
Bạn hãy nói cho chúng tôi một "lakh" là gì
Xin lỗi. Nó là khoảng 100,000 Rupees
Wow! vậylà họ đang trả 100 hoặc 200,300 Rupees một tháng
cho một thứ đáng giá 100.000 Rupees?
Vâng. Trong trường hợp này, thực sự có nhiều gia đình
mà hoàn toàn giàu có.
Nhưng họ đã được cho ở trong những căn hộ có giá cho thuê được kiểm soát
và họ đã đang sống ở đó.
Những căn có giá trị lớn.
Một vài trong chúng là những căn hộ rất rất lớn.
Ở Ấn Độ, quyền lợi của người đi thuê rất mạnh,
trong khi hệ thống luật pháp thì rất chậm thay đổi.
Người chủ của toà nhà này --
cái mà đã chịu kiểm soát giá thuê trong thời gian dài
đã cố gắng thời gian dài để đuổi những người thuê nhà.
Thực tế, người chủ của toà nhà này liên quan đến một vụ kiện tụng
mà đã bắt đầu bởi ông của anh ấy từ 50 năm trước
Có một biển báo gây chú ý từ những người chủ.
Xem này
"Những phần của toà nhà ở trên đang trong điều kiện hư hại,
có khả năng sập,
và nguy hiểm cho bất cứ ai đi vào cũng như ngang qua
Nó đang sập.
Nó đang bắt đầu vỡ.
Bây giờ, một phần, đó là lời đe doạ để cố gắng khiến những người thuê nhà rời đi.
Nhưng nó là một mối đe doạ hoàn toàn đáng tin.
[phóng viên] Một toà nhà đã sập khiến nhiều người tử vong ở Ấn Độ.
Một toà nhà 5 tầng đã sập ở Mumbai sáng sớm hôm thứ sáu
trong khi mọi người đang ngủ.
Chưa xác định được chính xác có bao nhiêu người nằm dưới đống đổ nát
Người giải cứu đang đào bới để tìm kiếm người sống sót suốt cả ngày.
[Vaidehi] Thực sự không có động lực nào cho họ sửa chữa những tòa nhà này
và bạn có thể thấy những toà nhà thực sự đã bị hư hỏng nặng
đang bị kiểm soát bởi giá cho thuê
Vì thế, chính quyền đã tạo ra chính sách đánh giá tòa nhà
để xem xét các hư hỏng và yêu cầu chủ nhà chi trả cho việc sửa chữa
Nó giống như một loại thuế đặc biệt?
Đúng, cho việc duy trì và sửa chữa những thứ đang sập đổ ấy
với rủi ro của chính sách kiểm soát giá cho thuê.
Nên, chính quyền có thực sự sử dụng khoản tiền thuế thu được
để sữa chữa những toà nhà này?
Thực sự, tôi không chắc
[Alex] Có một vấn đề khác với việc kiểm soát giá thuê ở Mumbai
Chính sách kiểm soát giá thuê làm các chủ đất thà bỏ trống nhà
hơn là cho thuê để chịu rủi ro và có khả năng
có một người thuê nhà mà họ không thể bị đuổi đi
trong suốt nửa thế kỉ.
Không ngạc nhiên khi 15%
nhà ở ở Mumbai nằm trống không.
[Kshitij] Tôi nghĩ cuộc điều tra dân số vào năm 2011--
một khảo sát của chính phủ--
tìm thấy rằng 11 triệu bất động sản
đang bị bỏ trống ở vùng đô thị Ấn Độ, một con số khổng lồ,
chính họ ước tính là sự thiếu hụt nhà ở là 18 triệu.
[Alex] Rõ ràng việc bãi bỏ kiểm soát giá thuê
sẽ giải quyết được phần lớn trong những vấn đề này.
Nhưng có cách nào khác
để có nhiều toà nhà bình dân trên thị trường?
Liệu chính quyền có thể xây nhiều nhà hơn cho người nghèo?
[Reuben] Tôi đã làm việc trên vấn đề đặc biệt này
trong ít nhất là 9 năm, và tôi phải chuyển từ việc gọi nó là
"toà nhà bình dân" sang gọi nó là "binh dân hoá toà nhà"
Bất cứ toà nhà nào vào thị trường sẽ bị tóm
bởi người giàu hay bất cứ ai có quyền.
Vì thế tôi lập luận rằng việc tập trung thực tế bây giờ
chỉ nên là gia tăng nguồn cung của các toà nhà.
Bởi vì nếu không tăng nguồn cung,
người giàu sẽ tiếp tục mua nó.
nên, bạn sẽ nhìn thấy nhiều trường hợp chỉ có ở Mumbai
bạn nhìn vào kế hoạch đô thị, và bạn nhìn thấy những kế hoạch này
cho toà nhà bình dân. nơi có 4 căn hộ 1 phòng ngủ
đã trở thành một căn hộ có 4 phòng ngủ.
theo nghĩa đen bạn lấy của người nghèo và làm căn hộ tốt cho người giàu.
dù gì bạn cũng có hai giá trên thị trường,
giá thấp sẽ được bán lên giá cao,
hoặc sẽ có một vài người điều khiển thị trường sẽ tìm cách
để bắt lấy giá thấp hơn
bởi vì có mức giá cao hơn, thực sự có sẵn trên thị trường.
hậu quả, những khu ổ chuột trông có vẻ nghèo khó,
trong khi thực tế nó thực sự là một vấn đề bất động sản
bởi vì giá thuê thì cắt cổ
ở mức thu nhập mà bạn có ở một thành phố như Mumbai.
Vì thế, khu ổ chuột thực sự là thị trường nhà ở tự do duy nhất.
Điều đó đúng, thị trường nhà ở tự do và hài hước thay
cũng là dạng nhà thuê khả dụng.
Một khi bạn đặt ra một chính sách như thế,
bạn không có một sự đối chiếu có tổ chức với nó.
Nếu bạn cố gắng gia tăng tiền thuê, bạn sẽ gặp phải một phản ứng chính trị dữ dội.
Nên, mọi người sẽ nói giá thuê đã khá cao ở Mumbai rồi,
tại sao bạn cho phép gia tăng trong kiểm soát giá thuê nhà?
Đó là một chính sách tác động không chỉ những người sống ở đây
mà cả những người không sống ở đây.
Những người tuy không sống ở đây nhưng lại muốn chuyển vào đây để sinh sống.
Đúng,đúng.
Vì thế, họ không có cơ sở chính trị để hành động.
Hoàn toàn đúng.
Wow.
[Alex] Kiểm soát giá cho thuê không phải là vấn đề duy nhất.
Tiến trình phệ duyệt
xây mới toà nhà ở Mumbai thì kéo dài
Một phần, bởi vì người xây nhà bị ràng buộc bởi vô số yêu cầu,
không chỉ là vấn đề an toàn mà còn với chiều cao của toà nhà,
kích thước phòng, và thậm chí những yêu cầu về bãi đỗ xe
cho những căn hộ cho những người hầu như không sỡ hữu xe.
Một vấn đề lớn nhất sẽ là sự phê duyệt.
Tiến trình phê duyệt--
ở đây có lâu hơn ở châu Âu hay Mỹ?
Lâu hơn nhiều. Hiện nay, chi phí vốn ở Ấn Độ
gần bằng 15% hoặc hơn.
Ở mức 15%, nếu tiến trình phê duyệt của tôi kéo dài 24 tháng,
đừng ngạc nhiên khi tôi sẽ chỉ có khả năng xây dựng những căn hộ.
Tôi sẽ không thể xây dựng bất cứ thứ gì rẻ hơn
Bời vì nó hoàn toàn về mặt tính toán.
Đó là cách mọi thứ vận hành.
Miễn là chi phí vốn duy trì ở mức cao
và tiến trình phê duyệt lâu như vậy
cuối cùng sẽ chỉ là những căn hộ cao cấp.
Những công ty mà bắt đầu với mục tiêu rõ ràng
là toà nhà bình dân-- gây một lượng vốn khổng lồ
từ cổ phần tư nhân có kế hoạch xây những căn nhà 700,000 rupee--
nay đang xây dựng những căn nhà với chi phí 5 triệu rupee
vì đó vì toàn bộ quá trình phê duyệt tốn thời gian.
Đó thật sự là hậu quả của toàn bộ những quy định này
Những gì thực sự được đưa ra với ý tốt,
nhưng rõ ràng -- bạn biết đấy phác thảo về con đường
đến địa ngục được lót bằng những dự định tốt
Đây là ví dụ hay về nó.
[Nguời dẫn chuyện] Bạn đang trên con đường hiểu biết về kinh tế học.
Chắc rằng bạn vẫn còn nhớ về video này bằng cách làm vài câu hỏi luyện tập.
Hoặc, nếu bạn sẵn sàng cho những kiến thức về sự phát triển của kinh tế
Nhấn vào video tiếp theo.
Nếu vẫn còn ở đây?
Xem qua những video phổ biến khác của Marginal Revolution University.
[nhạc]
♪ [音乐] ♪
发展经济学
-[Alex] 租金管制制度在全球范围内 备受租房者的青睐
因为表面上看 低廉的房租几乎没有负面影响
但从长远来看
过度的租金管制
可能会导致 整个城市的崩溃
印度的孟买 就是个活生生的例子
在这里
你能看见所有租金管制 可能带来的后果
出租房严重短缺
几乎没有正在兴建的出租房
而旧的出租房
早已年久失修，摇摇欲坠
每个月500到600卢比 大概是每个月10美元的租金
房东连税金都负担不起
更不用说支付维护和保养费了
孟买的租金管制始于1949年
当时 租金被冻结在 1940年的水平
而令人惊讶的是
虽然经历了大幅通胀和 快速的城市化
租金自那时起几乎没有上涨过
为了对此做进一步的了解 我拜访了 Vaidehi Tandel
Reuben Abraham 和 Kshitij Batra
他们来自孟买一个
致力于解决城市基础 设施问题的智库——
IDFC 研究所
[Alex] 以1940年的水平冻结租金？！
[Kshitij] 是的
我们听说过这么一些故事
有些家庭住在 一个月只交几百卢比的套间里
（按市场价格）实际 应该支付一个 lakh
- 你得给我们解释一下 lakh
- 不好意思 我应该说10万卢比
- 哇！他们住着月租金 10万卢比的房子
每月只付几百卢比就完事了？！
- 是的 在这种情况下
实际上很多家庭 生活条件优越
只不过他们占了 老法规的便宜
享有这种低廉租金的特权
所以就一直这样住在里面
这都是些大房子
有些甚至是豪华公寓
在印度 租户的权利 几乎至高无上
而诉讼的过程非常迟缓
这座建筑被租金管制已久
它的主人
一直在试图赶走里面的租户
实际上 在50年前
这座建筑现有主人的 祖父就开始了诉讼
到他这里，还是进行时
房东在这儿放了个 显眼的告示
让我们来看看
“本建筑部分处于破损状态
可能会坍塌
居住或路经此地危险！”
它摇摇欲坠
正在倒塌
听上去 像是个让租户赶紧搬走的威胁
但它实属一个 完全可信的威胁
[新闻主播] 印度又一栋危楼倒塌
一栋五层的公寓楼 星期五早上在孟买倒塌
当时人们正在熟睡中
现在尚不知道 有多少人仍埋在废墟之下
救援人员正 夜以继日地寻找幸存者
[Vaidehi] 租金管制下 没有任何的奖励机制
鼓励房东去维护现存的房屋
你能看见那些 建筑物严重老化
所以政府就出台了一个 评估这些建筑物的政策
并用评估费来支付 老旧房屋的维修费
- 把评估作为一种特殊的税种？
- 是的，用来修理和 维护那些非常非常破旧的
受租金管制限制的危楼
- 那么 政府有没有 用这部分税收所得
来维修这些建筑物呢？
- 我还真不太清楚
[Alex] 在孟买 租金管制 还带来了另一个问题
租金管制制度鼓励房东 空置他们的房产
而不出租
省得到时驱赶租户不成
再招致个半世纪的官司
所以 在孟买 15％的房屋空置率
并不让人感到吃惊
[Kshitij] 2011年的人口普查——
它是政府主持的调查——
调查发现 印度大约有1100万处空置房产
这可是个庞大的数字
因为他们自己估计的 住房缺口是1800万
[Alex] 很明显
取消租金管制 将解决许多问题
但是 还有其他的方式
让更多平价住房进入市场吗？
政府能为贫困人群 建造更多的房屋吗？
[Reuben] 我研究这个问题 至少九年了
我从叫这种房子“经济适用房”
变成了说“让住房经济适用”
现在 房屋一旦进入市场
就被有钱人 或有门路的人买走了
因此我认为
真正的焦点应在于 增加房屋的供应量
因为如果不增加 住房的供应量
富人将继续购买
在孟买你就会看到 很多这样的例子
在城建规划时
图纸是为经济适用房设计的
四间一居室单元房
但实际就变成了一套 四居室的大房子
实际上就是从穷人手中掠夺 为富人提供了高档公寓
任何时候只要市场中 存在两个价格
低价就将卖到高价
或者一些市场参与者 就会找到漏洞
去抢占更低的价格
因为市场上有更高的价格 (从而有利可图)
实际上 贫民窟看起来像贫困问题
但其实是个房地产问题
像孟买这样的城市
高昂的房价与收入水平失调
- 贫民窟成了 唯一靠市场调节的住房
- 没错 自由的房地产市场
更搞笑的是
它也是现在唯一可行的 出租房形式
[Kshitij] 一旦制定了这样的政策
又没有系统的反对意见
如果试图提高这些租金
在政治上 你将会遭到严厉抨击
人们会说 “孟买的租金已经很高了，
你怎么能允许再增加租金呢？”
这个政策不仅影响当前的租户
还有那些没法 住在这里的租户
- 现在不在孟买 但是想搬到孟买的人
- 是的 是的
- 所以他们没有一个 可以改变政策的政治基础
- 太对了
- 哇
[Alex] 租金管制还不是唯一的问题
在孟买
建造新房子的审批 过程冗长拖拉
部分原因是 建筑商受到众多要求的限制
不仅仅是安全问题
还有建筑物高度 房间大小
甚至对通常没有几个人 有车的廉价公寓
提出停车方面的规定
- 最大的问题就是审批
- 审批过程
比在欧洲或美国还要长？
- 长多了
印度的资本成本接近15％ 也许更高
就说15％ 如果批准过程需要24个月
不要惊讶 我只能建高档公寓
我将无法建比这更便宜的东西
这是个纯粹的数学问题
就是这样 没办法
只要资本成本居高不下
审批过程过于冗长
你最终只能建高档公寓
以明确的目标 要建设经济适用房的公司
筹集了大量的私募资金
来建造70万卢比一套的房屋
现在只能造500万卢比一套的公寓
这就是整个审批 过程所造成的结果
这就是所有这些规章制度 带来的最终结果
它们的初衷是好的
但是很明显—— 你知道那句老话——
通往地狱的路上 铺满了“好意”
这就是个典型的例子
[讲解员] 你正在成为经济学 专家的学习之路上
想巩固刚刚所学的内容 别忘了回答几个问题来练习
想学习更多有关 发展经济学的知识
请点击“下一个视频”
还在观看？
请浏览边际革命大学的 其它热门视频
♪ [音乐] ♪